Časté chyby v návrhu na vklad do katastru nemovitostí

Rychlý přehled: na co si dát pozor u návrhu na vklad

Návrh na vklad do katastru nemovitostí musí přesně odpovídat smlouvě, na jejímž základě se právo zapisuje. Katastr kontroluje hlavně správné označení nemovitosti, účastníků, převáděného práva, příloh, ověřených podpisů a zaplacení správního poplatku. Pokud se údaje v návrhu a smlouvě rozcházejí, katastr vklad obvykle nepovolí. Některé vady lze opravit na výzvu, ale zásadní chyby ve smlouvě nebo v rozsahu návrhu často znamenají, že musíte podat návrh znovu.

Nejčastější chyby jsou:

• smlouva a návrh na vklad neobsahují stejné údaje,
• nemovitost je označena jinak než v katastru,
• chybí spoluvlastnický podíl, pozemek nebo související právo,
• podpisy nejsou úředně ověřené,
• účastníci si neuvědomí, že některé vady už v řízení nejdou opravit.

Chystáte se podat návrh na vklad a nechcete riskovat zamítnutí kvůli chybě ve smlouvě nebo formuláři? Nechte si od nás zkontrolovat nebo připravit kupní smlouvu, darovací smlouvu i samotný návrh na vklad do katastru. Předejdete zbytečnému čekání, opakovanému poplatku i problémům s převodem nemovitosti.

Nejčastější chyby

Chyby mohou nastat už v samotné vkladové listině, tj. v listině, na základě které je konkrétní právo k nemovitosti do katastru zapisováno. Nejčastěji se bude jednat o kupní či darovací smlouvu, smlouvu o zřízení služebnosti či zástavního práva, kterou je třeba v jednom vyhotovení připojit k návrhu na vklad. Už jste jistě nesčetněkrát slyšeli či četli, že není dobré spoléhat na volně dostupné vzory smluv na internetu.

Zní to sice jako klišé a člověk by si řekl, že na takové smlouvě přeci nemůže být nic až tak těžkého, aby to sám nesvedl, nicméně některé nedostatky v takové smlouvě vám katastr neodpustí. Vkladová listina totiž podléhá ze strany katastrálního úřadu přezkumu, zda splňuje veškeré zákonné požadavky. Jedním z nich je například správné označení dotčených nemovitostí v souladu s katastrálním zákonem, např. pozemek parcelním číslem a katastrálním územím, kde leží (nelze tedy nemovitost označit dle vlastního uvážení).

Další častou chybou jsou pak chybějící údaje o nemovitostech, k nimž je navrhován zápis práva, přičemž doplnění těchto údajů by znamenalo nepřípustné rozšíření návrhu na vklad (je třeba rozdíl v tom, jak vymezit bytovou jednotku, která vznikla ještě dle starého zákona o vlastnictví bytů a jak naopak jednotku vzniklou již dle nového občanského zákoníku).

A pokud byste třeba chtěli darovat nemovitost manželům, nezapomeňte v darovací smlouvě jasně vymezit, jestli jim jí darujete do společného jmění manželů nebo jako podílovým spoluvlastníkům, jinak budete mít na katastru taktéž problém.

V praxi často vidíme, že lidé podcení hlavně přesné označení nemovitosti. Ve smlouvě popíšou byt nebo pozemek „lidsky srozumitelně“, ale ne tak, jak jej eviduje katastr. Pro katastr je přitom rozhodující parcelní číslo, katastrální území, číslo jednotky, list vlastnictví a související podíly. Jedna chybějící část může stačit k tomu, aby se převod zdržel o týdny.

U převodů bytů bývá chyba často v podílech na společných částech domu nebo souvisejících pozemcích. Pokud si nejste jistí, zda návrh odpovídá listu vlastnictví a smlouvě, vyplatí se konzultace s advokátem ještě před podáním. Oprava předem je levnější a rychlejší než nové řízení na katastru.

Může se také stát, že dojde k rozporu mezi údaji ve vkladové listině a v samotném návrhu na vklad. Katastrální úřad je v takovém případě vázán návrhem na vklad a pokud údaje v návrhu a vkladové listině nekorespondují, nemůže takový návrh na vklad povolit.

Například u bytových jednotek vymezených dle dříve platného zákona o vlastnictví bytů je spolu s jednotkou převáděn i podíl na pozemku, který k jednotce patří. Pokud by byl tento podíl uveden v návrhu na vklad, ale ve vkladové listině nikoliv, katastrální úřad vklad práva neprovede.

Nebo naopak, ve vkladové listině je uvedena bytová jednotka včetně spoluvlastnických podílů na všech souvisejících pozemcích (pozemek, na němž se dům nachází a další související pozemky, např. zahrada), avšak v návrhu na vklad spoluvlastnický podíl již chybí. To se může stát poměrně snadno, pokud je související pozemek zapsán na jiném listu vlastnictví než samotná jednotka.

V interaktivním formuláři návrhu na vklad je pak nutné spoluvlastnický podíl na souvisejícím pozemku doplnit ručně, na což se snadno zapomene.

Typický případ z praxe vypadá tak, že klient převádí byt a v kupní smlouvě má uvedený i podíl na pozemku pod domem. Ve formuláři návrhu na vklad ale tento podíl chybí, protože je zapsaný na jiném listu vlastnictví a formulář jej automaticky nenačetl. Katastr pak nemůže zapsat něco jiného, než co bylo přesně navrženo. Výsledkem je zdržení převodu a často i nutnost podat opravený návrh znovu.

Neodstranitelné vady a další postup

Výše popsané vady jsou tzv. vady neodstranitelné a katastr nemovitostí v jejich důsledku navrhovaný vklad nepovolí. Katastr nemovitostí vás v této souvislosti poučí, že můžete vzít svůj návrh na vklad zpět, s čímž musí souhlasit všichni účastníci.

Jedná se o rychlejší způsob, než čekat na rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí návrhu na vklad, jelikož po něm pak běží 30 denní lhůta pro podání zvláštní žaloby podle části V. občanského soudního řádu, kterou nelze nijak zkrátit a až po jejím uplynutí lze projednat opětovný návrh (případné nové řízení bude do té doby přerušeno).

Pokud tedy vezmete návrh na vklad zpět, je třeba následně opravit vady vkladové listiny či návrhu a podat vše na katastrálním úřadu znovu. Bohužel se nevyhnete ani opětovné úhradě správního poplatku, který za návrh na vklad práva činí 2000 korun.

Odstranitelné vady

Existují i vady, které lze na výzvu katastrálního úřadu odstranit. Například když podpis na vkladové listině nebude úředně ověřen, je možné se dostavit na katastrální úřad osobně a uznat podpis za vlastní. Pokud by však listinu některý z účastníků nepodepsal vůbec, jedná se o vadu, kterou v rámci vkladového řízení odstranit nelze. Napravit lze i to, když neuhradíte spolu s podáním návrhu na vklad správní poplatek, můžete tak učinit dodatečně na základě výzvy katastrálního úřadu.

Největší problém bývá v tom, že laik často nepozná, zda jde ještě o odstranitelnou vadu, nebo už o chybu, kvůli které katastr návrh nepovolí. Chybějící ověření podpisu se obvykle napravit dá. Chybně vymezený předmět převodu nebo rozpor mezi smlouvou a návrhem už ale může být zásadní problém.

Potřebujete převést byt, dům, pozemek nebo podíl na nemovitosti? Připravíme vám smlouvu, návrh na vklad i úschovu kupní ceny tak, aby dokumenty odpovídaly požadavkům katastru. Ozvěte se nám dřív, než návrh podáte.

Shrnutí

Návrh na vklad do katastru nemovitostí musí přesně odpovídat smlouvě a údajům evidovaným v katastru. Nejčastější chyby vznikají při označení nemovitosti, převáděného práva, spoluvlastnických podílů, účastníků nebo příloh. Některé vady, například neověřený podpis nebo nezaplacený správní poplatek, lze napravit na výzvu katastru. Jiné chyby jsou neodstranitelné a mohou vést k tomu, že katastr vklad nepovolí. V takovém případě se převod prodlužuje, často je nutné vzít návrh zpět, dokumenty opravit a podat nový návrh včetně nového správního poplatku. Nejbezpečnější je proto zkontrolovat smlouvu i návrh ještě před podáním.