Úroky z úvěru v daních: jak na odpočet úroků z hypotéky v daňovém přiznání

V tomto článku vysvětlíme, na jaké úvěry a situace se odpočet vztahuje, jaké podmínky musíte splnit, kolik si můžete odečíst, jaké doklady si připravit a jak postupovat u refinancování a u hypotéky více osob.

Sleva na dani vs. odpočet úroků z hypotéky

U úroků z úvěru na bydlení nejde o slevu na dani, ale o nezdanitelnou část základu. Slevy na dani (např. sleva na poplatníka) krátí přímo vypočtenou daň, zatímco odpočet zmenší základ, ze kterého se daň teprve počítá. Úrokový odpočet tedy přináší úsporu ve výši uplatňované sazby (nejčastěji 15 %; část příjmů nad hranicí 36násobku průměrné mzdy se daní 23 %).

Kdy je možné uplatnit úroky z úvěru do daní

Zákon výslovně vyžaduje, aby byl úvěr použit na bytovou potřebu – tento pojem je vymezen přímo v zákoně o daních z příjmů. Jde zejména o koupi bytu nebo domu, výstavbu, změnu stavby/rekonstrukci, údržbu, splacení dřívějšího úvěru na bytovou potřebu, případně pořízení jednotky do vlastnictví. Rozhodující je skutečné obstarání bytové potřeby a užívání k vlastnímu trvalému bydlení (vašemu, manžela/manželky, dětí, rodičů či prarodičů).

Z odpočtu jsou vyloučeny úvěry použité na činnosti související s podnikáním nebo nájmem (bydlení pro nájemníka). Pokud bytovou potřebu používáte smíšeně (např. část bytu pronajímáte nebo v ní podnikáte), musíte odpočet úroků poměrně krátit podle rozsahu vlastního bydlení.

Odpočet lze uplatnit u hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření (včetně překlenovacího/předhypotečního úvěru, pokud je prokazatelná souvislost s hypotečním úvěrem a bytovou potřebou). Spotřebitelské úvěry od jiných finančních institucí než bank a stavebních spořitelen nelze pro odpočet využít.

Pozor: Rozhoduje den obstarání bytové potřeby (např. den vkladu vlastnického práva do katastru), nikoli datum podpisu úvěrové smlouvy. Toto datum je klíčové i pro určení výše limitu (viz dále).

Kdo si může úroky odečíst (zaměstnanci, OSVČ, spoludlužníci)

Odpočet mohou uplatnit fyzické osoby – jak zaměstnanci, tak OSVČ. Zaměstnanci typicky předloží doklady zaměstnavateli v rámci ročního zúčtování (nejpozději do poloviny února následujícího roku), OSVČ uplatňují odpočet v daňovém přiznání.

Zároveň platí, že musíte být účastníkem úvěrové smlouvy (dlužník/spoludlužník) a naplňovat podmínky bytové potřeby (včetně faktického užívání k vlastnímu trvalému bydlení). Ručitel odpočet uplatnit nemůže.

Je-li účastníky smlouvy více zletilých osob, uplatní odpočet buď jeden z nich v plné výši, nebo každý rovným dílem. Zároveň platí, že finanční limit se posuzuje v úhrnu za všechny poplatníky ve společně hospodařící domácnosti (tj. osoby, které spolu trvale žijí a hradí společné potřeby).

Všechny podmínky pro odpočet úroků z hypotéky

Abyste si mohli úroky z úvěru odečíst z daní, je třeba splnit několik základních podmínek:

1. Účel a užívání: Úvěr byl použit na bytovou potřebu a nemovitost užíváte k vlastnímu trvalému bydlení (vašemu, manžela/manželky, dětí, rodičů či prarodičů). Pokud nemovitost pronajímáte nebo ji užíváte k podnikání, odpočet buď nelze uplatnit, nebo je nutné jej poměrně krátit.
2. Subjekt úvěru: Úvěr poskytla banka nebo stavební spořitelna (včetně překlenovacích/předhypotečních/doplňkových úvěrů v souvislosti s hypotékou). Jiné finanční instituce nejsou pro odpočet způsobilé.
3. Časové omezení: Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatněná částka překročit 1/12 limitu za každý měsíc, kdy jste úroky reálně platili.
4. Pozemek a výstavba: Koupíte-li pozemek s úmyslem stavět, musíte zahájit výstavbu do 4 let, jinak nárok zaniká a dříve uplatněné částky se musí dodanit.
5. Kdo uplatňuje: Pokud je na úvěru více zletilých dlužníků, uplatní jeden celé úroky nebo každý rovným dílem. V praxi zaměstnavatel obvykle vyžádá čestné prohlášení druhého dlužníka, že odpočet neuplatňuje.

Úroky z hypotéky – kolik si můžete odečíst z daní

Základní roční limit odpočtu úroků je v roce 2025:

• 150 000 Kč v úhrnu za společně hospodařící domácnost u bytových potřeb obstaraných od 1. 1. 2021.
• 300 000 Kč u starých úvěrů, kde byla bytová potřeba obstarána před 1. 1. 2021. Rozhoduje ale den obstarání (např. vkladu do katastru), nikoli datum smlouvy.

Máte-li současně starý i nový úvěr, nelze limity sčítat na 450 000. Nejprve uplatníte nový úvěr do 150 000, a zbylý prostor do 300 000 (pokud nějaký je) vyplníte úroky ze starého úvěru.

Kolik to dělá na dani? Praktické příklady:

• Zaplatíte-li na úrocích 80 000 Kč, snížíte základ daně o 80 000 a ušetříte 12 000 Kč (80 000 × 15 %). Při 23% sazbě v části základu by úspora činila 18 400 Kč.
• Zaplatíte-li 150 000 Kč (limit pro „nové“ úvěry), ušetříte až 22 500 Kč (případně víc, pokud se tím snižuje 23% zóna).

U staré hypotéky s úroky 300 000 Kč vychází úspora až na 45 000 Kč (při 15 %).

Ke kalkulačkám vrácení daní z hypotéky: Banky a finanční portály často nabízejí orientační kalkulačky. Princip je jednoduchý: úspora ≈ sazba daně (15 %/23 %) × uplatněné úroky (do zákonného limitu a s ohledem na měsíční krácení).

Jaké dokumenty budete potřebovat (zaměstnanci i OSVČ)

Základem je každoroční Potvrzení o výši zaplacených úroků od banky či stavební spořitelny (většina bank jej posílá automaticky na začátku roku a najdete ho i v internetovém bankovnictví). Při prvním uplatnění typicky přikládáte i doklad o vlastnictví (výpis z katastru) a podle situace dokumenty k prokázání užívání k vlastnímu trvalému bydlení. Zaměstnanci předávají doklady mzdové účtárně zpravidla do 15. února; OSVČ přikládají k daňovému přiznání.

Pro různé typy bytových potřeb se doložení liší:

• Koupě nemovitosti: rozhodný je den vkladu do katastru, doložíte výpis z listu vlastnictví.
• Výstavba: stavební povolení/ohlášení a po dokončení výpis z listu vlastnictví.
• Změna stavby/údržba: prokazujete vlastnictví a užívání k trvalému bydlení (např. trvalý pobyt).
• Refinancování: prokazuje se původní bytová potřeba a její obstarání (režim odpočtu se samotným refinancováním nemění).

Kromě toho dbejte na termíny pro podání daňového přiznání – 1. 4. (papír), 2. 5. (elektronicky), resp. 1. 7. s poradcem a na lhůty pro vrácení přeplatku (do 30 dnů od zákonné lhůty).

Hypotéka u více osob a daň z úroků (manželé, partneři, spoluvlastníci)

Pokud je účastníků úvěru více, zákon je přímočarý: odpočet uplatní buď jedna osoba celý, nebo každý rovným dílem. Nelze si „libovolně“ nastavit poměr (např. 70/30). Vždy zároveň hlídejte celkový roční limit pro jednu společně hospodařící domácnost (150 000 nebo 300 000 Kč podle data obstarání bytové potřeby). V praxi mívá zaměstnavatel pro jistotu od druhého dlužníka čestné prohlášení, že si úroky neuplatňuje.

Příklad: Manželé (spoludlužníci) žijí ve společné domácnosti a za rok zaplatili na úrocích 120 000 Kč. Uplatnit může buď jeden z manželů celých 120 000, nebo oba po 60 000. V obou variantách platí stejná stropová logika pro jednu domácnost (150 000/300 000 Kč).

Odpočet úroků při refinancování hypotéky

Refinancování samo o sobě nemění právní režim odpočtu. Rozhoduje okamžik obstarání bytové potřeby – například vklad vlastnického práva u koupě. Pokud byla bytová potřeba obstarána před 1. 1. 2021, zůstává i po pozdějším refinancování v platnosti starý limit 300 000 Kč. Naopak bytové potřeby obstarované od 1. 1. 2021 spadají do limitu 150 000 Kč.

Navýšení úvěru na novou bytovou potřebu (např. novou rekonstrukci po 1. 1. 2021) se posuzuje samostatně a spadne pod limit 150 000 Kč.

Kdo si úroky z daní neodečte (a kdy je musíte krátit)

• Ručitel (není dlužník/spoludlužník).
• Úvěr neslouží k bytové potřebě (např. investiční byt k pronájmu). V případě smíšeného užití (část pro nájem/podnikání) krátíte poměrně.
• Úvěr neposkytla banka/stavební spořitelna (např. některé spotřebitelské úvěry od jiných institucí).
• Pozemek bez zahájení výstavby do 4 let – nárok zaniká a dříve uplatněné částky je nutné dodanit.

Modelové situace (a jak se řeší)

1. Přestěhovali jste se v půlce roku a úroky jste platili jen 6 měsíců: Uplatnit můžete maximálně 6 × 12 500 Kč u nových úvěrů (tj. 75 000 Kč), protože zákon stanoví měsíční krácení ročního limitu. Úspora při 15% sazbě tak vychází až na 11 250 Kč.
2. Část bytu pronajímáte: Odpočet poměrně krátíte – např. při pronájmu 40 % podlahové plochy uplatníte jen 60 % zaplacených úroků (samozřejmě i tak s ohledem na roční a měsíční limity).
3. Manželé – stará i nová hypotéka současně: Z nové hypotéky nejprve max. 150 000, teprve zbytek do 300 000 ze staré. Sčítání na 450 000 zákon neumožňuje.
4. Refinancovali jste starou hypotéku v roce 2024: Režim se nemění – pokud byla bytová potřeba obstarána před 1. 1. 2021, zůstává limit 300 000 (u téhož objektu a bez nového navýšení na jinou bytovou potřebu).
5. Úvěr na pozemek – nestihli jste zahájit výstavbu do 4 let: Nárok na odpočet zaniká a dříve uplatněné částky je nutné dodanit v období, kdy došlo k porušení podmínky.

Shrnutí

Odpočet úroků z úvěru na bydlení není sleva na dani, ale nezdanitelná část základu – snižuje tedy základ daně (úspora typicky 15 %, případně 23 % v horní sazbě). Uplatnit jej mohou fyzické osoby – dlužníci/spoludlužníci u úvěrů od bank či stavebních spořitelen, a to pouze na bytovou potřebu užívanou k vlastnímu trvalému bydlení (u smíšeného užití se krátí poměrně). Nelze odečíst splátky jistiny ani úvěry na pronajímané či podnikatelské nemovitosti. Je-li dlužníků více, uplatní odpočet jeden celý nebo každý rovným dílem, přičemž limit platí pro celou společně hospodařící domácnost. Platí i měsíční krácení při placení úroků jen po část roku a čtyřletá lhůta pro zahájení výstavby u pozemků.

Roční limit činí 150 000 Kč u bytových potřeb obstaraných od 1. 1. 2021 a 300 000 Kč u starých případů před tímto datem (nelze je sčítat na 450 000 Kč; nejdřív se vyčerpá nový limit). Refinancování režim nemění – nové navýšení na další bytovou potřebu se posuzuje zvlášť v novém limitu. Pro uplatnění je klíčový den obstarání (např. vklad do katastru), každoročně potřebujete potvrzení o zaplacených úrocích a při prvním uplatnění doložení vlastnictví/užívání. Zaměstnanci předávají podklady mzdové účtárně, OSVČ je přikládají k přiznání.