Důležitou součástí správy SVJ je vedení účetnictví, což zdaleka nezahrnuje pouze vyúčtování služeb, ale také například přehled o splácení úvěrů SVJ, správa pohledávek SVJ a mnoho dalšího. O co by se majitelé jednotek měli zajímat a na co by si měli dát pozor?
Povinnost vést účetnictví spadá do působnosti statutárního orgánu. SVJ jako nezisková organizace vede trochu rozdílné účetnictví od běžných podnikatelů a k tomu má i uzpůsobený účtový rozvrh, který se rovněž liší od účtového rozvrhu pro podnikatele. Vedení účetnictví nemusí vykonávat výbor SVJ sám, ale pouze zajišťuje jeho řádné vedení, kterého se ujme najatá externí účetní či správcovská společnost. Výbor poté musí zajistit, aby měla dotyčná osoba veškeré podklady, které jsou pro vedení účetnictví nezbytné.
Výbor SVJ by měl pravidelně, tedy alespoň jednou ročně, poskytovat vlastníkům jednotek informace, jakým způsobem je s jejich majetkem nakládáno. Zodpovídají se v podstatě zejména jim, protože pro jiné úřady, například finanční, nebývá účetnictví SVJ ve většině případů příliš zajímavé vzhledem k pouze minimálnímu množství podávaných daňových přiznání (viz níže).
Přesto ale za chyby ve vedení účetnictví (např. nesprávně vedené účetnictví či nevedení účetnictví vůbec) hrozí SVJ pokuty, a to až do výše 6 % hodnoty aktiv SVJ.
Zkontrolujeme pro vás předloženou smlouvu nebo vám sepíšeme novou, zastoupíme vás u soudu nebo při jednání s úřady, zanalyzujeme zapeklitý právní problém nebo sepíšeme zápis z členské schůze i shromáždění.
Souhrnné informace o hospodaření jednou za rok v podobě roční účetní závěrky předkládá ke schválení výbor či předseda SVJ.
Účetní závěrka se skládá z:
Účetní závěrku schvaluje shromáždění vlastníků. Tuto pravomoc nelze převést na jiný orgán SVJ. Schvaluje se prostou většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud ovšem stanovy neurčí jinou kvalifikovanou většinu. Samotní majitelé jednotek se při hlasování zpravidla dělí na dvě skupiny. Početnější skupina je ráda, že jejich majetek někdo spravuje za ně, svému zvolenému výboru důvěřují, a proto zvednou ruku takřka pro jakoukoliv podobu účetní závěrky. Menší skupina majitelů si raději svůj majetek hlídá a jednotlivé položky v předložených tabulkách pečlivě kontroluje. To je samozřejmě zcela v pořádku, pokud se z nich ovšem nestanou šťouralové, kteří požadují předložit doklad o každém jednotlivém vyúčtovaném poštovném.
Tip: Vyhněte se chybám, které mohou přinést jak špatné vztahy ve vašem domě, tak i právní nepříjemnosti. E-book Jak spravovat SVJ, který jsme sepsali, představuje podání pomocné ruky vedení a členům SVJ či bytových družstev. Dali jsme do něj 8 rad, ve kterých naši klienti nejčastěji chybují.
I pro majitele jednotek neznalé účetnictví by měly být důležité položky týkající se pohledávek SVJ, neboť pokud nejsou vymáhány, dojde k jejich promlčení a nakonec je možné, že se na jejich úhradě budou podílet ostatní majitelé. Obdobný zájem by měl tkvít i na závazcích SVJ, za něž rovněž mohou majitelé jednotek ze zákona ručit.
Po schválení je třeba zveřejnit účetní závěrku uložením do sbírky listin.
Tip: Sbírka listin je důležitou součástí obchodního rejstříku, kde se ukládají důležité dokumenty, které jsou spojené se založením a dalším fungováním podnikatelských i jiných subjektů zapsaných v rejstříku. Co je zákonem nařízeno zveřejňovat a jaké hrozí sankce za porušení? O tom jsme napsali v našem článku na blogu.
K překontrolování účetnictví je oprávněna kontrolní komise či revizor, jsou-li ustaveni.Ti především zkontrolují, zda je účetnictví vedeno správně a v souladu se zákonem o účetnictví, tedy zda je přehledné a úplné, včetně všech nezbytných podkladů. Komisi musí rovněž zajistit součinnost výbor SVJ.
Naprostá většina společenství vlastníků jednotek nemá povinnost podat daňové přiznání. Rozhodující přitom je, zda má pouze příjmy, které nejsou předmětem daně, příjmy od daně osvobozené nebo příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně. Společenství vlastníků není podnikatelský subjekt a nemá typicky příjmy, které by podléhaly zdanění. Většina příjmů pochází přímo od vlastníků jednotek na správu domu a pozemku. Tyto příjmy přitom dani nepodléhají.
V rozlišení toho, zda se u konkrétního příjmu jedná o příjem SVJ či jednotlivých vlastníků a zda by mělo dojít k případnému zdanění ze strany SVJ či ze strany vlastníka jednotky, se chybuje snad nejčastěji.
Klasickou ukázkou takové chyby je nakládání s příjmy z pronájmu společných prostor – jako je například pronájem bývalé sušárny, kde si někdo udělá svou dílnu. Zde se typicky jedná z právního hlediska o příjem jednotlivých spoluvlastníků, protože SVJ není vlastníkem společných částí domu (ač mohou majitelé následně rozhodnout, že finance budou použity v rámci SVJ a nemusí s nimi ani sami fyzicky disponovat). Přesto by je měli sami zdanit a zohlednit ve svých daňových prohlášeních.
V případě, že by SVJ disponovalo příjmy, které jsou předmětem daně z příjmu, pak má povinnost registrace a následně povinnost daňového přiznání. Takových příjmů ovšem není mnoho, řadíme mezi ně například: úroky z vkladů na bankovních účtech společenství vlastníků jednotek či úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek.
SVJ nejsou plátci DPH, takže platba daně z přidané hodnoty se jich netýká.
Základními dvěma oblastmi, kterýmí se účetnictví SVJ zabývá je samotná správa domu (zajištění úklidu, revize komínů, rozvodů, pojištění společných částí domu, vedení účetnictví, zimní údržba atd.) a dodávky služeb pro bydlení, tedy např. dodávky vody, dodávky tepla a elektřiny pro společné bydlení.
Náklady na správu jsou přitom považovány za náklady SVJ, zatímco náklady na dodávky služeb pro bydlení jsou náklady vlastníků jednotek. O nákladech na správu a na služby musí být logicky účtováno odděleně a jinými způsoby. Různě budou vykazovány i v účetní závěrce. Zařazení některých nákladů do správné kategorie napomáhá i nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Náklady na služby (např. voda, teplo, elektřina) jsou SVJ fakturovány dodavateli služeb. Ti vyžadují od SVJ průběžné zálohové platby, které SVJ hradí vlastníci jednotek. Po skončení účetního období jsou zálohové platby od vlastníků porovnávány se skutečnými náklady a na tomto základě se stanoví přeplatky (které jsou vypláceny vlastníkům) a nedoplatky (které vlastníci uhradí). Pohledávky a závazky ze služeb jsou rovněž vykazovány v rozvaze.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
