Již jsme se věnovali otázce vymezení nemovitosti, kupní ceně či podmínkám kupní smlouvy.
Dnes se věnujeme otázce smluvních záruk. Ty hrají zásadní roli při nákupu nemovitosti, protože mohou ochránit kupujícího před skrytými vadami či právními spory. Nákup nemovitosti je často největší životní investicí, a proto je nutné věnovat pozornost každému detailu smlouvy.
Co jsou to záruky prodávajícího? Jde o výslovná ujištění prodávajícího o stavu bytu či domu, a to jak z právního, tak z faktického (technického) hlediska. Např. prodávající ujišťuje kupujícího, že dům je vybaven moderním zateplením nebo že na domě neváznou žádné pohledávky.
Zájem prodávajícího
Prodávající chce přirozeně nemovitost prodat bez jakýchkoliv nadstandardních záruk a naopak se často snaží svou odpovědnost vyloučit či alespoň omezit. Prodávající chce přirozeně dosáhnout stavu, kdy pro něj přepis nemovitosti nebude znamenat žádné riziko.
Z pozice prodávajícího je tak často doporučováno prodat nemovitost takzvaně „jak stojí a leží“ a tím eliminovat rizika z většiny vad. V praxi je to však složitější a sousloví „jak stojí a leží“ vůbec nemusí mít u jasně vymezené nemovitosti účinek. Použije se spíše u věcí, které nejsou jasně vymezené (např. vybavení starého domu).
Otázka sepsání smluvních záruk je patrně nejnáročnější úkol právníka v rámci přípravy kupní smlouvy a může obnášet zdlouhavá vyjednávání mezi zájemcem o koupi a prodávajícím. Z pohledu prodávajícího je klíčové minimalizovat rizika, zatímco pro kupujícího je nákup nemovitosti spojen s požadavkem na právní jistotu.
Související služba
Koupě nebo prodej nemovitosti
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Chci pomoct
- Při objednání služby přesně víte, co dostanete a kolik vás to bude stát.
- Vše zvládneme on-line nebo osobně v jedné z našich 6 kanceláří.
- 8 z 10 požadavků vyřešíme do 2 pracovních dnů.
- Pro každý právní obor máme specialistu.
Zájem kupujícího
Kupující má zájem na tom, aby na bytu či domu nevázly jak faktické vady (např. prohnilé podlahy), tak právní vady (byt byl prodán dvakrát, váže se k němu služebnost či nájemní smlouva s problémovým nájemníkem anebo je na něm zástava za poskytnutou hypotéku). Každý nákup nemovitosti by měl být podložen pečlivě sepsanou smlouvou, která tyto aspekty řeší dopředu.
Kupující by tedy na výslovných zárukách trvat měl. Záruky prodávajícího mohou pokrývat a často pokrývají širokou oblast, která se týká:
- vlastnictví nemovitosti,
- věcných práv jiných osob či jiného zatížení nemovitosti,
- skrytých vad,
- daní a jiných veřejnoprávních poplatků, atd.
V praxi jsme se setkali s případem, kdy prodávající zatajil v bytě problémového nájemníka a jelikož smlouva byla nešťastně formulována, musel si se vzniklou situací poradit nový majitel na svoje náklady (a nervy). I zde je tedy vhodné se raději s advokátem poradit předem. Náklady jsou pak minimální vůči tomu, co čeká kupujícího se špatně připravenou smlouvu.
Pozor je třeba také dávat na samotné strany kupní smlouvy. Pokud byt vlastní manželé, měli by smlouvu podepsat oba. Strany by také měly prohlásit, že proti ním není vedena exekuce či insolvenční řízení. To by převod totiž také mohlo zkomplikovat. Nutno také dodat, že se samozřejmě výše uvedené týká i převodu družstevního bytu (členského podílu).
Chystáte-li se na nákup nemovitosti, využijte ověřené rady odborníků, abyste předešli nepříjemným překvapením.
Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.
Shrnutí
Při nákupu nemovitosti je klíčové mít správně sepsanou kupní smlouvu, která zohlední veškerá rizika – právní i technická. Důležitou součástí jsou smluvní záruky prodávajícího, tedy výslovná ujištění o stavu nemovitosti, jejím vlastnictví, právních zatíženích, daních či skrytých vadách. Zatímco prodávající se často snaží svou odpovědnost omezit (například formulací „jak stojí a leží“), kupující by měl na zárukách trvat, protože chrání jeho investici. Smlouva by měla obsahovat i údaje o stranách, zejména u manželů a v případech možných exekucí či insolvencí. Pro bezproblémový převod je doporučeno obrátit se na právníka – náklady na jeho služby jsou ve srovnání s možnými následky špatně sepsané smlouvy minimální.
