Příjem z pronájmu nemovitosti musíte zdanit – zpravidla sazbou 15 % (u vyšších příjmů 23 %). Stačí ho uvést do daňového přiznání podle zákona o daních z příjmů a odečíst výdaje (paušální 30 % nebo skutečné). V článku vám krok za krokem vysvětlíme, kdy daň platit nemusíte, jak snížit základ daně a na co si dát pozor, aby vám nehrozila pokuta.
Nejste si jistí, jak správně zdanit příjem z pronájmu nebo jak si legálně snížit daň? Podívejte se na naši službu daňového poradenství a nechte si vše zkontrolovat advokátem.
Pronájem bytu a daně – to je jedno velké téma. Zdanění příjmů z pronájmu upravuje zejména zákon o daních z příjmů. Tento zákon stanoví, co se považuje za příjem z nájmu, jak se počítá základ daně i jaké výdaje lze uplatnit.
Než se vůbec dostaneme k té nejdůležitější otázce, tedy kolik na dani z pronájmu nemovitosti zaplatíte, je potřeba rozlišit, zda pronajímáte jako fyzická osoba, nebo máte nemovitost zapsanou v obchodním majetku. A protože příjem, který vám plyne z pronajímání, je jako jakýkoliv jiný zdanitelný příjem, podléhá 15% dani u fyzických osob a 21% dani u osob právnických.
Pokud jsou finance plynoucí z pronájmu bytu, a to i třeba z pronájmu družstevního bytu, vaším jediným příjmem, dokážete si velmi rychle spočítat, kolik vás ona 15% daň bude stát. Tedy po odečtení výdajů.
Valná většina lidí má však i další příjmy. Popišme si proto situaci, kdy máte příjmy z nájmu jako přivýdělek vedle vaší hlavní ekonomické činnosti.
Jste-li zaměstnanec, osoba samostatně výdělečně činná, pobíráte důchod, nebo jste dokonce jejich kombinací, příjem z pronájmu zkrátka uvedete v daňovém přiznání společně s vašimi ostatními zdanitelnými příjmy.
Častou chybou je nesprávné zařazení příjmu – například u krátkodobých pronájmů přes Airbnb, které už finanční úřady často posuzují jako podnikání. To pak znamená nejen vyšší daň, ale i povinnost platit sociální a zdravotní pojištění.
Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Stejně jako například u příjmů z podnikání můžete ke zjištění dílčího základu daně využít paušálu, který u nemovitostí činí 30 %, nebo uplatníte reálné výdaje. Záleží jen na vás. Pokud víte, že vás každoroční péče o nemovitost stojí spoustu peněz i času a náklady si skutečně evidujete, pak je docela pravděpodobné, že byste uplatněním paušálu tratili a daň z nájmu bytu by vás vyšla draho. 30 % je přece jenom něco docela jiného než 60 % u výdajů při podnikání.
Do výdajů si toho můžete započítat opravdu hodně – například odpisy nemovitosti, veškeré náklady na údržbu a opravy, pojištění nemovitosti, náklady na vybavení, úroky z hypotéky, poplatky realitní kanceláři nebo dokonce náklady na dopravu.
V praxi často vidíme, že lidé automaticky uplatňují paušální výdaje 30 %, i když by se jim vyplatily skutečné náklady. Typicky jde o situace, kdy mají hypotéku, řeší opravy nebo rekonstrukci. V takových případech může být rozdíl na dani i desítky tisíc korun ročně.
Pokud si nejste jistí, která varianta je pro vás výhodnější, doporučujeme nechat si výpočet zkontrolovat odborníkem – chybná volba vás může stát zbytečně vysokou daň.
Přečtěte si také náš obsáhlý průvodce: „Vše o nájmu”
Oproti zmiňovaným příjmům z podnikání tu však jeden rozdíl je. Příjem z pronájmu nemovitosti neuvádíte do přehledu pro zdravotní pojišťovnu ani správu sociálního zabezpečení, neboť nepodléhá platbě zdravotního ani sociálního pojištění. Tedy pouze v případě, že jej za vás někdo odvádí – váš zaměstnavatel, nebo stát, pokud jste například student, důchodce, nebo jste na mateřské dovolené, anebo si pojištění hradíte sám jako OSVČ.
Pojďme se dále podívat na to, kdo je od zdanění pronájmu bytu osvobozen. Stejně jako u většiny daní v České republice i v případě daně z pronájmu existuje osvobození od jejího placení:
Přečtěte si, kdy se může zvyšovat nájemné ze strany majitele a o inflační doložce
Pokud je pronajímání vaší podnikatelskou činností, pak v podstatě neposkytujete pronájem, ale ubytovací službu. Své o tom ví především ti z vás, kdo svůj byt či byty nabízíte na ubytovacích službách typu Airbnb nebo Booking. V takovém případě totiž ani podle soudní judikatury o nájem jít nemůže.
Na rozdíl od předchozího případu se v tomto případě sociální i zdravotní pojištění z těchto příjmů hradí. Uplatnit můžete opět skutečné výdaje, nebo paušál, který tentokrát činí 60 %.
Jistě vás napadá, že dům nebo byt není to jediné, co můžete pronajímat. Třeba vlastníte nebytové komerční prostory nebo pozemek, které nechcete nechávat ladem, a tak jej pronajmete. Ovšem i příjmy z pronájmu pozemků musíte do daňového přiznání započítat. Daň z pronájmu pozemku se řídí stejnými pravidly, rozhodující opět je, zda tyto nemovitosti máte zapsané v obchodním majetku, nebo je nabízíte jako fyzická osoba.
V oblasti DPH a nemovitostí došlo od 1. 1. 2021 k úpravě zákona. Obecně platí, že pronájem nemovitých věcí je osvobozen od daně. Současně ale zákon stanoví několik výjimek. Těmi je například krátkodobý nájem nemovitostí, poskytování ubytovacích služeb či nájem prostor k parkování vozidel.
Zjistěte, na co si dát pozor při pronájmu bytu z pohledu nájemníka.
Nemovitostí můžete samozřejmě pronajímat více, vždy však v daňovém přiznání daníte všechny jedním způsobem. To znamená, že nelze například na jeden byt uplatnit paušál a na další skutečné výdaje.
Pokud jste dočetli již sem, je vám jasné, že konkrétní odpověď, kolik peněz na dani zaplatíte, vám žádná kalkulačka daně z pronájmu bytu nedá, pokud vůbec taková existuje. Musíte zkrátka příjmy z nájmu zahrnout do vašich celkových příjmů a po odečtení výdajů zjistíte, kolik na celkové dani z příjmu odvedete.
Příjmy z pronájmu nemovitosti se zdaňují stejně jako jiné příjmy – fyzické osoby platí daň 15 %, právnické 21 %. Příjem z nájmu se uvádí v daňovém přiznání spolu s ostatními příjmy, a to i tehdy, pokud je jen vedlejším výdělkem. Výdaje lze uplatnit buď paušálně (30 %), nebo skutečně (např. opravy, pojištění), přičemž zvolený způsob musí být pro všechny nemovitosti stejný.
Příjem z pronájmu nepodléhá zdravotnímu ani sociálnímu pojištění, pokud se nejedná o podnikání (např. ubytování přes Airbnb), kde už odvody platit musíte. V takovém případě lze uplatnit i 60% paušál.
Od daně je osvobozen ten, kdo nemá jiné příjmy a z pronájmu ročně nezíská více než 50 000 Kč. U zaměstnanců nebo OSVČ je limit 20 000 Kč. Daň se týká i pronájmu pozemků nebo komerčních prostor.
Pronájem je zpravidla osvobozen od DPH, výjimkou jsou krátkodobé pronájmy, ubytování a nájmy parkovacích míst. Výše daně závisí na mnoha faktorech, proto se vyplatí poradit se s odborníkem.
Ano, pokud překročíte zákonné limity nebo máte i jiné příjmy. Jinak může vzniknout výjimka.
Ubytovací služba (např. Airbnb) je podnikání a podléhá i odvodům na pojištění.
Ne, pro všechny nemovitosti musíte zvolit jeden způsob.
Ano, jde o příjem z pronájmu podle § 9.
Například u krátkodobých pronájmů nebo parkovacích míst.
Finanční úřad může uložit pokutu a penále z prodlení.
Nejste si jistí, jak správně postupovat v oblasti daní, abyste nešlápli vedle? Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
