Vypořádání fondu oprav při prodeji bytu

Rychlý přehled: Fond oprav při prodeji bytu

• Zaplacený příspěvek do fondu oprav se prodávajícímu při prodeji bytu nevrací.
• Fond oprav není osobní účet jednotlivého vlastníka. Peníze spravuje SVJ a používá je na správu, údržbu a opravy společných částí domu.
• Prodávající a kupující mohou stav hospodaření SVJ zohlednit při sjednávání kupní ceny, nevypořádávají však mezi sebou automaticky každou částku, kterou prodávající v minulosti zaplatil.
• Na kupujícího mohou přejít zjistitelné dluhy prodávajícího na příspěvcích na správu domu, službách a zálohách.
• Před podpisem kupní smlouvy je proto nutné získat potvrzení o dluzích a způsob jejich úhrady upravit přímo ve smlouvě.

Kupujete nebo prodáváte byt a nejste si jistí, zda smlouva správně řeší dluhy vůči SVJ? Nechte si kupní smlouvu před podpisem zkontrolovat advokátem. Jedna nepřesná věta může rozhodnout o tom, kdo nakonec zaplatí dluh v řádu desítek tisíc korun.

Co jsou příspěvky na správu domu?

Pojem fond oprav občanský zákoník výslovně nepoužívá. V praxi se jím obvykle označují dlouhodobé příspěvky vlastníků na správu domu a pozemku, z nichž SVJ financuje například plánované opravy, rekonstrukce nebo údržbu společných částí. V tomto článku proto používáme čtenářsky známý výraz fond oprav, právně přesněji však jde o příspěvek na správu domu a pozemku.

Příspěvky na správu domu mohou být v zásadě dvojí:

1. platby za běžný provoz domu (pojištění domu, osvětlení chodeb, výtahy, svoz odpadu atd.),

2. platby do tzv. fondu oprav (prostředky určené na opravy a rekonstrukci domu).

Zvláště pak příspěvky do tzv. fondu oprav mohou tvořit nezanedbatelnou částku u těch SVJ, které šetří na zásadnější opravy. Průměrná výše se může pohybovat od deseti korun za  m2 podlahové plochy za dům až po 60 korun za m2 u starých domů, které vyžadují rozsáhlejší investice. O konkrétní výši příspěvku na správu domu a pozemku  rozhoduje u společenství vlastníků jednotek členská schůze. Ta může rovněž rozhodnout o změně.

Zpravidla přispívá každý vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech domu. Stanovami může být ovšem princip přispívání určen jinak.

Příspěvky mohou mít jak pozitivní bilanci (např. prodávající „naspořil“ sto tisíc do fondu oprav), tak negativní bilanci (prodávající dluží SVJ na úhradách za tyto příspěvky).

Z fondu se následně hradí vše, co se neobjeví v ročním vyúčtování. Může se jednat o:

• provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu,
• revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody, atd.,
• údržba pozemku a údržba přístupových cest k pozemku.

Vyrovnejte příspěvky v kupní smlouvě

Pro prodávající i kupujícího je mimořádně důležité, aby se dohodli ohledně vyrovnání příspěvků za správu domu. Nejlépe tak učiní přímo v kupní smlouvě. Samo SVJ v tomto příliš nápomocno nebude, protože dle nového občanského zákoníku nemá povinnost příspěvky při prodeji bytu jakkoli vypořádat.

Pozitivní bilance příspěvků – prodávající má „našetřeno“ ve fondu oprav – může mít vliv na vyšší kupní cenu za byt. Pokud má prodávající našetřeno ve fondu oprav např. 200 tisíc, může chtít tuto částku od kupujícího uhradit a navýšit tak např. kupní cenu za byt. Je nicméně opět důležité, aby si prodávající tuto sumu vypořádal přímo s kupujícím, protože SVJ nemá povinnost prodávajícímu vrátit to, co do fondu oprav již odvedl. Znalost pozitivní bilance je důležitá pro prodávajícího.

Negativní bilanci příspěvků – dluhy prodávajícího vůči SVJ (typicky prodávající dluží za příspěvky do fondu oprav) – je opět důležité vyrovnat v kupní smlouvě, neboť s převodem bytové jednotky přejdou na kupujícího. Nebezpečí, ale číhá rovněž na samotného prodávajícího, protože prodávající za své dluhy vůči SVJ ručí! Pokud kupující dluhy na příspěvcích, které zbyly po prodávajícím, SVJ neuhradí, může SVJ tyto dluhy vymáhat přímo na prodávajícím. Znalost negativní bilance je tedy důležitá pro obě strany, ale především by měla zajímat kupujícího.

Z advokátní praxe: Při kontrole kupních smluv se setkáváme s tím, že smlouva obsahuje pouze obecné prohlášení prodávajícího, že na bytě neváznou žádné dluhy. To ale kupujícího nemusí dostatečně ochránit. V jednom typovém případě se až před podpisem zjistil několikaměsíční dluh vůči SVJ a již schválený mimořádný příspěvek na rekonstrukci výtahu. Přesné vyčíslení závazků umožnilo upravit kupní cenu ještě před převodem, místo aby strany řešily spor až po předání bytu.

Kupujete nebo prodáváte byt a nejste si jistí, zda smlouva správně řeší dluhy vůči SVJ? Nechte si kupní smlouvu před podpisem zkontrolovat advokátem. Jedna nepřesná věta může rozhodnout o tom, kdo nakonec zaplatí dluh v řádu desítek tisíc korun.

Co dělat v případě, že prodávající dluží na příspěvcích SVJ?

Předkládáme jednoduchý a praktický postup, jak si v případě koupi bytu ošetřit, aby dluhy na příspěvcích SVJ nebyly zameteny pod koberec a posléze nikoho nepříjemně nepřekvapily.

1. Zjistěte, zda prodávající dluží SVJ na příspěvcích

Požádejte prodávajícího, aby mu SVJ vydalo potvrzení o tom, kolik prodávající na příspěvcích dluží, případně potvrzení, že nedluží nic. SVJ takové potvrzení prodávajícímu vydat musí. Pokud toto opomenete a potvrzení si vydat od SVJ nenecháte, je to Vaše odpovědnost a případné dluhy prodávajícího na vás přejdou.

2. Upravte kupní cenu za byt

Pokud jste zjistili, že prodávající dluží na příspěvcích SVJ, začněte jednat o snížení kupní ceny, neboť tento dluh budete muset za prodávajícího uhradit, což bude mít vliv na celkovou částku, kterou za byt zaplatíte.

Co dělat pokud dlužím na příspěvcích SVJ?

Pro prodávajícího je velice důležité, aby měl v kupní smlouvě výslovně ošetřeno, že dluh na příspěvcích kupujícímu uhradil prostřednictvím snížení kupní ceny, což vyloučí, aby se kupující na prodávajícím z téhož důvodu v budoucnu hojil. Rovněž mu takové ustanovení dá v budoucnu možnost, aby po kupujícím vymáhal sumu tohoto dluhu v případě, že SVJ využije znění zákona a bude dluh vymáhat na prodávajícím jako ručiteli.

Co dělat pokud mám ve fondu oprav našetřeno?

Pokud má prodávající ve fondu oprav našetřenu nezanedbatelnou částku, nejedná se o nic jiného než o prostředky na budoucí zhodnocení bytu, které může prodávající spolu s bytem kupujícímu prodat. Snažte se tedy o tuto částku navýšit kupní cenu za byt.

Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.

Může prodávající požadovat vrácení příspěvků do fondu oprav?

Prodávající zpravidla nemůže po SVJ ani po kupujícím požadovat vrácení příspěvků, které již řádně zaplatil. Příspěvek do fondu oprav není vratná záloha ani částka vedená na osobním účtu vlastníka.

Jiná věc je sjednání kupní ceny. Dobře hospodařící SVJ, vytvořená finanční rezerva nebo již zaplacená rekonstrukce mohou zvýšit atraktivitu bytu. Stejně tak vysoký úvěr SVJ nebo plánovaná nákladná oprava mohou cenu snížit. Nejde však o automatické vypořádání fondu oprav při prodeji bytu korunu za korunu.

Shrnutí

Fond oprav se při prodeji bytu automaticky nevypořádává. Již zaplacené příspěvky zůstávají SVJ a prodávající nemá obecný nárok na jejich vrácení od SVJ ani od kupujícího. Stav financí SVJ, plán oprav nebo úvěrové zatížení domu však mohou ovlivnit sjednanou kupní cenu. Na kupujícího mohou společně s jednotkou přejít zjistitelné dluhy prodávajícího na příspěvcích na správu domu, službách a zálohách. Kupující by si proto měl před podpisem smlouvy vyžádat aktuální potvrzení od SVJ a přesné vypořádání dluhů upravit v kupní smlouvě, případně prostřednictvím advokátní úschovy.