Zprostředkovatelská smlouva, příkazní a mandátní smlouva: Jak se liší?

Zprostředkovatelskou smlouvu někdy nazývanou také smlouva o zprostředkování upravuje stejně jako příkazní smlouvu zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Příkazní smlouva nahradila dřívější mandátní smlouvu. Pro všechny tyto typy smluv platí obecné zásady smluvního práva, jako je autonomie vůle, poctivost a ochrana dobré víry stran.

Jednotlivé paragrafy tohoto zákona vymezují základní práva a principy, kterými se tyto druhy smluv řídí. Přesto však doporučujeme věnovat v praxi pozornost i judikatuře, protože tyto smlouvy často obsahují specifické požadavky a individuální ujednání. Proto pokud potřebujete připravit smlouvu o zprostředkování nebo příkazní smlouvu, obraťte se na naši advokátní kancelář. Ohlídáme všechny náležitosti za vás.

Zprostředkovatelská smlouva

Definice říká, že zprostředkovatelská smlouva je závazek jedné strany (zprostředkovatele) obstarat pro druhou stranu (zájemce) příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou. Cílem smlouvy o zprostředkování je tedy propojit zájemce s potenciálním obchodním partnerem a zprostředkovat dohodu.

Zprostředkování se v praxi využívá napříč obory. Mezi nejčastější případy patří:

• Realitní trh – makléř sjednává prodej, koupi nebo pronájem nemovitosti mezi majitelem a nájemcem/kupujícím.
• Zaměstnání – agentury práce běžně pomáhají firmám najít vhodné zaměstnance.
• Obchodní zakázky – obchodní zástupci typicky dojednávají kontrakty mezi výrobci a odběrateli.
• Finanční produkty – pojišťovací a finanční poradci za vás sjednávají smlouvy s bankami a pojišťovnami.
• Leasingy a úvěry – firmy pomáhají klientům získat financování auta, strojů apod.
• Umělecká a sportovní činnost – agenti dohadují kontrakty pro herce, hudebníky nebo sportovce, které zastupují.
• Investice – finanční poradci hledají pro své klienty vhodné investiční příležitosti.

Co musí obsahovat smlouva o zprostředkování

• Předmět smlouvy – ve smlouvě musí být jednoznačně definované, jaké služby zprostředkovatel poskytuje, v jakém rozsahu a jakým způsobem zajistí sjednání obchodu.
• Provize – zprostředkovatelské služby bývají úplatné. Ve smlouvě je proto potřeba uvést, zda nárok na provizi vzniká při uzavření smlouvy mezi zájemcem a třetí stranou nebo až po splnění určitých podmínek.
• Forma smlouvy – i když zákon umožňuje i ústní formu, my rozhodně doporučujeme použít vždy písemnou smlouvu, kde můžete jasně stanovit práva a povinnosti obou stran. V případě, že byste potřebovali něco dokazovat, je písemná forma také jednoznačně prokazatelnější.
• Povinnosti zprostředkovatele – do této sekce můžete uvést, že požadujete například průběžné informování o pokroku, chcete doložit kontakty na potenciální partnery, že musí zprostředkovatel dodržet obchodní etiku a jakékoliv další podmínky.

Na čem to může ztroskotat?

Sepsat kvalitní smlouvu o zprostředkování není jen tak. Pokud jasně nedefinujete služby zprostředkovatele, může to vést ke sporům o to, zda byla daná služba skutečně poskytnuta, nebo ne. Na „dojmologii“ se v tomto případě nehraje. Zároveň si dejte pozor na spory o vznik nároku na provizi. Pokud ve smlouvě jasně nestanovíte, kdy a za jakých podmínek tento nárok vzniká, snadno se pak dostanete do konfliktu s druhou stranou.

Často také dochází k tomu, že zprostředkovatel nesplní svou povinnost. Třeba neposkytne kontakty nebo uvede nesprávné informace. V takových případech nese zprostředkovatel odpovědnost za škodu a my zastupujeme klienty při soudních jednáních například o výši odškodného.

V praxi se pak často řeší také otázka takzvaného dvojího zprostředkování, kdy více zprostředkovatelů tvrdí, že právě oni byli tím, kdo zajistil konkrétní obchodní příležitost. I z těchto třenic pak vznikají právní spory.

Pokud si chcete přece jen smlouvu o zprostředkování připravit sami, doporučujeme použít jednoduchý vzor zprostředkovatelské smlouvy, který naleznete na konci tohoto článku.

Mandátní smlouva

Mandátní smlouva patřila v minulosti k běžným typům smluv mezi podnikatelskými subjekty. Mandant touto smlouvou pověřoval mandatáře, aby ho zastupoval v určité záležitosti. Tento poměrně jednoduchý smluvní vztah se často uplatňoval například v zahraničním obchodě. Mandátní smlouvu definoval obchodní zákoník. Avšak společně s jeho zrušením v roce 2014 došlo i ke zrušení mandátní smlouvy, kterou nahradila obecná příkazní smlouva.

Mandátní smlouva mohla obsahovat jak faktické činnosti související s podnikáním (například získávání informací či obchodní přípravy), tak i právní jednání, jako bylo například zastupování v soudních řízeních nebo při uzavírání smluv. Typickým mandatářem tak byli v těchto případech advokáti.

Mandatáři vznikal nárok na odměnu za vykonanou činnost, odměna se tedy nevázala k výsledku dané činnosti. To znamenalo, že na peníze měl nárok, i pokud zprostředkovávaný obchod nebyl úspěšný. Vedle sjednané odměny měl mandatář nárok i na úhradu nákladů spojených s výkonem činnosti, pokud smlouva nestanovila, že jsou již zahrnuty v jeho odměně.

Příkazní smlouva

Příkazní smlouva (mandatum) nahradila dřívější mandátní smlouvu. Příkazní smlouva ukládá příkazníkovi (osoba, která plní příkaz) povinnost vykonat určitou činnost pro příkazce (osoba, která dává příkaz). Tuto činnost musí příkazník vykonat obvykle bez toho, aniž by musel dosáhnout konkrétního výsledku. Příkazní smlouva se používá jak v osobních, tak v podnikatelských vztazích.

Oproti smlouvě o dílo se příkazní smlouva zavazuje k činnosti, ale nezaručuje konkrétní výsledek, kdežto smlouva o dílo se zavazuje k dosažení určitého výsledku (například oprava auta, stavba domu apod.).

Zprostředkovatelská smlouva se tedy zaměřuje na zprostředkování obchodu mezi stranami a obvykle je podmíněna zajištěním kontaktu. Příkazní smlouva se naopak soustředí na vykonání činnosti, která nemusí nutně vést k dosažení konkrétního výsledku.

Co musí obsahovat příkazní smlouva

• Plnění příkazu – příkazník se zavazuje vykonat činnost podle pokynů příkazce, tyto pokyny však nesmí být v rozporu se zákonem nebo dobrými mravy.
• Odměna – příkazní smlouva nemusí být vždy úplatná, takže je na obou stranách, zda se na nějaké odměně domluví a do smlouvy ji zanesou.
• Povinnost informovat – příkazník však musí průběžně informovat příkazce o plnění daného příkazu a zároveň mu musí umožnit kontrolu. Příkazník má také povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, svědomitě a chránit zájmy příkazce.

Příkazní smlouva může být ukončena jednostrannou výpovědí anebo končí ve chvíli, kdy dojde ke splnění úkolu. Za případné škody odpovídá v tomto případě příkazník, pokud tuto škodu způsobil porušením svých povinností.

Příkazní smlouvu i smlouvu o zprostředkovatelské činnosti vám rádi připravíme na míru v naší advokátní kanceláři.

Shrnutí

Zprostředkovatelská, příkazní a mandátní smlouva se liší svým účelem i právními náležitostmi. Zprostředkovatelská smlouva slouží k obstarání příležitosti k uzavření obchodu mezi zájemcem a třetí stranou, často v realitách, zaměstnání či finančním sektoru. Příkazní smlouva ukládá příkazníkovi povinnost vykonat určitou činnost, ale ne garantovat výsledek, a platí pro osobní i podnikatelské vztahy. Dřívější mandátní smlouva, která byla zrušena v roce 2014, fungovala podobně jako příkazní smlouva, ale využívala se primárně mezi podnikateli. Klíčové je jasné vymezení povinností a odměny, aby se předešlo právním sporům.