Plánujete s partnerem či partnerkou koupi bytu a uvažujete mimo jiné o družstevním bydlení? Jak je to s pořízením družstevního bytu a lze mít družstevní podíl ve spoluvlastnictví?
Plánujete s partnerem či partnerkou koupi bytu a uvažujete mimo jiné o družstevním bydlení? Jak je to s pořízením družstevního bytu a lze mít družstevní podíl ve spoluvlastnictví?
Na naši advokátní kancelář se obrátila paní Ilona s partnerem, kteří společně plánovali pořídit byt. Vyhlídli si dvoupokojový družstevní byt, nicméně podle stanov daného družstva bylo možné zapsat jako člena družstva pouze jednoho z nich. Paní Ilonu zajímalo, jaké má tato situace řešení.
Nerozumíte stanovám bytového družstva a nevíte jak postupovat? Obraťte se na nás a my pro vás do 48 hodin zpracujeme odpověď na váš právní dotaz.
Pro družstevní bydlení je typické, že je nelze nabývat do spoluvlastnictví. V rozporu s názory veřejnosti ale tato možnost není zakázaná zákonem. Naopak dle zákona je možné, že dvě a více osob mohou nabýt na základě kupní smlouvy (případně zdědit či dostat darem) družstevní byt do společného vlastnictví. Zádrhel je v tom, že zákon o obchodních korporacích dává jednotlivým bytovým družstvům možnost, aby spoluvlastnictví družstevních bytů zakázaly. Zakázat spoluvlastnictví družstevního bytu lze pouze ve stanovách daného bytového družstva. A toho právě řada družstev využívá.
Stejný postup zvolilo i družstvo v domě vyhlídnutém paní Ilonou. Vzhledem k tomu, že partneři plánovali v brzké době sňatek, jako naprosto nejjednodušší řešení se nabízelo získat byt již jako manželé. V daném případě totiž společné členství manželů v bytovém družstvu vzniká ze zákona i v případech, kdy stanovy bytového družstva jinak spoluvlastnictví podílu vylučují.
Pokud by ovšem partneři sňatek neplánovali, nabízelo by se rovněž řešení, kdy by družstevní podíl získal pouze jeden z nich a současně by společně uzavřeli smlouvu, která by zajistila nárok druhého z partnerů například pro situaci rozchodu. Takové řešení ovšem vyžaduje zpravidla pomoc advokáta.
Tip: Asi víte, že u družstevního bydlení nejste vlastníky bytu jako takového, ale vlastníte pouze družstevní podíl, který představuje účast v bytovém družstvu. Je tedy za takových okolností možné družstevní byt nějakým způsobem zdědit? Ano. V našem dalším článku se dozvíte, jak lze zdědit družstevní byt a jak probíhá převod.
Jak jsme výše uvedli, spoluvlastnictví družstevního bytu může ale nemusí být povoleno v závislosti na úmyslu bytového družstva.
V případě, že stanovy bytového družstva neobsahují ustanovení, které spoluvlastnictví družstevního bytu vylučuje, platí, že družstevní byt ve spoluvlastnictví být může. Při kontrole stanov družstva je ovšem nutné zachovat obezřetnost. Zákaz nemusí být nutně formulován slovy: „spoluvlastnictví podílu v bytovém družstvu se vylučuje…“, ale může být opsán řadou jiných formulací, například: „družstevní podíl může být ve výlučném vlastnictví pouze jedné osoby…“. Nejste-ji si jisti, jak některé ustanovení stanov vykládat, je vhodné se poradit s advokátem.
Pro účely správy družstevního bytu, který je vlastněn v režimu spoluvlastnictví, si spoluvlastníci musí zvolit jednoho z nich, který pak zastává úlohu správce. Spoluvlastník-správce pak zbylé spoluvlastníky družstevního bytu ve vztahu k družstvu zastupuje. V praxi to znamená, že hlasuje na členské schůzi, jedná s představenstvem družstva apod. Vlastní-li družstevní byt v režimu spoluvlastnictví manželé, je každý z manželů zároveň i správce družstevního bytu.
V případě zasadních dispozic s družstevním bytem (typicky převod družstevního podílu, zřízení zástavního práva apod.) je nutný souhlas všech spoluvlastníků.
Tip: Jaké má spoluvlastnictví výhody a nevýhody? To se dozvíte v našem dalším článku.
Režim společného jmění manželů (SJM) může vzniknout jenom mezi manžely. Pokud je družstevní podíl nabýván ať už jedním či oběma manželi za trvání manželství, stává se za běžných okolností součástí společného jmění manželů (není-li mezi manželi sjednán jiný majetkový režim). Jak je výše uvedeno, stanovy bytového družstva nemohou na rozdíl od spoluvlastnictví režim SJM vyloučit. V tomto případě tedy vlastnictví podílu více osobami umožněno je.
I během manželství je ovšem možné družstevní podíl nabýt do výlučného vlastnictví jednoho z manželů, pokud je získán například darem či dědictvím.
V případě, kdy kupujete družstevní byt (resp. podíl v družstvu) obývaný manželským párem, je pro vás velice důležité vědět, v jakém režimu je družstevní byt vlastněn, neboť tato skutečnost může mít závažné právní dopady na platnost smlouvy o koupi podílu v bytovém družstvu. Pokud si nejste jisti, kdo vlastně družstevní byt vlastní, je opět vhodné konzultovat postup s advokátem.
Je-li družstevní byt vlastněn v režimu SJM, vykonává běžnou správu vůči družstvu každý z manželů.
Obdobně jako u spoluvlastnictví je také u převodu družstevního podílu a dalších obdobných dispozic s bytem nezbytný souhlas obou manželů.
Tip: Pozor ale, pokud se některý z manželů stal členem bytového družstva před uzavřením manželství, samotným uzavřením manželství se druhý manžel členem družstva automaticky nestává. Tento družstevní podíl zůstává ve výlučném vlastnictví toho z manželů, který jej nabyl ještě před uzavřením manželství.
V případě, že dojde k ukončení manželství rozvodem, pak zaniká také společné jmění manželů, a to buď vypořádáním společného jmění nebo marným uplynutím lhůty pro jeho vypořádání podle občanského zákoníku (3 roky od zúžení, zrušení nebo zániku společného jmění).
K vypořádání jmění může dojít buď na základě dohody obou (bývalých) manželů, případně o něm rozhoduje soud. V případě bydlení v družstevní bytě soud určí, kterému z manželů připadne družstevní podíl v bytovém družstvu. Družstevní podíl má podle zákona připadnout do vlastnictví tohoto z manželů, který jej výlučně jako vlastník užívá. Užívají-li družstevní podíl v bytovém družstvu oba manželé (např. obývají-li rozvedení manželé – dříve společní členové družstva – společně družstevní byt), může být družstevní podíl v podílovém spoluvlastnictví obou bývalých manželů.
Pakliže majitel členského podílu v družstvu zemře, stává se členský podíl předmětem dědického řízení. Z hlediska práva je nejjednodušší situace ta, kdy existuje pouze jeden dědic. Na něj pak přechází družstevní podíl a tedy právo nájmu.
Co ale dělat v případě, když je dědiců více? Přednost má v takové situaci dohoda. Má-li jeden z dědiců o byt větší zájem a ostatní se spokojí s jiným majetkem z pozůstalosti či vyplacením, mohou v tomto smyslu uzavřít dědickou dohodu. Pokud taková dohoda není možná např. proto, že žádný jiný majetek v pozůstalosti není a nikdo z dědiců nemá dostatečné prostředky k vyplacení ostatních, lze se dohodnout v tom smyslu, že jeden z dědiců se stane nabyvatelem podílu a ostatní dědice vyplatí v určité lhůtě, během které svůj družstevní podíl prodá.
V praxi se ovšem stává, že z rozhodnutí o nabytí dědictví vyplyne, že se dědici družstevního podílu stane více osob (typicky právě dětí zůstavitelů), to znamená, že se právní nástupnictví v bytovém družstvu nevyřeší přímo v dědickém řízení. I tak je ale později nezbytná dohoda na tom, kdo se stane výlučným vlastníkem družstevního podílu, a ten by měl ostatní dědice vypořádat. Pokud k ní kvůli neslučitelným názorům prostě nemůže dojít, pak je nutné situaci řešit mimo rámec pozůstalostního řízení žalobou podanou k soudu. Tou se určí, kdo bude nadále členem bytového družstva.
Tip: Detailně jsme se dědictvím, zahrnujícím družstevní podíl, zabývali v samostatném článku.
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Hledáte odpověď na konkrétní právní otázku? Napište nám ji a do 48 hodin budete mít k dispozici odpověď od některého z našich advokátů. Máme specialisty na všechny oblasti práva a garantujeme tak vysokou odbornost našich advokátů.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Služeb Dostupného advokáta jsme využili při koupi bytu. Vše proběhlo v pořádku, kontrola smluv, návrh na katastr, který prošel na první pokus. I když jsem si až za půl roku vzpomněla, že vlastně ještě potřebuji vypsat daňové přiznání, nebyl to problém a do 2 dnů bylo hotové. Dobrá komunikace, rychlá reakce, nic nebylo problém. Doporučuji.
Služby dostupného advokáta jsem využila již 2x. Jednou cca před pěti lety a jednou letos. Pokaždé mě nachystali smlouvy do pár hodin, byli pro mě vždy po ruce na telefonu, nemusela jsem nikam jezdit, za mě doopravdy profesionálové ve svém oboru. Velké díky zejména panu Mgr. Marku Svobodnému který mi během pár hodin nově připravil (zobrazit více) správně důležitou smlouvu, která okamžitě prošla a kterou mi právníci z jiné společnosti připravili 3x chybně. I v budoucnu bych se vždy obrátila již jenom na ně v záležitostech ohledně nemovitostí.
Služeb Dostupného advokáta jsem využila dvakrát, a to vždy v souvislosti s nájemní smlouvou. Poprvé z pohledu nájemce – chtěla jsem znát názor právníka na danou smlouvu, zdali není potřeba nějakou formulaci vyjmout/dodat, apod. Podruhé z pohledu pronajímatele – chtěla jsem sestavit nájemní smlouvu na míru. V obou případech byla komunikace velmi příjemná, rychlá, s (zobrazit více) dostatečným prostorem na dotazy a ve výsledku opravdu splňující veškeré mé představy. V neposlední řadě oceňuji, že jsme vše vyřešili bez problémů on-line a nemusela jsem nikam docházet. Nenapadá mě nic, co bych vytkla. V případě dalších právních otázek se na ně určitě opět obrátím.
