Rychlý přehled
Účetnictví SVJ musí vést každé společenství vlastníků jednotek, a to podle zákona o účetnictví. Odpovědnost nese výbor nebo předseda SVJ, i když účetnictví prakticky zpracovává externí účetní nebo správcovská společnost. Každý rok musí SVJ sestavit účetní závěrku, předložit ji shromáždění vlastníků ke schválení a následně ji uložit do sbírky listin. Daňové přiznání SVJ podává jen tehdy, pokud má zdanitelné příjmy. Nejčastější chyby vznikají při rozlišování příjmů SVJ a vlastníků, při nevymáhání dluhů a při špatném členění nákladů na správu domu a služby.
Řešíte ve SVJ nejasnosti kolem účetnictví, závěrky, dluhů vlastníků nebo odpovědnosti výboru? Naši právníci vám pomohou zkontrolovat postup výboru, připravit podklady pro shromáždění nebo vyřešit spor mezi vlastníky dřív, než přeroste v soudní řízení.
Povinnost vést účetnictví spadá do působnosti statutárního orgánu. SVJ jako nezisková organizace vede trochu rozdílné účetnictví od běžných podnikatelů a k tomu má i uzpůsobený účtový rozvrh, který se rovněž liší od účtového rozvrhu pro podnikatele. Vedení účetnictví nemusí vykonávat výbor SVJ sám, ale pouze zajišťuje jeho řádné vedení, kterého se ujme najatá externí účetní či správcovská společnost. Výbor poté musí zajistit, aby měla dotyčná osoba veškeré podklady, které jsou pro vedení účetnictví nezbytné.
Výbor SVJ by měl pravidelně, tedy alespoň jednou ročně, poskytovat vlastníkům jednotek informace, jakým způsobem je s jejich majetkem nakládáno. Zodpovídají se v podstatě zejména jim, protože pro jiné úřady, například finanční, nebývá účetnictví SVJ ve většině případů příliš zajímavé vzhledem k pouze minimálnímu množství podávaných daňových přiznání (viz níže).
Přesto ale za chyby ve vedení účetnictví (např. nesprávně vedené účetnictví či nevedení účetnictví vůbec) hrozí SVJ pokuty, a to až do výše 6 % hodnoty aktiv SVJ.
Pokud máte podezření, že účetnictví SVJ není vedeno správně, nečekejte až na kontrolu nebo spor mezi vlastníky. Prověříme, jaké povinnosti má výbor, zda byly vlastníkům předloženy potřebné podklady a jak postupovat, když účetnictví neodpovídá skutečnému hospodaření domu.
Z praxe Dostupného advokáta:
U SVJ se často setkáváme s tím, že výbor považuje účetnictví za čistě technickou záležitost externí účetní. To je ale nebezpečné zjednodušení. Externí účetní může zpracovat doklady, ale odpovědnost za to, že SVJ hospodaří transparentně, že vlastníci dostávají informace a že se včas řeší dluhy nebo sporné příjmy, zůstává na statutárním orgánu.
Související služba
Potřebujete právníka pro vaše SVJ či bytové družstvo?
Zkontrolujeme pro vás předloženou smlouvu nebo vám sepíšeme novou, zastoupíme vás u soudu nebo při jednání s úřady, zanalyzujeme zapeklitý právní problém nebo sepíšeme zápis z členské schůze i shromáždění.
Chci se poradit
- Při objednání služby přesně víte, co dostanete a kolik vás to bude stát.
- Vše zvládneme on-line nebo osobně v jedné z našich 6 kanceláří.
- 8 z 10 požadavků vyřešíme do 2 pracovních dnů.
- Pro každý právní obor máme specialistu.
Schvalování roční účetní závěrky
Každé SVJ musí po skončení účetního období sestavit roční účetní závěrku, která zahrnuje přehled o hospodaření s finančními prostředky společenství. Souhrnné informace o hospodaření předkládá ke schválení výbor či předseda SVJ.
Roční účetní závěrka se skládá z:
- rozvahy,
- výkazu zisku a ztráty (výsledovka),
- přílohy, která obsahuje doplňující informace.
Roční účetní závěrka musí být schválena shromážděním vlastníků a následně uložena do sbírky listin obchodního rejstříku. Tuto pravomoc nelze převést na jiný orgán SVJ. Schvaluje se prostou většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud ovšem stanovy neurčí jinou kvalifikovanou většinu.
Samotní majitelé jednotek se při hlasování zpravidla dělí na dvě skupiny. Početnější skupina je ráda, že jejich majetek někdo spravuje za ně, svému zvolenému výboru důvěřují, a proto zvednou ruku takřka pro jakoukoliv podobu roční účetní závěrky.
Menší skupina majitelů si raději svůj majetek hlídá a jednotlivé položky v předložených tabulkách pečlivě kontroluje. To je samozřejmě zcela v pořádku, pokud se z nich ovšem nestanou šťouralové, kteří požadují předložit doklad o každém jednotlivém vyúčtovaném poštovném.
V jednom z případů se na nás obrátil vlastník jednotky, kterému výbor odmítal vysvětlit několik větších položek v účetní závěrce. Nešlo o „kontrolu každé účtenky“, ale o podstatné výdaje na opravy a správu domu. Doporučili jsme vyžádat si konkrétní podklady, zápisy z rozhodnutí výboru a vysvětlení způsobu rozúčtování. Spor se nakonec podařilo vyřešit bez soudu, protože výbor po právní výzvě podklady doplnil a část položek vlastníkům vysvětlil na shromáždění.
Tip na článek
Tip: Vyhněte se chybám, které mohou přinést jak špatné vztahy ve vašem domě, tak i právní nepříjemnosti. E-book Jak spravovat SVJ, který jsme sepsali, představuje podání pomocné ruky vedení a členům SVJ či bytových družstev. Dali jsme do něj 8 rad, ve kterých naši klienti nejčastěji chybují.
I pro majitele jednotek neznalé účetnictví by měly být důležité položky týkající se pohledávek SVJ, neboť pokud nejsou vymáhány, dojde k jejich promlčení a nakonec je možné, že se na jejich úhradě budou podílet ostatní majitelé. Obdobný zájem by měl tkvít i na závazcích SVJ, za něž rovněž mohou majitelé jednotek ze zákona ručit.
Po schválení je třeba zveřejnit účetní závěrku uložením do sbírky listin.
Má vaše SVJ dlouhodobé dlužníky? Pomůžeme vám nastavit právně bezpečný postup od předžalobní výzvy přes splátkový kalendář až po vymáhání dluhu. U SVJ je důležité jednat včas, protože odkládání vymáhání často zhoršuje vztahy v domě a může poškodit i ostatní vlastníky.
Tip na článek
Tip: Sbírka listin je důležitou součástí obchodního rejstříku, kde se ukládají důležité dokumenty, které jsou spojené se založením a dalším fungováním podnikatelských i jiných subjektů zapsaných v rejstříku. Co je zákonem nařízeno zveřejňovat a jaké hrozí sankce za porušení? O tom jsme napsali v našem článku na blogu.
Kontrola účetnictví a účetní závěrky
K překontrolování účetnictví je oprávněna kontrolní komise či revizor, jsou-li ustaveni.Ti především zkontrolují, zda je účetnictví vedeno správně a v souladu se zákonem o účetnictví, tedy zda je přehledné a úplné, včetně všech nezbytných podkladů. Komisi musí rovněž zajistit součinnost výbor SVJ.
Jak je to s daněmi a daňovým přiznáním?
Povinnost SVJ daňové přiznání pravidelně podávat se odvíjí od toho, zda společenství vlastníků jednotek dosáhlo zdanitelných příjmů, například z pronájmu společných prostor nebo úroků z bankovního účtu. Pokud nemá žádné zdanitelné příjmy, nemusí SVJ daňové přiznání podávat, což platí pro většinu společenství zaměřených pouze na správu domu. Rozhodující přitom je, zda má pouze příjmy, které nejsou předmětem daně, příjmy od daně osvobozené nebo příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně. Společenství vlastníků není podnikatelský subjekt a nemá typicky příjmy, které by podléhaly zdanění. Většina příjmů pochází přímo od vlastníků jednotek na správu domu a pozemku. Tyto příjmy přitom dani nepodléhají.
V rozlišení toho, zda se u konkrétního příjmu jedná o příjem SVJ či jednotlivých vlastníků a zda by mělo dojít k případnému zdanění ze strany SVJ či ze strany vlastníka jednotky, se chybuje snad nejčastěji.
Klasickou ukázkou takové chyby je nakládání s příjmy z pronájmu společných prostor – jako je například pronájem bývalé sušárny, kde si někdo udělá svou dílnu. Zde se typicky jedná z právního hlediska o příjem jednotlivých spoluvlastníků, protože SVJ není vlastníkem společných částí domu (ač mohou majitelé následně rozhodnout, že finance budou použity v rámci SVJ a nemusí s nimi ani sami fyzicky disponovat). Přesto by je měli sami zdanit a zohlednit ve svých daňových prohlášeních.
V případě, že by SVJ disponovalo příjmy, které jsou předmětem daně z příjmu, pak má povinnost registrace a následně povinnost daňového přiznání. Takových příjmů ovšem není mnoho, řadíme mezi ně například: úroky z vkladů na bankovních účtech společenství vlastníků jednotek či úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek.
SVJ nejsou plátci DPH, takže platba daně z přidané hodnoty se jich netýká.
Správa domu vs. dodávky služeb
Základními dvěma oblastmi, kterými se účetnictví SVJ zabývá je samotná správa domu (zajištění úklidu, revize komínů, rozvodů, pojištění společných částí domu, vedení účetnictví, zimní údržba atd.) a dodávky služeb pro bydlení, tedy např. dodávky vody, dodávky tepla a elektřiny pro společné bydlení.
Náklady na správu jsou přitom považovány za náklady SVJ, zatímco náklady na dodávky služeb pro bydlení jsou náklady vlastníků jednotek. O nákladech na správu a na služby musí být logicky účtováno odděleně a jinými způsoby. Různě budou vykazovány i v účetní závěrce. Zařazení některých nákladů do správné kategorie napomáhá i nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Náklady na služby (např. voda, teplo, elektřina) jsou SVJ fakturovány dodavateli služeb. Ti vyžadují od SVJ průběžné zálohové platby, které SVJ hradí vlastníci jednotek. Po skončení účetního období jsou zálohové platby od vlastníků porovnávány se skutečnými náklady a na tomto základě se stanoví přeplatky (které jsou vypláceny vlastníkům) a nedoplatky (které vlastníci uhradí). Pohledávky a závazky ze služeb jsou rovněž vykazovány v rozvaze.
Shrnutí
Správné vedení účetnictví je pro SVJ klíčové, protože zajišťuje transparentní hospodaření s finančními prostředky vlastníků. Každé SVJ musí vést účetnictví v souladu se zákonem a na konci roku sestavit roční účetní závěrku, která poskytuje přehled o finanční situaci a musí být schválena shromážděním vlastníků a uložena do obchodního rejstříku. Povinnost podat daňové přiznání vzniká pouze tehdy, pokud SVJ dosáhne zdanitelných příjmů, například z úroků či pronájmu společných prostor. V opačném případě SVJ daňové přiznání podávat nemusí. Správné a včasné splnění všech účetních a daňových povinností pomáhá předejít sankcím a zajistit bezproblémový chod společenství.
Často kladené dotazy
Kdo odpovídá za chyby v účetnictví SVJ?
Za zajištění řádného vedení účetnictví odpovídá statutární orgán SVJ, tedy výbor nebo předseda. Pokud účetnictví zpracovává externí účetní nebo správcovská společnost, může odpovídat za vlastní pochybení ze smlouvy, ale výbor se tím své odpovědnosti vůči SVJ a vlastníkům automaticky nezbavuje.
Může vlastník jednotky nahlížet do účetnictví SVJ?
Vlastník má právo zajímat se o hospodaření SVJ a žádat informace, které se týkají správy domu a jeho plateb. V praxi je vhodné žádat konkrétní podklady, například účetní závěrku, přehled pohledávek, vyúčtování služeb nebo doklady k větším výdajům, nikoli neurčitě „celé účetnictví“.
Co dělat, když výbor odmítá ukázat účetní podklady?
Nejprve doporučujeme podat písemnou žádost a přesně uvést, jaké dokumenty vlastník požaduje a proč. Pokud výbor nereaguje, může být na místě právní výzva, otevření věci na shromáždění vlastníků nebo v krajním případě soudní postup.
Musí SVJ zveřejnit účetní závěrku ve sbírce listin?
Ano, po schválení by měla být účetní závěrka uložena do sbírky listin. Nejde jen o formalitu. Zveřejnění zvyšuje transparentnost hospodaření a zanedbání této povinnosti může vést ke zbytečným komplikacím.
Jaký je rozdíl mezi fondem oprav a zálohami na služby?
Fond oprav, přesněji příspěvky na správu domu a pozemku, slouží zejména na opravy, údržbu a správu společných částí. Zálohy na služby se týkají například vody, tepla, osvětlení společných prostor nebo úklidu a musí se vlastníkům vyúčtovat podle pravidel pro služby.
