Ať už jste objevili pozemek, který se vám líbí, ale neznáte majitele nebo kupujete nemovitost a chcete si ji prověřit, bude vaším nezbytným pomocníkem katastr nemovitostí. Co v něm najdete, jak na hledání a které informace v něm naopak vůbec nejsou? Na to odpovíme v článku níže.
Na tuto otázku odpovídá katastrální zákon č. 256/2013 Sb. a my z něj vyjdeme. Katastr je veřejným seznamem, který obsahuje údaje o nemovitostech, jejich popis, geometrické a polohové určení a stejně tak zápis práv k nemovitostem.
Tato data se nejčastěji používají pro ochranu práv k nemovitostem, oceňování nemovitostí, ochraně životního prostředí, ale stejně tak pro účely daní a poplatků. Lidé nejčastěji hledají v registru nemovitostí výpisy, ale díky archivům mohou nahlédnout i do dalších dokumentů, které jsou s nemovitostmi spojeny. V katastru tak můžete najít i:
Dostupný advokát radí: „Nezapomeňte na to, že v katastru se evidují pozemky, budovy, byty a stavby, o kterých to stanoví zákon. Nejsou v něm ovšem všechny nemovitosti. Pokud například potřebujete informace o podzemních stavbách nebo rozestavěných budovách, nebude vaše hledání v katastru úspěšné.“
Státní správu katastru nemovitostí v České republice zajišťují katastrální úřady, zeměměřické a katastrální inspektoráty a Český úřad zeměměřický a katastrální.
Současný katastr je plně v digitální podobě, což vám umožní snadné čerpání informací o hledané nemovitosti.
Tip: Řešíte zrovna prodej či koupi nemovitosti? Pak se vám bude hodit vzor kupní smlouvy na nemovitost sepsaný naším týmem advokátů.
Nahlížení do katastru nemovitostí se dá jednoduše provést online formou, což jsme už výše zmínili, ale samozřejmě stále funguje tradiční způsob, kdy můžete navštívit příslušný katastrální úřad a najít si informace osobně. Na webu ČÚZK najdete kompletní seznam katastrálních úřadů a katastrálních pracovišť
Vstupní údaje, bez kterých se při hledání v katastru neobejdete, jsou:
Velmi často se ale stává, že vám právě tyto informace jsou neznámé. V takových situacích je možné využít mapu na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního nebo přehlednější mapu na stránce ikatastr.cz.
Tip: Jednoduché hledání parcely umožňují i mapy.cz. Stačí si zadat vámi požadovanou lokalitou, kliknout na ni pravým tlačítkem myši. Jeden z odkazů, který vám naskočí, jsou informace o parcele v katastru nemovitostí. Existuje i řada dalších stránek a aplikací pro nahlížení do katastru nemovitostí, jako je ikatastr, který nabízí uživatelsky příjemnější prostředí než klasický katastr ČUZK. Existuje jako webová stránka i aplikace. Přehled katastrálních úřadů pak nabízí ekatastr.cz. K publikaci a využívání dat GIS v online prostředí bývá často využíván aplikační server Marushka.
Zcela jiný pohled na mapu nemovitostí nabízejí různé cenové mapy, zabývající se reálnými prodejními (nikoliv reklamovanými) cenami nemovitostí. Jedná se o placené služby, které hlídají prodané nemovitosti a získávají informace z realizovaných prodejů evidovaných katastrálními úřady. Úroveň jednotlivých služeb se ale může značně lišit.
Frekventovaným dotazem je, zda je hledání v katastru nemovitostí možné podle jména majitele. Tak tomu není, ale poté, co naleznete pozemek, majitele zjistíte.
Dvakrát měř, jednou řež. To platí i u úředních podání. Vklad do katastru je formalitou, ale formalitou velmi důležitou, kterou se nevyplatí podcenit. Potřebujete zapsat věcné břemeno do katastru nemovitostí? Nebo zástavní právo, abyste nepřišli o zapůjčené peníze?
Na webu ČÚZK najdete naleznete zkrácenou verzi listu vlastnictví, do které můžete nahlížet zdarma, a dále úplný výpis, který je zpoplatněn částkou 50 Kč za jednu stranu.
Pojďme si rozebrat, co v úplném listu vlastnictví najdete. V úvodní části zjistíte základní údaje o nemovitosti. Nejpodstatnějším údajem je údaj o katastrálním území a číslo listu vlastnictví. V oddíle A) pak naleznete informaci o vlastnictví nemovitosti, jméno, adresu a rodné číslo vlastníka nemovitosti, případně údaj o výši spoluvlastnického podílu, pokud má nemovitost více majitelů, nebo údaj o tom, že nemovitost je ve společném jmění manželů.
Při čtení výpisu z katastru nemovitostí zaměřte dále svou pozornost na oddíl B, který obsahuje konkrétní údaje o nemovitosti = parcelní číslo, číslo budovy, číslo jednotky včetně výměry, druhu pozemku a způsobu využití.
Bezpochyby nejdůležitější částí pro kontrolu výpisu z katastru nemovitostí je oddíl C, kam se zapisují omezení vlastnického práva, která mají často vliv na cenu nemovitosti. Nejčastěji zapsanými omezeními jsou:
Evidence nemovitostí pokračuje oddílem D, kam jsou uvedeny tzv. jiné zápisy, například poznámky či plomby (upozorňující na to, že se u katastrálního úřadu vede řízení o zápisu, které zatím nebylo ukončeno – vlastnictví se tak může brzy změnit nebo přibude zástavní právo apod.).
Z posledního oddílu E pak vyčtete nabývací titul k nemovitosti, tedy způsob jak byla nemovitost získána. Oddíl obsahuje seznam smluv, na základě kterých majitelé zapsaní na listu vlastnictví nemovitost získali. Mohou to být kupní smlouvy, darovací smlouvy, rozhodnutí o dědictví, usnesení soudů, usnesení o příklepu v případě dražeb atd.
Tip: Projděte si návod na to, jak zapsat nemovitost do katastru.
Při nahlížení do katastru nemovitostí se zpravidla vychází ze znalostí o nemovitosti (domu, pozemku či bytové jednotce). Například při vyhledávání bytové jednotky nejprve vložíte název obce a její části a poté je třeba znát číslo popisné i číslo samotné bytové jednotky. Pokud byste chtěli vyhledávat například podle jména či rodného čísla nějaké osoby, pak neuspějete.
Nejdůležitější informace, které lze z nahlížení do katastru nemovitostí zjistit, jsou údaje o samotném vlastníku nemovitosti, tj. jméno, příjmení a trvalé bydliště, dále pak specifikace nemovitosti, parcelního čísla, čísla popisného, nebo čísla jednotky a jejich výměry.
Zjistíte tak, zda nemovitosti skutečně kupujete od oprávněného vlastníka. Další důležitou informací jsou také omezení vlastnického práva, která se k dané nemovitosti vztahují. Takovými omezením jsou například věcná břemena, nebo zástavní práva, která omezují prodej či koupi nemovitosti.
Díky relativně novému mezikroku při vyhledávání v katastru nemovitostí, získáte nejprve pouze obecné informace o nemovitosti, bez uvedení vlastníka. U bytové jednotky tedy zjistíte například účel jejího využití, podíl na společných částech a způsoby ochrany.
K samotnému vlastníkovi nemovitosti se dostanete v dalším kroku. Potřebujete mít buď zřízen účet pro dálkový přístup do katastru nemovitostí, anebo stačí, když zadáte kód z obrázku (tzv. CAPTCHA). Následně se tedy dostanete k poslednímu a nejdůležitějšímu detailu, tedy jménu vlastníka.
Po zobrazení posledního kroku se dostanete ke všem informacím, které potřebujete znát. Předeveším zjistíte, zda nemovitosti skutečně kupujete od oprávněného vlastníka. Další důležitou informací, kterou je třeba ověřit, jsou také omezení vlastnického práva, která se k dané nemovitosti vztahují. Takovým omezením jsou například věcná břemena, nebo zástavní práva, která omezují prodej či koupi nemovitosti.
Tip: Nahlížení do katastru přes internet je rychlé a zdarma, stačí znát jenom polohu pozemku.
Náhled do katastru je velmi dobré provést pokaždé, když se chystáte koupit nemovitost. Je to základní krok, který byste neměli vynechat. Z katastru se můžete dozvědět opravdu hodně, zdaleka ale ne vše. Proto jsme vám poradili i další tipy, na které si raději dá pozor.
Dvakrát měř, jednou řež. To platí i u úředních podání. Vklad do katastru je formalitou, ale formalitou velmi důležitou, kterou se nevyplatí podcenit. Potřebujete zapsat věcné břemeno do katastru nemovitostí? Nebo zástavní právo, abyste nepřišli o zapůjčené peníze?
Tip: Naše další články vám poradí:
Existují však informace, které z nahlížení do katastru nemovitostí nezjistíte. Tím může být například to, že některému z vlastníků bylo odejmuto právo nakládat s nemovitostmi. Pro ověření navrhujeme si vyžádat z katastru nemovitostí listinu dokazující nabývací titul vlastníka, tedy kupní či darovací smlouvu, na základě které nabyl předmětnou nemovitost. Zde se mohou objevit uvedená omezení.
Obdobně pak nelze z výpisu z listu vlastnictví zjistit, zda při prodeji podílu na nemovitosti je vlastník podílu povinen nabídnout předkupní právo ostatním spoluvlastníkům, kdy tato informace vychází přímo ze zákona.
Tip: Pokud zadáte na Mapy.cz do vyhledávání jméno obce, tak se vám vyznačí celé její katastrální území.
Další problematickou skutečnostní může být případ, kdy prodávaná nemovitost je v katastru nemovitostí zapsaná pouze na jednoho z manželů, ačkoliv manželé nemají zúžené společné jmění manželů a nemovitost nabyli za trvání manželství a patří tak do jejich společného jmění manželů. V takovém případě musí druhý manžel, který není v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník, ale fakticky jím je, výslovně s prodejem souhlasit. Souhlas s prodejem bude vždy vyžadován ze strany banky, pokud budete koupi nemovitosti financovat prostřednictvím hypotečního úvěru.
Z výpisu z katastru nemovitostí rovněž nezjistíte dosud nezapsané nebo hrozící exekuční řízení, které jsou připravené u exekutora k podání a mohou se objevit na listu vlastnictví před nabytím vašeho vlastnického práva k nemovitosti. Tuto skutečnost bohužel zjistíte pouze dotazem na vlastníka, který je povinen sdělit všechny právní vady, o kterých již ví, tedy i o zmiňovaných exekucích, které zatím nejsou v katastru uvedené.
Náhled do katastru je velmi dobré provést pokaždé, když se chystáte koupit nemovitost. Je to základní krok, který byste neměli vynechat. Z katastru se můžete dozvědět opravdu hodně, zdaleka ale ne vše. Proto jsme vám poradili i další tipy, na které si raději dá pozor.
Dvakrát měř, jednou řež. To platí i u úředních podání. Vklad do katastru je formalitou, ale formalitou velmi důležitou, kterou se nevyplatí podcenit. Potřebujete zapsat věcné břemeno do katastru nemovitostí? Nebo zástavní právo, abyste nepřišli o zapůjčené peníze?
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
