Dejte si pozor na nedostatky v dohodě o ukončení nájemní smlouvy

Z advokátní praxe: Opomenutí klauzule o vyrovnání veškerých nároků

S problémem týkajícím se zdánlivě malého opomenutí, které ovšem mohlo mít dalekosáhlé důsledky, se na nás obrátila paní Saša. Uzavřela dohodu o ukončení nájmu a myslela si, že může na starý malý byt, který opustila, už v klidu zapomenout a těšit se ze svého nového bytu s velkou terasou a bylinkovými záhonky.

Při uzavírání dohody ovšem zapomněla trvat na klauzuli týkající se možných dalších nároků pronajímatele, a to ve znění, že jsou všechny nároky vyrovnány. Málem se jí to pak vymstilo, když lstivý pronajímatel z ničeho nic zpětně požadoval uhrazení posledního nájmu dvakrát. Za paní Sašu jsme se postavili a díky nepřímým důkazům ho usvědčili ze lži, díky čemuž svůj nárok úplně stáhnul.

Na co si dát pozor při uzavírání dohody o ukončení nájemní smlouvy na byt?

1. Uzavřete dohodu písemnou formou: V první řadě to vyžaduje zákon, písemná musí totiž být i nájemní smlouva na byt. V druhé řadě, písemná smlouva pomáhá předejít nedorozuměním a poskytuje jasný právní dokument v případě sporů. Písemná forma zajišťuje, že všechny podmínky, práva a povinnosti jsou explicitně stanoveny a obě strany mají jasné porozumění svým závazkům.

• Správně označte strany dokumentu: Každá smlouva by měla jasně identifikovat obě strany zúčastněné na dohodě – obvykle jako „pronajímatel“ (neboli vlastník bytu) a „nájemce“ (osoba, která byt pronajímá). Je důležité uvést plná jména, adresy a případně i další kontaktní informace, aby bylo zřejmé, kdo jsou právní subjekty dohody.
• Správně označte byt, kterého se dohoda týká: Smlouva by měla přesně specifikovat pronajímanou nemovitost, včetně adresy a popisu bytu (např. číslo bytu, umístění v budově, velikost, počet pokojů atd.). Tím se zabrání jakýmkoliv nedorozuměním ohledně objektu nájmu.
• Zahrňte do písemné dohody veškerá práva obou stran: Smlouva by měla obsahovat všechna práva a povinnosti majitele a nájemce. To zahrnuje, ale není omezeno na, pravidla pro používání bytu, údržbu, opravy, pravidla pro domácí zvířata, možnosti ukončení nájmu, a další specifické podmínky nezbytné pro konkrétní situaci. Vyznačte přitom práva trvající i dohodou vypořádané.

• Vypořádání financí: Velmi důležitou částí smlouvy je ustanovení o platbách, včetně výše nájemného, termínů jeho platby, způsobu platby (např. bankovní převod, hotovost), a podmínek pro vrácení kauce (jistoty). Kauce slouží jako zabezpečení pro případné škody způsobené na pronajímaném bytě nebo v případě, že nájemce neplní své závazky, jako je platba nájemného. Smlouva by měla jasně stanovit, za jakých podmínek a v jakém časovém rámci bude kauce vrácena.

Nezapomeňte na předávací protokol

Na konci nájmu musí nájemník předat byt zpět majiteli. Pokud se tak nestane v daný den ukončení nájmu, může pronajímatel požadovat od nájemce náhradu ve výši dohodnutého nájemného až do doby, kdy je byt skutečně vrácen.

I když zákon nevyžaduje, aby se o vrácení bytu sepisoval předávací protokol, je velmi vhodné tak učinit. Tento dokument by měl zahrnovat popis stavu bytu při jeho předání, informace o stavu měřičů pro elektrickou energii, vodu a plyn, pokud jsou přítomny, a seznam předávaného zařízení bytu včetně popisu jeho stavu.

Obě strany mohou také bez omezení použít fotodokumentaci pro detailní záznam stavu bytu při jeho předávání. Jako pronajímatel byste neměli zapomenout poskytnout nájemníkovi vyúčtování za služby související s nájmem a zajistit vrácení jakékoli zálohy z nájmu.

Předávací protokol takto zachránil na klientku, paní Evu. Ta vypověděla nájemní smlouvu a byt předala v uspokojivém stavu. Samozřejmě očekávala, že tím je vše vyřízeno a dostane zpět svou kauci od pronajímatele. Jednoho dne ale obdržela doporučený dopis od bývalého pronajímatele, který ji obvinil z poškození bytu a informoval ji, že ji kauci nevrátí, protože ji použil na pokrytí škod.

Naštěstí měla paní Eva předávací protokol, který byl podepsán matkou pronajímatele při převzetí bytu, a z něhož jasně vyplývalo, že byt byl předán ve slušném stavu, kromě několika malých poškození. Tento dokument ji zachránil, a pronajímatel nakonec celou kauci paní Evě vrátil.

Co když žádnou dohodu neuzavřete?

Pokud nájemce opustí byt takovým způsobem, že lze nájem bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, což v praxi znamená, že se odstěhuje bez předchozí dohody s pronajímatelem, má se byt za odevzdaný ihned. Důvodová zpráva se k tomuto ustanovení blíže nevyjadřuje, a jeho uplatnění v praxi tak bude záležet na tom, jak se k němu postaví soudy. Je to však takové ukončení de facto.

Na závěr bychom chtěli pronajímatelům připomenout důležité varování. V situaci, kdy se nedosáhne dohody a nájemník po formální výpovědi odmítá byt opustit, není rozumné rozhodnout se pro vylomení dveří a násilné vystěhování jeho majetku i samotného nájemníka. Správným postupem je zahájit právní řízení s cílem získat soudní příkaz k vyklizení bytu. Pokud by pronajímatel jednal na vlastní pěst, mohl by na něj bývalý nájemník podat trestní oznámení za narušování domovní svobody.

Řešíte problémy týkající se nájemní smlouvy na byt nebo jejího ukončení? Můžeme pomoct ochránit i vaše práva.