Investice do nemovitostí patří mezi nejoblíbenější způsoby, jak zhodnotit peníze. Jenže co všechno obnáší koupě investičního bytu? Jak se chránit před právními pastmi, neplatiči a daňovými omyly? V tomto článku vás krok za krokem provedeme právní stránkou investování do nemovitostí – od koupě přes pronájem až po ochranu vašeho majetku.
Investování do nemovitostí má v Česku status zlatého grálu. Zatímco akcie a kryptoměny mohou kolísat, nemovitost vám stojí doslova před očima. Lidé vnímají investiční nemovitosti jako stabilní a „hmatatelné“ zajištění majetku, které přináší dvojí výnos – z pronájmu a případného růstu tržní ceny. Navíc v době inflace představují investiční byty i efektivní ochranu hodnoty peněz.
Ale pozor, ani investice do nemovitostí není bez rizik, a právě proto byste si měli pořízení investičního domu vždy důkladně promyslet a znát všechny aspekty. Klíčem k úspěchu není jen lokalita nebo výnos z nájmu, ale také kvalitní smlouvy a promyšlené strukturování celé investice.
Investiční nemovitost je taková, kterou pořizujete primárně za účelem výdělku, nikoli k vlastnímu bydlení. Může to být byt, dům, kancelářský prostor nebo třeba parkovací stání. Nejčastěji ale mluvíme o tzv. investičních bytech, které jsou určeny k dlouhodobému nebo krátkodobému pronájmu. Cílem je, aby se investice do nemovitosti postupně zhodnotila, a to jak prostřednictvím pravidelného nájemného, tak skrze růst ceny samotné nemovitosti.
Už při výběru je proto potřeba přemýšlet jako podnikatel: Kdo tu bude bydlet? Kolik zaplatí? Jak stabilní bude poptávka v dané lokalitě? A především: jaká jsou právní rizika dané koupě? Investování do nemovitostí není hra, je to seriózní disciplína, která vyžaduje dobrý plán a perfektní prověrku.
Chystáte se koupit investiční byt, řešíte nájemní smlouvy nebo potřebujete prověřit právní stav nemovitosti? Naše advokátní kancelář vám pomůže vyhnout se rizikům. Nabízíme komplexní právní servis při investování do nemovitostí – od due diligence až po zastupování ve sporech.
Jedna věc je koupit nemovitost, druhá je koupit ji bezpečně. Právní rizika číhají prakticky na každém kroku. Před podpisem kupní smlouvy je nutné prověřit nejen list vlastnictví a katastrální výpis, ale i případná zástavní práva, věcná břemena, exekuce nebo probíhající soudní spory.
U investičních bytů je častým problémem neukončený nájemní vztah s předchozím nájemcem nebo závazky vůči SVJ. Smlouvy stažené z internetu vám sice ušetří pár korun, ale mohou vás připravit o statisíce, pokud správně neošetří předání bytu, vady nebo úschovu kupní ceny. A právě zde vstupuje do hry role advokáta. Jeho úkolem je nejen sepsat neprůstřelnou smlouvu, ale také provést kontrolu celé transakce a zajistit advokátní úschovu. Investování do nemovitostí bez právního dohledu může být jako jízda v noci bez světel – možná dojedete, ale pravděpodobně nabouráte.
Investiční byty se dají financovat několika způsoby, a to z vlastních zdrojů, hypotékou nebo jejich kombinací. Hypotéky na investice do nemovitostí mají svá specifika: banky většinou vyžadují vyšší vlastní vklad (obvykle 20–30 %) a počítají s výnosy z nájmu jako se sekundárním příjmem. Dobře strukturované financování je základ: pokud totiž splátka hypotéky převyšuje nájemné, může se z plánované investice stát časovaná bomba.
Vedle toho je při investici do nemovitosti třeba řešit i právní aspekty hypotéky – zástavní smlouva, vinkulace pojistky, podmínky čerpání a případná ručení. I v této fázi doporučujeme mít po ruce advokáta, který vám zkontroluje bankovní dokumentaci a upozorní vás na skryté háčky. Nezapomeňte také, že když budete mít všechno správně nastavené, můžete úroky z hypotéky uplatnit jako výdaj při zdaňování příjmů z nájmu.
Podle průzkumu Asociace pro kapitálový trh ČR považují Češi nákup nemovitostí za svou nejlepší životní investici.
Investiční nemovitosti vám začnou vydělávat teprve tehdy, když se v nich někdo zabydlí. Ideálně někdo, kdo platí včas, byt a jeho vybavení neničí a po skončení nájmu byt vrátí v původním stavu. Aby se tato idylka stala realitou, potřebujete kvalitní nájemní smlouvu. V praxi to znamená jasné stanovení práv a povinností, výše nájmu, způsobu úhrad, pravidel pro údržbu, kontroly stavu bytu a samozřejmě výpovědní důvody.
V minulosti jsme pomáhali klientům, kteří se svými nájemníky uzavírali pouze ústní dohody, nedostatečně zajistili nájemné, nejasně definovali kauce nebo řešili nezákonné výpovědi. Nájemní vztah se totiž řídí přísnými pravidly občanského zákoníku, který dává poměrně silnou ochranu nájemcům. S kvalitní smlouvou ale můžete tato rizika výrazně snížit. Investování do nemovitostí není jen o číslech, ale i o právní prevenci. A ta začíná u každé jednotlivé smlouvy.
Výnosy z nájmu se daní podle zákona o daních z příjmů. To znamená, že příjmy z pronájmu investičního bytu musíte uvést v daňovém přiznání. Dobrou zprávou je, že proti těmto příjmům můžete uplatnit výdaje – buď paušálně (30 %, max. 600 tis. Kč), nebo ve skutečné výši. Patří sem například odpisy nemovitosti, úroky z hypotéky, opravy, pojištění, poplatky SVJ a další provozní náklady.
Abyste mohli tuto výhodu využít, musíte dbát na to, abyste měli všechny doklady. Kromě toho je potřeba každoročně vyřešit i daň z nemovitých věcí, případně daň z příjmu při prodeji, pokud nesplníte test osvobození (např. pětileté vlastnictví).
Investice do nemovitostí můžete provádět jako fyzická osoba, nebo skrz právnickou osobu, nejčastěji s. r. o. Každý způsob má své výhody i nevýhody. Fyzická osoba má jednodušší daňové přiznání, méně administrativy a může využít např. odpuštění daně při prodeji nemovitosti po pěti letech.
Na druhou stranu při růstu portfolia se vám může více vyplatit investovat do nemovitostí přes vlastní firmu. Nabízí se hned několik výhod: lépe si ohlídáte náklady, můžete využít leasing, zisky kumulujete efektivněji, a hlavně chráníte svůj osobní majetek díky omezené odpovědnosti s. r. o. Na druhou stranu se musíte připravit na náročnější účetnictví, možné dvojí zdanění a také na nutnost jasně nastavit právní vztahy mezi společníky, pokud na investování nejste sami.
Pokud plánujete vlastnit víc než jednu investiční nemovitost, doporučujeme nechat si zpracovat individuální právní a daňový posudek. Neexistuje totiž univerzální řešení, vždy rozhoduje velikost, ambice a míra rizika, kterou jste ochotni nést.
Tip: Pokud pronajímáte svůj byt, nezapomeňte s nájemníkem vyřešit také předávací protokol k nemovitosti. Přehledně jsme pro vás sepsali, co by měl obsahovat a co v něm ohlídat.
Investování do nemovitostí není bez rizik. Neplatiči, škody na majetku, pokles tržní ceny, zpřísnění regulací – to vše jsou reálné hrozby. Jak se proti nim chránit? Prvním krokem je důsledné prověření nájemníků (např. výpisem z registru dlužníků), druhým je kvalitní smluvní dokumentace, díky které budete moct nastalé problémy řešit rychle.
Třetím bodem je pojištění – nejen nemovitosti, ale i výpadku příjmů z nájmu nebo právní ochrany. Pokud investujete větší částky, doporučujeme využít i svěřenský fond nebo holdingovou strukturu, která ochrání vaše soukromé jmění.
Nezapomeňte také na to, že byste měli vyřešit otázky týkající se dědictví. Co se stane s investičním bytem, když zemřete? Právní ochrana není jen nějaký domnělý luxus, je to investice, která se vám vrací ve chvíli, kdy nastane problém. A v oblasti nemovitostí platí dvojnásob, že kdo si právně nekryje záda, ten dříve či později narazí.
Ne každý má na účtu pár milionů, aby si mohl rovnou koupit celý byt nebo dům. Přesto to neznamená, že by byl svět investování do nemovitostí uzavřený jen pro bohaté. I s menším kapitálem (klidně v řádu desítek tisíc korun) se dnes můžete zapojit. Jak? Pomocí nástrojů, jako jsou nemovitostní fondy, REITs (Real Estate Investment Trusts) nebo crowdfundingové platformy.
Nemovitostní fondy fungují podobně jako akciové – investoři dají dohromady peníze a správcovská společnost je investuje do různých nemovitostí: kanceláří, skladů, obchodních center nebo nájemních bytů. REITs jsou obdobou, ale častěji obchodované na burze, můžete si je koupit podobně jako akcie. A crowdfunding? To je model, kde se stovky nebo tisíce lidí složí na konkrétní nemovitostní projekt (například výstavbu bytovky) a podílejí se na zisku.
Výhody jsou jasné: nízký vstupní kapitál, možnost rozprostřít riziko (diverzifikace) a profesionální správa. Nevýhodou je, že nemáte žádné slovo v tom, jak se s nemovitostmi nakládá, a váš výnos závisí na výkonnosti fondu nebo projektu. Jinými slovy: investujete pasivně, ale s tím se pojí i ztráta kontroly.
I zde ale platí, že bez právní prověrky se do těchto nástrojů nevyplatí vstupovat. Zkontrolujte si licenci fondu, statut, poplatky a pravidla výstupu. U crowdfundingu je nutné ověřit právní vztah mezi vámi a projektem, zda nejste náhodou jen „dárce“ bez práv na výnos.
Tip: Chcete prodat byt bez realitky? Poradíme vám, jak postupovat, na co si dát pozor a kdy už raději vyhledat pomoc odborníka.
Investice do nemovitostí může být cestou k finanční nezávislosti, ale také pastí plnou problémů. Rozhodující není jen lokalita nebo výše nájmu, ale i na tom, jestli jsou všechny právní záležitosti v pořádku. Každý krok od výběru bytu přes hypotéku a nájemní smlouvy až po daně má svá pravidla. A právě v tom spočívá role advokáta: být vám partnerem, který chrání vaše zájmy, odhalí rizika a zajistí, že investování do nemovitostí bude skutečně výhodné.
Investice do nemovitostí jsou oblíbeným způsobem zhodnocení peněz, ale skrývají řadu právních a finančních nástrah. Ať už kupujete investiční byt, uzavíráte nájemní smlouvy, nebo řešíte daně, klíčem k úspěchu je právní jistota – od prověření vlastnických práv, přes nastavení hypotéky, až po ochranu proti neplatičům. Právní servis vám pomůže předejít problémům s katastrálními vadami, nájemníky či dědictvím a umožní využít daňové výhody. Investovat můžete i bez koupě nemovitosti – přes fondy, REITs nebo crowdfunding, ale i zde je potřeba znát právní rámec a prověřit, co přesně jako investor získáváte. Pokud zvažujete investice přes s.r.o., počítejte s vyšší právní a daňovou komplexností. Ve všech případech platí: chcete-li chránit svůj majetek a dosáhnout na očekávaný výnos, investujte s hlavou – a s advokátem.
Při nákupu investiční nemovitosti hrozí například skryté vady v právním stavu (věcná břemena, exekuce, nevypořádané nájmy), neplatné či nekvalitní smlouvy nebo problémy s úschovou kupní ceny. Klíčová je důkladná due diligence nemovitosti a odborně sepsaná kupní smlouva.
Ano, pokud plánujete větší portfolio. Investování přes s.r.o. nabízí daňové optimalizace, lepší kontrolu nákladů a ochranu osobního majetku díky omezené odpovědnosti. Nevýhodou jsou vyšší náklady na účetnictví, složitější danění zisků a potřeba právního nastavení vztahů mezi společníky. Vhodné řešení závisí na velikosti vaší investice a dlouhodobé strategii.
Ústní dohoda je sice právně platná, ale v praxi naprosto nedostatečná. Bez písemné smlouvy nemůžete vymáhat neplacené nájemné, řešit škody ani správně ukončit nájem. Kvalitní nájemní smlouva chrání vás i vaši investici – definuje práva a povinnosti, výši kauce, způsob úhrad i výpovědní podmínky
Z příjmů z nájmu odvádíte daň z příjmu. Můžete si uplatnit buď 30% paušál (max. 600 000 Kč), nebo skutečné výdaje – například úroky z hypotéky, pojištění, poplatky SVJ, opravy nebo odpisy. Nezapomeňte také na daň z nemovitých věcí a případně daň z příjmu při prodeji nemovitosti, pokud nesplníte zákonné podmínky pro osvobození.
Ano. Existují alternativy jako nemovitostní fondy, REITs nebo crowdfunding. Tyto nástroje umožňují investici už od desítek tisíc korun. Získáte pasivní výnos bez starostí s provozem nemovitosti. Ale pozor – vždy si ověřte právní rámec, licencování fondu a podmínky investice. U crowdfundingu si dejte pozor, zda se skutečně stáváte investorem, nebo jen přispěvatelem bez nároku na výnos.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
