Kupní smlouva: smluvní záruky | Dostupný advokát

Kupní smlouva na nemovitost: smluvní záruky

Obrázek k článku Kupní smlouva na nemovitost: smluvní záruky

8. 10. 2015 / autor: Ondřej Preuss

Příprava kupní smlouvy na prodej bytu či domu sebou nese několik nástrah, které mohou celý převod ohrozit či alespoň zpomalit. V tomto seriálu o kupní smlouvě se snažíme tyto nástrahy demaskovat a dát návod jak se jim vyhnout. Již jsme se věnovali otázce vymezení nemovitosti, kupní ceně či podmínkám kupní smlouvy.

Dnes se věnujeme otázce smluvních záruk.

Co jsou to záruky prodávajícího? Jde o výslovná ujištění prodávajícího o stavu bytu či domu, a to jak z právního, tak z faktického (technického) hlediska. Např. prodávající ujišťuje kupujícího, že dům je vybaven moderním zateplením nebo že na domě neváznou žádné pohledávky.

Zájem prodávajícího

Prodávající chce přirozeně nemovitost prodat bez jakýchkoliv nadstandardních záruk a naopak se často snaží svou odpovědnost vyloučit či alespoň omezit. Prodávající chce přirozeně dosáhnout stavu, kdy pro něj přepis nemovitosti nebude znamenat žádné riziko.

Z pozice prodávajícího je tak často doporučováno prodat nemovitost takzvaně „jak stojí a leží“ a tím eliminovat rizika z většiny vad. V praxi je to však složitější a sousloví „jak stojí a leží“ vůbec nemusí mít u jasně vymezené nemovitosti účinek. Použije se spíše u věcí, které nejsou jasně vymezené (např. vybavení starého domu).

Otázka sepsání smluvních záruk je patrně nejnáročnější úkol právníka v rámci přípravy kupní smlouvy a může obnášet zdlouhavá vyjednávání mezi zájemcem o koupi a prodávajícím.

Zájem kupujícího

Kupující má zájem na tom, aby na bytu či domu nevázly jak faktické vady (např. prohnilé podlahy), tak právní vady (byt byl prodán dvakrát, váže se k němu služebnost či nájemní smlouva s problémovým nájemníkem anebo je na něm zástava za poskytnutou hypotéku).

Kupující by tedy na výslovných zárukách trvat měl. Záruky prodávajícího mohou pokrývat a často pokrývají širokou oblast, která se týká:

  • vlastnictví nemovitosti,
  • věcných práv jiných osob či jiného zatížení nemovitosti,
  • skrytých vad,
  • daní a jiných veřejnoprávních poplatků, atd.
  • V praxi jsme se setkali s případem, kdy prodávající zatajil v bytě problémového nájemníka a jelikož smlouva byla nešťastně formulována, musel si se vzniklou situací poradit nový majitel na svoje náklady (a nervy). I zde je tedy vhodné se raději s advokátem poradit předem. Náklady jsou pak minimální vůči tomu, co čeká kupujícího se špatně připravenou smlouvu.

    Pozor je třeba také dávat na samotné strany kupní smlouvy. Pokud byt vlastní manželé, měli by smlouvu podepsat oba. Strany by také měly prohlásit, že proti ním není vedena exekuce či insolvenční řízení. To by převod totiž také mohlo zkomplikovat. Nutno také dodat, že se samozřejmě výše uvedené týká i převodu družstevního bytu (členského podílu).

    Pochopení všech podstatných právních rizik, které souvisí s prodejem nebo koupí bytu, domu nebo pozemku, je pro laika velmi těžké. Proto jsme pro vás připravili čtivě napsaný e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika, který si můžete stáhnout zcela zdarma.
    Ohodnoťte tento článek:

    Mohlo by vás také zajímat: