Nájem pozemku

Kapitoly článku

• Proč se vyplatí nájem pozemku
• Nájem nebo pacht?
• Nájemní smlouva na pozemek
• Předávací protokol k pozemku
• Na co si dát pozor

Proč se vyplatí nájem pozemku

Zvažujete, zda si pozemek koupit nebo raději pronajmout? Obě varianty mají své výhody i nevýhody. V určitých případech se vám ale více vyplatí pronájem. Toto jsou hlavní důvody proč:

• Krátkodobý závazek: Pokud potřebujete pozemek pouze na krátkou dobu nebo si nejste jistí budoucností, je pronájem bezpečnější a flexibilnější možností. Nájemní smlouva na pozemek se totiž obvykle podepisuje pouze na několik let s možností dřívější výpovědi. Naproti tomu třeba takový hypoteční úvěr může zatěžkat váš rozpočet až na několik desítek let. I v případě, že byste platili ze svých vlastních financí, se může případný budoucí prodej značně protáhnout. Vy byste pak měli podstatnou částku vázanou dlouhodobě jinde.
• Finanční aspekt: Nájem nevyžaduje žádný počáteční kapitál, a pokud ano, pak se jedná jen o vratnou kauci ve výši maximálně tří nájmů. Na druhou stranu, pokud plánujete pozemek koupit, budete potřebovat buď celou kupní cenu nebo minimálně povinnou účast na hypotéce. Ta obvykle představuje 10-20 % z celkového úvěru.
• Údržba a opravy: Pokud máte pozemek v pronájmu, pak je za větší opravy s cenou nad 1000 korun odpovědný pronajímatel. To vás může ochránit před nutností velkých investic do pozemku.
• Nejistota trhu: Nemovitostní trh je nevyzpytatelný a investice do pozemku nyní může znamenat ztrátu do budoucna. Na druhou stranu, může ale znamenat i zhodnocení. Tento faktor však s pronájmem nemusíte vůbec řešit.
• Daně: Vlastníci nemovitostí, včetně pozemků, mají každoroční povinnost zaplatit z nich daň. Kromě toho je třeba nezapomínat na daň z nabytí nemovitosti. Ta je sice v současné době zrušená. To ale neznamená, že v budoucnosti nemůže dojít k jejímu opětovnému zavedení. V případě pronájmu pozemku však nemusíte daně vůbec řešit. Ty má totiž na starost pronajímatel.

Nájem nebo pacht?

Pokud si plánujete pronajmou třeba zahradu za městem určenou k rekreaci, bude se jednat o pronájem. Pokud by se ale jednalo o zahradu s ovocnými stromy a s účelem sklizně plodů, už by se mohlo jednat o pacht. Rozdíl spočívá v tom, že v prvním případě je účelem pozemek užívat, v druhém případě je ale možné pozemek používat (respektive jeho plody ve formě ovoce). Je tedy dobré si ujasnit, zda se ve vašem případě bude skutečně jednat o nájem pozemku nebo zda se bude jednat o jeho pacht. V druhém případě se totiž podepisuje jiná smlouva s jinými pravidly. My se v tomto článku budeme věnovat pouze nájmu.

Nájemní smlouva na pozemek

Nájemní smlouva na pozemek by měla být vždy v psané podobě a obsahovat několik základních náležitostí:

1. Identifikace obou stran: V první řadě je třeba specifikovat obě strany – tedy nájemníka a pronajímatele. Mělo by zde být uvedeno jméno a příjmení, datum narození, místo trvalého pobytu a rodné číslo nebo číslo občanského průkazu.
2. Identifikace pozemku: Dále nesmí chybět také přesná identifikace pozemku. Je tedy třeba uvést číslo parcely pozemku, katastrální území, výměry apod.
3. Nájemné: Ve smlouvě je třeba určit výši nájemného a způsob úhrady. Kromě samotné částky by měl být součástí i seznam položek, které nájem zahrnuje (např. zda se případné stočné počítá do ceny nájmu nebo se platí zvlášť).
4. Doba trvání: Ve smlouvě může, ale nemusí být uvedena doba trvání nájmu. Pokud datum uvedeno není, automaticky se počítá s tím, že je nájem sjednán na dobu neurčitou. Co by ale ve smlouvě chybět nemělo jsou podmínky výpovědi smlouvy, jako je výpovědní lhůta apod.
5. Další práva a povinnosti: Součástí smlouvy mohou být kromě základních náležitostí také další práva a povinnosti pro obě strany, případně i pokuty za nedodržení pravidel uvedených ve smlouvě.

Předávací protokol k pozemku

Společně se smlouvou by měl být podepsán také předávací protokol pozemku. V tomto dokumentu by měl být přesně popsán a nejlépe i fotograficky zdokumentován stav pozemku a veškeré vybavení, které se na něm nachází, a které je součástí nájmu (např. zahradní domek, bazén apod.).

Předávací protokol slouží zejména k tomu, aby se po ukončení pronájmu zabránilo sporům mezi nájemcem a pronajímatelem například v případě, že by došlo k poškození nebo ztrátě majetku. Předávací protokol je totiž jasným důkazem stavu pozemku i vybavení v době předání do nájmu. Součástí předávacího protokolu by měly být:

1. Identifikační údaje obou stran: Stejně jako u nájemní smlouvy.
2. Označení nemovitosti: Opět stejně jako u nájemní smlouvy.
3. Prohlášení: Prohlášení pronajímatele tom, že pozemek odevzdává do užívání nájemci a prohlášení nájemce o tom, že pozemek přijímá do užívání.
4. Popis pozemku a jeho vybavení: Nejlépe doplněn o fotodokumentaci nebo videozáznam.
5. Seznam a počet klíčů: Pokud se na pozemku nachází uzamykatelné vybavení (např. ve formě již zmiňovaného zahradního domku), pak by měl být součástí protokolu také seznam klíčů k jednotlivému uzamykatelnému vybavení a jejich počet.

Na co si dát pozor

Ještě před podpisem nájemní smlouvy byste si měli o pozemku zjistit několik důležitých informací:

• Územní omezení: Zkontrolujte, jak je pozemek definován v katastru nemovitostí a v územním plánu. Pokud byste totiž na pozemku chtěli provádět drobné úpravy např. ve formě stavby plotu, nemusí to být povoleno. Stejně tak si na některých druzích pozemků nemůžete zasadit ani strom nebo pěstovat zeleninu.
• Podmínky pronájmu: Pečlivě si prostudujte smlouvu o pronájmu tak, abyste měli jasno o všech smluvních podmínkách, včetně doby trvání pronájmu, plateb nájemného a případných pokut.
• Přístup k pozemku: Pokud nejste majitelem terénního vozidla, určitě nebude nejlepší nápad volit pozemek několik kilometrů od zpevněné cesty (tedy pokud nejste velkým milovníkem chůze). S tím zároveň souvisí i případná věcná břemena. Ta totiž dokážou značně ovlivnit to, jak můžete pozemek využívat. Pokud si třeba pronajmete zahradu za účelem relaxu, ale později zjistíte, že skrz ní vede cesta k dalším deseti sousedním zahradám, určitě vám to v odpočinku nepomůže.
• Plány budoucího rozvoje: Zjistěte, jaké má obec stavební plány do budoucna. Mohlo by se totiž stát, že za pár měsíců vedle vámi pronajatého pozemku vyroste dálnice.
• Přírodní rizika: Pokud si plánujte pronajmou pozemek u řeky, určitě si zjistěte, jak je to na daném místě se záplavami. To ale neplatí jen na pozemky situované u řeky, problémy s vodou se totiž mohou objevovat i na zcela nečekaných místech.
• Sousedské vztahy: V neposlední řadě se vám vyplatí pořádně si proklepnout vaše potenciální sousedy. Relaxaci na nově pronajaté zahradě vám totiž dokáže zkazit třeba soused, co si rád pouští hlasitou hudbu.