Nájem versus služebnost bytu

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.
5. prosince 2023
4 minuty čtení
4 minuty čtení
Právo nemovitostí

Před zřízením věcného břemene v podobě služebnosti bytu se nejeden vlastník nemovitosti, ale dost možná i oprávněný zamýšlí nad otázkou, zda by nestačilo uzavřít dlouhodobou nájemní smlouvu (typicky na dobu neurčitou). Pojďme si tedy stručně oba instituty porovnat a identifikovat jejich podstatné rozdíly.

Bytový dům, založení SVJ, založení bytového družstva

Služebnost bytu je věcné právo, zatímco nájem je pouze smluvní závazek. Z tohoto rozdílu vyplývá posílená ochrana oprávněného ze služebnosti, která je podobná ochraně vlastnického práva (právo na vydání věci, předpoklad oprávněnosti užívání bytu bez dalšího apod.).

Zřízení služebnosti je zapisováno do katastru nemovitostí, takže vylučuje případnou „dobrou víru“ osoby, která by tvrdila, že o právu oprávněného ze služebnosti nevěděla a tím by mohlo pro oprávněného docházet k právním komplikacím při dispozicích s nemovitostí nebo dokonce k svévolnému zrušení nájemní smlouvy. Zapsat do katastru nemovitostí lze sice nově i nájemní smlouvu, nedochází k tomu však bez dalšího, ale pouze v případě, že s tím vlastník bytu souhlasí.

Známe například služebnost dožití dárce, kdy rodič sice daruje svůj byt dítěti, ale vzhledem k tomu, že nemá jinou střechu nad hlavou, sjedná si tuto možnost život a nechá jizapsat do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.

Nikdo pak nemůže dárce z bytu či domku proti jeho vůli vystěhovat, i když už není vlastníkem. V tom spočívá velká ochrana pro původního majitele. Zároveň tím dochází k výraznému snížení hodnoty nemovitosti. A například ve chvíli, kdy chcete nemovitost využít pro získání hypotéky, máte v podstatě smůlu. Prodej je pak možný jedině hodně pod cenou.

V novém občanském zákoníku došlo k rozkošatění právní úpravy u věcného břemene, které se nově dělí právě na služebnosti a reálná břemena.

Služebnost je povinnost vlastníka věci, aby zůstal ve vymezených případech vůči oprávněnému ze služebnosti pasivní. Jinými slovy, aby strpěl nebo se zdržel určité činnosti, kterou by bez existence služebnosti tolerovat nemusel.

Výslovně zákon zná i tyto služebnosti: opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky atd. Je však možné si zřídit i služebnosti jiné, které zákon nepopisuje. Nesmí to však být se zákonem v rozporu, a tedy i s dobrými mravy a veřejným pořádkem.

Reálné břemeno je pak vlastně taková služebnost naruby. Obsah reálného břemene spočívá v tom, že vlastník určité věci musí něco aktivně dát nebo konat. Jako příklad reálného břemene se často uvádí tzv. výměnek, kdy povinná osoba poskytuje oprávněné osobě bydlení, ale také jí poskytne výživu nebo osobní péči. To je také případ některých darovacích smluv.

Související služba

Nájem nemovitosti

Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.

Chci pomoct

  • Při objednání služby přesně víte, co dostanete a kolik vás to bude stát.
  • Vše zvládneme on-line nebo osobně v jedné z našich 4 kanceláří.
  • 8 z 10 požadavků vyřešíme do 2 pracovních dnů.
  • Pro každý právní obor máme specialistu.

Vraťme se ale k původnímu zkoumání služebnosti a nájmu. Podstatným rysem, který oba právní instituty odlišuje, je dlouhodobost trvání. Služebnost bytu lze zřídit na dobu neurčitou bez možnosti výpovědi (například „do konce života oprávněné osoby“). Naproti tomu nájemní smlouvu na byt nelze uzavřít na dobu neurčitou bez možnosti výpovědi, neboť v samotné podstatě tohoto institutu je zakódována „dočasnost“. Navíc sjednat dlouhodobý nájem bytu se ztíženou možností nájemní smlouvu vypovědět bude vyžadovat podstatně propracovanější smluvní dokumentaci a tím vyvolá zvýšené náklady na právní službu.

V nájemné musí být uvedeni pronajímatel a nájemce, dostatečně určitě specifikována nemovitost, která je předmětem nájmu – tedy nejčastěji byt, dům nebo část domu; dále výše nájemného a způsob jeho úhrady (za jaké období se bude nájemné platit, kdy a jakým způsobem); pokud se na tom smluvní strany dohodnou, pak i jistota (dříve kauce) atd. Nájem bytu není věcné právo k nemovitosti, nýbrž je pouze závazkem mezi pronajímatelem a nájemcem. Jako takový se nemusí zapisovat do katastru nemovitostí, ale pokud z nějakého důvodu zápis navrhne vlastník pronajaté věci, nájem bytu je možné do katastru nemovitostí zapsat. Nájemce může zápis do katastru navrhnout také, ale potřebuje k němu souhlas vlastníka nemovitosti. K takovému zápisu je zapotřebí na příslušný katastrální úřad zaslat návrh na vklad do katastru nemovitostí a k němu připojit právě nájemní smlouvu, případně souhlas vlastníka nemovitosti, pokud návrh činí nájemce.

S ohledem na výše uvedené lze učinit závěr, že zřízení služebnosti je z hlediska dlouhodobé právní jistoty uživatele bytu podstatně stabilnější institut než nájem bytu.

Poraďte se ohledně problémů, které mohou vyplývat z pronájmu bytu nebo si nechte sepsat nájemní smlouvu na míru. Můžete si rovněž stáhnout vzor nájemní smlouvy ZDARMA.

Tip na článek

Tip: Rodiče se často rozhodnou věnovat svůj dům či byt dětem. Vyjde to levněji, než kolik by stálo vyřízení pozůstalosti v dědickém řízení. Navíc mají rozdělení svého majetku mezi ratolesti pod kontrolou, a mohou tak předejít hádkám o majetek. Dárce často nemá jiný dům či byt, než který na své děti převádí. Chce v něm tedy důstojně žít i nadále. Tato situace se snadno vyřeší tím, že do samotné darovací smlouvy zakotví i věcné břemeno, resp. služebnost dožití dárce a tu nechá zapsat do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Sdílejte článek


Související služba

Nájem nemovitosti

Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.

Chci pomoct

Témata článku:

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Mohlo by vás také zajímat

Právnická osoba jako člen družstva

Co je služebnost a reálné břemeno?

8. srpna 2023
4 minuty čtení

Rodiče se často rozhodnou věnovat svůj dům či byt dětem. Vyjde to levněji, než kolik by stálo vyřízení pozůstalosti v dědickém řízení. Navíc mají rozdělení svého majetku mezi ratolesti pod kontrolou, a mohou tak předejít hádkám o majetek. Dárce často nemá jiný dům či byt, než který na své děti převádí. Chce v něm tedy důstojně žít i nadále. Tato situace se snadno vyřeší tím, že do samotné darovací smlouvy zakotví i věcné břemeno, resp. služebnost dožití dárce a tu nechá zapsat do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.

Vyřešíme i váš právní problém

Váš problém můžeme probrat on-line i osobně

Najdete nás ve 4 krajských městech

Rychlé kontakty

+420 775 420 436
(Po–Pá: 8–18)
Pravidelně komentujeme právní dění a novinky pro média
Dostupný advokát © 2013-2024
Uveďte původ-Neužívejte dílo komerčně-Zachovejte licenci 3.0 Česká republika (CC BY-NC-SA 3.0 CZ)