Zprostředkovatelská smlouva, příkazní a mandátní smlouva: Jak se liší?

Rychlý přehled

Nejste si jistí, který typ smlouvy odpovídá tomu, co od druhé strany skutečně potřebujete? Nechte si od nás připravit nebo zkontrolovat smlouvu na míru. Ohlídáme správný typ smlouvy, podmínky odměny, odpovědnost i možnosti jejího ukončení.

Zprostředkovatelskou smlouvu, někdy označovanou také jako smlouva o zprostředkování, i příkazní smlouvu upravuje občanský zákoník. Od 1. ledna 2014 již současný občanský zákoník samostatný smluvní typ „mandátní smlouva“ neupravuje; pro nové vztahy její funkci zpravidla převzala příkazní smlouva. U mandátních smluv uzavřených ještě před rokem 2014 však může být rozhodující dřívější právní úprava. Pro všechny tyto typy smluv platí obecné zásady smluvního práva, jako je autonomie vůle, poctivost a ochrana dobré víry stran.

Jednotlivé paragrafy tohoto zákona vymezují základní práva a principy, kterými se tyto druhy smluv řídí. Přesto však doporučujeme věnovat v praxi pozornost i judikatuře, protože tyto smlouvy často obsahují specifické požadavky a individuální ujednání. Proto pokud potřebujete připravit smlouvu o zprostředkování nebo příkazní smlouvu, obraťte se na naši advokátní kancelář. Ohlídáme všechny náležitosti za vás.

Zprostředkovatelská smlouva

Definice říká, že zprostředkovatelská smlouva je závazek jedné strany (zprostředkovatele) obstarat pro druhou stranu (zájemce) příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou. Cílem smlouvy o zprostředkování je tedy propojit zájemce s potenciálním obchodním partnerem a zprostředkovat dohodu.

Zprostředkování se v praxi využívá napříč obory. Mezi nejčastější případy patří:

• Realitní trh – makléř sjednává prodej, koupi nebo pronájem nemovitosti mezi majitelem a nájemcem/kupujícím.
• Zaměstnání – agentury práce běžně pomáhají firmám najít vhodné zaměstnance.
• Obchodní zakázky – obchodní zástupci typicky dojednávají kontrakty mezi výrobci a odběrateli.
• Finanční produkty – pojišťovací a finanční poradci za vás sjednávají smlouvy s bankami a pojišťovnami.
• Leasingy a úvěry – firmy pomáhají klientům získat financování auta, strojů apod.
• Umělecká a sportovní činnost – agenti dohadují kontrakty pro herce, hudebníky nebo sportovce, které zastupují.
• Investice – finanční poradci hledají pro své klienty vhodné investiční příležitosti.

Co musí obsahovat smlouva o zprostředkování

• Předmět smlouvy – ve smlouvě musí být jednoznačně definované, jaké služby zprostředkovatel poskytuje, v jakém rozsahu a jakým způsobem zajistí sjednání obchodu.
• Provize – zprostředkovatelská smlouva je úplatným smluvním typem a zájemce se zavazuje zprostředkovateli zaplatit provizi. Ve smlouvě je vhodné přesně upravit její výši nebo způsob výpočtu a případně také okamžik, kdy vzniká právo na její zaplacení. Pokud si strany nic zvláštního nesjednají, zákon stanoví vlastní pravidla splatnosti provize.
• Forma smlouvy – zákon umožňuje i ústní formu, bezpečnější však je použít vždy písemnou smlouvu, kde můžete jasně stanovit práva a povinnosti obou stran. V případě, že byste potřebovali něco dokazovat, je písemná forma také jednoznačně prokazatelnější. Pozor: smlouva o realitním zprostředkování musí být podle zákona o realitním zprostředkování uzavřena výhradně písemně a zákon pro ni stanoví také další povinné údaje.
• Povinnosti zprostředkovatele – do této sekce můžete uvést, že požadujete například průběžné informování o pokroku, chcete doložit kontakty na potenciální partnery, že musí zprostředkovatel dodržet obchodní etiku a jakékoliv další podmínky.

Na čem to může ztroskotat?

Sepsat kvalitní smlouvu o zprostředkování není jen tak. Pokud jasně nedefinujete služby zprostředkovatele, může to vést ke sporům o to, zda byla daná služba skutečně poskytnuta, nebo ne. Na „dojmologii“ se v tomto případě nehraje. Zároveň si dejte pozor na spory o vznik nároku na provizi. Pokud ve smlouvě jasně nestanovíte, kdy a za jakých podmínek tento nárok vzniká, snadno se pak dostanete do konfliktu s druhou stranou.

Často také dochází k tomu, že zprostředkovatel nesplní svou povinnost. Třeba neposkytne kontakty nebo uvede nesprávné informace. V takových případech nese zprostředkovatel odpovědnost za škodu a my zastupujeme klienty při soudních jednáních například o výši odškodného.

V praxi se pak často řeší také otázka takzvaného dvojího zprostředkování, kdy více zprostředkovatelů tvrdí, že právě oni byli tím, kdo zajistil konkrétní obchodní příležitost. I z těchto třenic pak vznikají právní spory.

Spory často vznikají také proto, že není jasně popsáno, za jaký konkrétní výsledek má zprostředkovatel dostat provizi. Typickou situací je, když zájemce obchod nakonec uzavře s osobou, s níž ho zprostředkovatel dříve propojil, ale až s časovým odstupem. Pak může být rozhodující přesné znění smlouvy i to, jakou činnost zprostředkovatel skutečně vykonal.

Pokud si chcete přece jen smlouvu o zprostředkování připravit sami, doporučujeme použít jednoduchý vzor zprostředkovatelské smlouvy, který naleznete na konci tohoto článku.

Mandátní smlouva: náležitosti a kdy se s ní ještě setkáte

Mandátní smlouva patřila v minulosti k běžným typům smluv mezi podnikatelskými subjekty. Mandant touto smlouvou pověřoval mandatáře, aby ho zastupoval v určité záležitosti. Tento poměrně jednoduchý smluvní vztah se často uplatňoval například v zahraničním obchodě. Mandátní smlouvu definoval obchodní zákoník. Avšak společně s jeho zrušením v roce 2014 došlo i ke zrušení mandátní smlouvy, kterou nahradila obecná příkazní smlouva.

Pokud tedy dnes hledáte mandátní smlouvu a její náležitosti pro nový smluvní vztah, zpravidla budete ve skutečnosti potřebovat příkazní smlouvu. Původní mandátní smlouva byla úplatná a její podstatou bylo, že mandatář pro mandanta na jeho účet zařídil určitou obchodní záležitost. U starších smluv uzavřených před rokem 2014 však může být původní právní režim stále relevantní.

Mandátní smlouva mohla obsahovat jak faktické činnosti související s podnikáním (například získávání informací či obchodní přípravy), tak i právní jednání, jako bylo například zastupování v soudních řízeních nebo při uzavírání smluv. Typickým mandatářem tak byli v těchto případech advokáti.

Mandatáři vznikal nárok na odměnu za vykonanou činnost, odměna se tedy nevázala k výsledku dané činnosti. To znamenalo, že na peníze měl nárok, i pokud zprostředkovávaný obchod nebyl úspěšný. Vedle sjednané odměny měl mandatář nárok i na úhradu nákladů spojených s výkonem činnosti, pokud smlouva nestanovila, že jsou již zahrnuty v jeho odměně.

Rozdíl mezi zprostředkovatelskou a mandátní smlouvou spočíval především v předmětu závazku. Zprostředkovatel obstarává příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, zatímco mandatář podle dřívější právní úpravy zařizoval pro mandanta určitou obchodní záležitost. Dnes se při podobném obstarávání záležitosti používá především příkazní smlouva.

Kdy použít mandátní a kdy příkazní smlouvu?

Pro nový smluvní vztah dnes zpravidla použijete příkazní smlouvu. Mandátní smlouva byla samostatným smluvním typem podle dřívějšího obchodního zákoníku a po roce 2013 se nové vztahy podle tohoto smluvního typu běžně neuzavírají. S mandátní smlouvou se však stále můžete setkat u dlouhodobých smluv uzavřených před rokem 2014, které se za určitých podmínek nadále řídí předchozí právní úpravou.

Příkazní smlouva

Příkazní smlouva (mandatum) nahradila dřívější mandátní smlouvu. Příkazní smlouva ukládá příkazníkovi (osoba, která plní příkaz) povinnost vykonat určitou činnost pro příkazce (osoba, která dává příkaz). Tuto činnost musí příkazník vykonat obvykle bez toho, aniž by musel dosáhnout konkrétního výsledku. Příkazní smlouva se používá jak v osobních, tak v podnikatelských vztazích.

Pokud porovnáváte rozdíly typů smluv o zastoupení, je důležité odlišit samotné obstarání záležitosti od právního zastupování. Příkazní smlouva sama o sobě ještě příkazníka neopravňuje právně jednat jménem příkazce – pokud má například jeho jménem uzavřít smlouvu s třetí osobou, potřebuje k tomu také plnou moc. Zprostředkovatel naproti tomu typicky pouze vytváří příležitost k uzavření smlouvy a zájemce nezastupuje.

Oproti smlouvě o dílo se příkazní smlouva zavazuje k činnosti, ale nezaručuje konkrétní výsledek, kdežto smlouva o dílo se zavazuje k dosažení určitého výsledku (například oprava auta, stavba domu apod.).

Zprostředkovatelská smlouva se tedy zaměřuje na zprostředkování obchodu mezi stranami a obvykle je podmíněna zajištěním kontaktu. Příkazní smlouva se naopak soustředí na vykonání činnosti, která nemusí nutně vést k dosažení konkrétního výsledku.

Co musí obsahovat příkazní smlouva

• Plnění příkazu – příkazník se zavazuje vykonat činnost podle pokynů příkazce, tyto pokyny však nesmí být v rozporu se zákonem nebo dobrými mravy.
• Odměna – příkazní smlouva může být bezplatná i úplatná. Odměna příkazníkovi náleží, pokud byla sjednána nebo pokud je za danou činnost obvyklá, zejména s ohledem na podnikání příkazce. Proto doporučujeme otázku odměny ve smlouvě výslovně upravit.
• Povinnost informovat – na žádost příkazce musí příkazník podávat zprávy o postupu plnění příkazu a po jeho provedení předložit vyúčtování. Příkazník musí příkaz plnit poctivě a pečlivě podle svých schopností, postupovat v souladu s vůlí příkazce a použít prostředky, které vyžaduje povaha obstarávané záležitosti.

Příkaz může skončit jeho splněním, ale také jednostranně. Příkazce jej může odvolat podle libosti, přičemž musí příkazníkovi nahradit zákonem stanovené náklady, případnou škodu a odpovídající část odměny. Příkazník může příkaz vypovědět za podmínek stanovených občanským zákoníkem. Za případné škody odpovídá v tomto případě příkazník, pokud tuto škodu způsobil porušením svých povinností.

Z praxe advokáta: U příkazních smluv bývá častou chybou příliš obecné vymezení úkolu – například pouze formulace, že příkazník „zajišťuje obchodní záležitosti“. Pokud později vznikne spor o odměnu nebo o to, zda příkazník svou povinnost splnil, obtížně se prokazuje, jaké konkrétní činnosti měl vlastně vykonat. Proto doporučujeme rozsah příkazu popsat co nejkonkrétněji.

Potřebujete správně nastavit odměnu, rozsah činnosti nebo odpovědnost druhé strany? Připravíme vám příkazní nebo zprostředkovatelskou smlouvu na míru a ohlídáme, aby její obsah odpovídal tomu, jak má spolupráce skutečně fungovat.

Shrnutí

Zprostředkovatelská smlouva slouží k obstarání příležitosti uzavřít určitou smlouvu s třetí osobou a je spojena s provizí zprostředkovatele. Příkazní smlouva naproti tomu zavazuje příkazníka k obstarání záležitosti pro příkazce, přičemž zpravidla není rozhodující dosažení konkrétního výsledku. Pokud má příkazník za příkazce také právně jednat, potřebuje k tomu plnou moc. Dřívější mandátní smlouva se jako samostatný smluvní typ pro nové vztahy od roku 2014 nepoužívá, může však být stále relevantní u smluv uzavřených podle předchozího obchodního zákoníku. U všech těchto vztahů je důležité jasně stanovit rozsah činnosti, odměnu, odpovědnost i způsob ukončení smlouvy. U realitního zprostředkování navíc zákon vyžaduje písemnou formu a stanoví zvláštní náležitosti smlouvy.