Co obnáší rekonstrukce bytového domu

Přicházíte domu a pravidelně na vás padají kusy omítky z vašeho vlastního činžáku. Pak je nejvyšší čas ho nechat opravit. Kdo ale rozhodne o tom, zda se rekonstrukce uskuteční a z čeho se budou práce platit? Pustí vaše SVJ či bytové družstvo žilou vlastnímu účtu nebo zvolí raději úvěr?

pohled na obytný dům v rekonstrukci
5 minut čtení

Kapitoly článku

Kterých domů se rekonstrukce týká?

Bytové domy stejně jako jiné nemovitosti stárnou a jednoho dne přijde čas, kdy vyžadují rekonstrukci. Velká část historických budov v centru českých měst většinou již rekonstrukcí prošla.

Tyto domy byly velmi zanedbané a často i zchátralé hlavně vinou toho, že patřily „všem“. Problémem mohou dnes být spíše panelové domy, které se u nás hojně stavěly od šedesátých let. Některé měly odhadovanou životnost jen třicet až padesát let, tedy dnes jsou na hranici deklarované životnosti. Žije v nich pak často velké množství různorodých lidí, kteří těžko hledají společnou řeč o prioritách rekonstrukce.

Platí také, že ceny bytových domů i jednotlivých bytů po rekonstrukci jsou vyšší než u těch před rekonstrukcí. Nejlepší variantou je tedy získat byt v domě, který už rekonstrukcí prošel, a dokonce se podařilo rekonstrukci již splatit. To znamená, že majetek není nijak právně zatížen zástavou, což může znamenat velkou úsporu na poplatcích.

Jak je to tedy z právního hlediska s daným rozhodováním? Záleží vždy na stanovách, ať už jde o bytové družstvo či dům spravovaný společenstvím vlastníků. O běžných záležitostech se zpravidla rozhoduje většinou hlasů. Tedy jde o většinu z přítomných na příslušné schůzi. Ta může být usnášeníschopná, pokud se sejde alespoň 50 procent lidí oprávněných hlasovat. Do toho se započítávají i plné moci nepřítomných osob. Tedy k běžným rozhodnutím vlastně stačí souhlas jen více než čtvrtiny všech obyvatel domu.

V družstvu má každý jeden hlas. Ve společenství vlastníků se váha hlasu počítá podle poměru podílu na společných částech domu. Tedy, kdo má větší byt či jich vlastní několik, má více hlasů. To je problém zejména v domech, kde přes polovinu bytů vlastní developer či nějaký jiný jednotlivec.

Schválení rekonstrukce

O schválení rekonstrukce rozhodují v SVJ vlastníci jednotek na shromáždění, kde bude často potřeba kvalifikovaná většina a nestačí jen většina přítomných jako u schvalování běžných věcí. Záležet bude na tom, o jaký zásah do společných prostor jde a zda je zvláštní většina upravena ve stanovách. Pokud je v SVJ vyřešen problém, zda rekonstrukci provést a jak, přichází nutně rozhodování, kdo to zaplatí. O tom rozhodují opět vlastníci bytových jednotek na shromáždění.

Většinou se jedná o jedno rozhodnutí, kdy výbor předloží i výsledky nějakého “výběrového řízení” již s konkrétními cenovými nabídkami. Taková praxe je vhodná, ale na rozdíl od státních a příspěvkových organizací zde výběrové řízení zákon nepožaduje.

Způsoby financování

Jednou z možností je financovat práce z tzv. “fondu oprav”. Jde o jakýsi „balíček peněz“, který je určen právě na opravy a rekonstrukci domu. Peníze do něho vkládají vlastníci v rámci příspěvků na správu domu. Zahrnují jednak platby na běžný provoz domu (pojištění, osvětlení chodeb, provoz výtahu, svoz odpadu) a také právě platby do tzv. “fondu oprav”.

Příspěvky do něj mohou tvořit nezanedbatelnou částku u těch SVJ, které šetří na zásadnější opravy. Příspěvky tak mohou mít v případě konkrétního vlastníka jak pozitivní bilanci (např. vlastník „naspořil“ sto tisíc do fondu oprav), tak negativní bilanci (vlastník dluží SVJ na úhradách za tyto příspěvky). Na to je třeba si dát pozor při koupi nemovitosti. Pro prodávající i kupujícího je mimořádně důležité, aby se dohodli ohledně vyrovnání příspěvků za správu domu.

Nejlépe tak učiní přímo v kupní smlouvě. Samo SVJ v tomto příliš nápomocno nebude, protože dle nového občanského zákoníku nemá povinnost příspěvky při prodeji bytu jakkoli vypořádat.

Pokud má prodávající ve “fondu oprav” našetřenu nezanedbatelnou částku, nejedná se o nic jiného než o prostředky na budoucí zhodnocení bytu, které může prodávající spolu s bytem kupujícímu prodat.

Další možností je financovat rekonstrukci ze zvláštního úvěru zajištěného ovšem většinou zástavním právem. To je však u společenství vlastníků velmi problematické, jelikož zástavu můžou jednotliví nespokojení vlastníci zablokovat.

V bytovém družstvu je situace poněkud jednodušší, Dům je často celý ve vlastnictví družstva, které tedy vlastní i všechny byty. Na členské schůzi musí rozhodnutí o nové střeše či výtahu odhlasovat většina přítomných. Aby schůze byla usnášeníschopná, musí se dostavit alespoň polovina všech členů družstva.

Pokud se to nepovede, lze svolat schůzi náhradní, kde již zmíněné kvorum neplatí. Bytová družstva někdy svolávají náhradní schůzi hned, třeba půl hodiny po té řádné. A to tak, že zároveň s běžnou pozvánkou rozešlou i pozvánku na tuto potencionální schůzi náhradní. To je ale v rozporu se zákonem a takovéto svolání není v pořádku. Schůze včetně jejího usnesení může být napadena u soudu pro neplatnost.

Když se vše „prohlasuje“, bytové družstvo své rozhodnutí realizuje, nehledě na přehlasované členy. Ti se můžou bránit maximálně žalobou u soudu. Můžou napadnout rozhodnutí členské schůze nebo použít členskou žalobu, kterou se domáhají náhrady škody proti členovi orgánu družstva, pokud by například překročil schválený rozpočet, nebo se jinak nechoval jako řádný hospodář a způsobil družstvu škodu.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

  1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
  2. Jak na hypotéku
  3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
  4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
  5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
  6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
  7. Koupě nemovitosti od developera
  8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
  9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
  10. Co je to anuita?
  11. Jak správně darovat nemovitost
  12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
  13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví
  14. Co je to kolace
  15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
  16. Kdy se může zvyšovat nájemné
  17. Ukončení nájmu
  18. Dohoda o ukončení nájmu
  19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
  20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
  21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
  22. Domovní řád
  23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
  24. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
  25. Společné prostory v bytovém domě
  26. Co obnáší rekonstrukce bytového domu
  27. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
  28. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
  29. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
  30. Stavba domu na „zelené louce“
  31. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu

Dostupný právník pro SVJ a BD

Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Dostupný právník pro SVJ a BD

Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

Zatím nehodnoceno

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Petr Čapek

před 2 roky

Opakovaně jsem potřeboval konzultovat záležitost související s povinnostmi statutárního orgánu SV. Oceňuji rychlé, konkrétní a vstřícné jednání i přijatelnou cenu.

Recenze služby

Ing. Peter Čunderlík

před 10 měsíců

Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady (zobrazit více) Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady jako klient pociťuji sílu právní kanceláře, že je věc konzultována z různých úhlů a pozor, peníze zde nejsou na prvním místě. Zastupitelnost kvality kvalitou doplněním z jiné oblasti- já říkám za rohem, co se přirozeně hned nevidí – může být rada od právníka pro klienta nesrozumitelnou, ale pokud klient věnuje maximální péči konzultaci a skutečně odevzdává pravdivé a snaží se i úplné informace, nemůže být negativní odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – negativní, ale konstruktivní. A proto souhlasím s názorem že pravdivé informování kanceláře již od počátku (člověk sám bez vzdělání a právnické praxe není neomylný) zjednodušuje další postup a řešení vznikají takříkajíc současně, ve spolupráci. Zastupitelnost, ochota pomoci, rychlost, dozeptání se bez obavy z navýšení ceny vytváří prostor 50% na 50%. Obě strany jsou stejně zainteresované na výsledku. Proto si i příště vyberu toto právní kancelář.

Recenze služby

Tomáš Dastych

před 9 měsíců

Službu jsem opakovaně využil s maximální spokojeností. Mohu doporučit.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023 a 2024
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024