Dejte si pozor na nedostatky v dohodě o ukončení nájemní smlouvy

Z advokátní praxe: Opomenutí klauzule o vyrovnání veškerých nároků

S problémem týkajícím se zdánlivě malého opomenutí, které ovšem mohlo mít dalekosáhlé důsledky, se na nás obrátila paní Saša. Uzavřela dohodu o ukončení nájmu a myslela si, že může na starý malý byt, který opustila, už v klidu zapomenout a těšit se ze svého nového bytu s velkou terasou a bylinkovými záhonky.

Při uzavírání dohody ovšem zapomněla trvat na klauzuli týkající se možných dalších nároků pronajímatele, a to ve znění, že jsou všechny nároky vyrovnány. Málem se jí to pak vymstilo, když lstivý pronajímatel z ničeho nic zpětně požadoval uhrazení posledního nájmu dvakrát. Za paní Sašu jsme se postavili a díky nepřímým důkazům ho usvědčili ze lži, díky čemuž svůj nárok úplně stáhnul. Do dohody je tedy vhodné výslovně uvést, zda je nájemné ke dni skončení nájmu uhrazeno, za jaké období, zda existují nedoplatky a jak budou vypořádány.

Na co si dát pozor při uzavírání dohody o ukončení nájemní smlouvy na byt?

Dohodu o skončení nájmu bytu uzavřete písemně. Nájemní smlouva na byt vyžaduje písemnou formu a stejnou formu je bezpečné dodržet i při dohodě o jejím ukončení. V druhé řadě, písemná smlouva pomáhá předejít nedorozuměním a poskytuje jasný právní dokument v případě sporů. Písemná forma zajišťuje, že všechny podmínky, práva a povinnosti jsou explicitně stanoveny a obě strany mají jasné porozumění svým závazkům.

• Správně označte strany dokumentu: Každá smlouva by měla jasně identifikovat obě strany zúčastněné na dohodě – obvykle je pronajímatel osoba, která byt přenechává k užívání, a nájemce je osoba, která si byt najímá a užívá ho.. Je důležité uvést plná jména, adresy a případně i další kontaktní informace, aby bylo zřejmé, kdo jsou právní subjekty dohody.
• Správně označte byt, kterého se dohoda týká: Smlouva by měla přesně specifikovat pronajímanou nemovitost, včetně adresy a popisu bytu (např. číslo bytu, umístění v budově, velikost, počet pokojů atd.). Tím se zabrání jakýmkoliv nedorozuměním ohledně objektu nájmu.
• Zahrňte do písemné dohody veškerá práva obou stran: Dohoda by měla řešit zejména den skončení nájmu, den a způsob předání bytu, stav bytu, klíče, vyúčtování služeb, vrácení nebo započtení jistoty, nedoplatky, přeplatky, případné škody a ujednání, zda jsou vzájemné nároky stran vypořád vzájemné nároky stran vypořádány.

• Vypořádání financí: Velmi důležitou částí smlouvy je ustanovení o platbách, včetně výše nájemného, termínů jeho platby, způsobu platby (např. bankovní převod, hotovost), a podmínek pro vrácení kauce (jistoty). Jistota slouží jako zabezpečení pro případné škody způsobené na pronajímaném bytě nebo v případě, že nájemce neplní své závazky, jako je platba nájemného. Smlouva by měla jasně stanovit, za jakých podmínek a v jakém časovém rámci bude jistota (kauce) vrácena.

Nezapomeňte na předávací protokol

Na konci nájmu musí nájemník předat byt zpět majiteli. Pokud se tak nestane v daný den ukončení nájmu, může pronajímatel požadovat od nájemce náhradu ve výši dohodnutého nájemného až do doby, kdy je byt skutečně vrácen.

I když zákon nevyžaduje, aby se o vrácení bytu sepisoval předávací protokol, je velmi vhodné tak učinit. Tento dokument by měl zahrnovat popis stavu bytu při jeho předání, informace o stavu měřičů pro elektrickou energii, vodu a plyn, pokud jsou přítomny, a seznam předávaného zařízení bytu včetně popisu jeho stavu.

Obě strany mohou také bez omezení použít fotodokumentaci pro detailní záznam stavu bytu při jeho předávání. Pronajímatel musí nájemci doručit vyúčtování služeb v zákonné nebo dohodnuté lhůtě. Zpravidla nejde o dokument, který musí být hotový už v den předání bytu.

Předávací protokol takto zachránil na klientku, paní Evu. Ta vypověděla nájemní smlouvu a byt předala v uspokojivém stavu. Samozřejmě očekávala, že tím je vše vyřízeno a dostane zpět svou kauci od pronajímatele. Jednoho dne ale obdržela doporučený dopis od bývalého pronajímatele, který ji obvinil z poškození bytu a informoval ji, že ji kauci nevrátí, protože ji použil na pokrytí škod.

Naštěstí měla paní Eva předávací protokol, který byl podepsán matkou pronajímatele při převzetí bytu, a z něhož jasně vyplývalo, že byt byl předán ve slušném stavu, kromě několika malých poškození. Tento dokument ji zachránil, a pronajímatel nakonec celou kauci paní Evě vrátil.

Co když žádnou dohodu neuzavřete?

Pokud nájem skončil a nájemce byt opustí takovým způsobem, že je zřejmé, že se do něj nehodlá vracet, může se byt podle zákona považovat za odevzdaný. Nejde však o běžný ani bezpečný způsob ukončení nájmu. Samotné odstěhování bez dohody nebo výpovědi nemusí vždy znamenat, že nájem řádně skončil.

Na závěr bychom chtěli pronajímatelům připomenout důležité varování. V situaci, kdy se nedosáhne dohody a nájemník po formální výpovědi odmítá byt opustit, není rozumné rozhodnout se pro vylomení dveří a násilné vystěhování jeho majetku i samotného nájemníka. Pokud nájemce byt po skončení nájmu dobrovolně neodevzdá, pronajímatel by měl postupovat soudní cestou, typicky žalobou na vyklizení, a teprve na základě vykonatelného rozhodnutí řešit nucené vyklizení.

Řešíte problémy týkající se nájemní smlouvy na byt nebo jejího ukončení? Můžeme pomoct ochránit i vaše práva.

Shrnutí

Dohoda o ukončení nájmu bytu by měla být písemná a měla by jasně určit, ke kterému dni nájem končí, kdy a jak bude byt předán a jak se vypořádají vzájemné nároky pronajímatele a nájemce. Vyplatí se výslovně uvést, zda je uhrazeno nájemné, jak budou vypořádány služby, zda se vrací jistota a zda má některá ze stran ještě další nároky. Při předání bytu je vhodné sepsat předávací protokol, zaznamenat stav bytu, vybavení, počet klíčů a stavy měřidel. Ideální je připojit také fotodokumentaci. Předejdete tak sporům o škody, nedoplatky nebo vrácení jistoty. Pokud nájem skončil a nájemce byt neodevzdá, pronajímatel by neměl postupovat svépomocí, například vyměnit zámky nebo vystěhovat věci nájemce. Správným postupem je výzva k vyklizení a případně žaloba na vyklizení. Samotné odstěhování nájemce bez dohody nebo výpovědi navíc nemusí vždy znamenat, že nájem řádně skončil.