Koupě bytu s nájemníkem | Dostupný advokát

Koupě bytu s nájemníkem

Koupě bytu s nájemníkem

6. 5. 2019 / autor: Ondřej Preuss

Kupujete nemovitost a dozvíte se, že v bytě je nájemník? A jaké pak máte vůči nájemníkovi povinnosti? Jak se vypořádat s takovou situací se dozvíte v dnešním článku.


Co se stane při převodu domu / bytu s nájemníkem:

Podle občanského zákoníku platí obecně (nejenom pro nemovitosti), že pokud se změní vlastník věci (např. na základě kupní smlouvy), přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. To znamená, že i pokud se o to nový vlastník nebo zájemce o koupi nijak nestará, bude nájem platit dál a co je velmi důležité, za naprosto stejných podmínek jako u dosavadního vlastníka. Jedinou změnou v nájemním vztahu bude, že pronajímatelem se stane (automaticky) nový vlastník.

Jak vyřešit problém s nájemníkem ještě před koupí a převodem bytu:

Ještě před koupí je rozumné se informovat o tom, zda je v bytě nájemník a případně, zda má smlouvu na dobu určitou nebo dobu neurčitou.

Pokud zájemci o koupi nájemník vadí, je možné se s prodávajícím předem dohodnout na tom, že nájem bude ukončen (buď se na tom prodávající s nájemníkem dohodne, nebo se nájem nechá doběhnout, případně podá prodávající výpověď nájemníkovi – podle toho, co bude možné). V takové situaci je důležité si nechat minimálně předložit písemné potvrzení (výpověď, dohodu).

Dále je možné se „zajistit“ proti nájmu v samotné kupní smlouvě. Prodávající v ní např. může prohlásit, že byt není zatížený žádným nájmem ani podobným právním vztahem. Pro případy, že se takové prohlášení ukáže jako nepravdivé, je možné sjednat smluvní pokutu, případně pak do smlouvy zakotvit možnost kupujícího od smlouvy v takovém případě odstoupit.

Problém s nájemníkem se neřešil / nevyřešil předem a zájemce koupil byt i s tím, že se stal pronajímatelem bytu namísto stávajícího vlastníka

V takovém případě dojde spolu s převodem bytu i k „převodu“ nájemníka; zároveň speciálně pro byty pak platí, že pokud byl pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel (a to ani pokud je jím nový vlastník bytu) právo takový nájem vypovědět z důvodu toho, že došlo ke změně vlastnictví. I kdyby bylo v nájemní nebo jiné smlouvě takové ustanovení výslovně napsáno, občanský zákoník stanoví, že se k takovému ustanovení nebude vůbec přihlížet (tj. jakoby tam vůbec nebylo, tím pádem nebude použitelné).

Dobrá zpráva pro nového vlastníka je, že je (ale jenom částečně) chráněný občanským zákoníkem. Pro nového vlastníka nejsou závazná ujednání v nájemní smlouvě o pronajímatelových (tj. nově jeho) povinnostech, které jdou nad rámec zákona. To ale neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl (např. mu byla předložena, nebo nejlépe zaslána kopie nájemní smlouvy před uzavřením koupě).

V případě, že dojde k převodu nemovitosti včetně nájemníka, musí jakékoliv změny týkající se nájemní smlouvy už vyjednávat sám kupující jako nový vlastník. Tedy například uzavírat dodatky týkající se smlouvy (zejména pokud smlouva může být dle svého znění měněna jenom formou číslovaných dodatků ke smlouvě podepsaných oběma stranami – pozn. tak to píšeme do námi vytvářených smluv) a jejich prostřednictvím měnit práva a povinnosti ve smlouvě (např. nájemné, jeho zvyšování apod.). Totéž pak platí pro vypovězení nájmu – už to musí zařídit nový vlastník a je v tomto omezen výpovědními důvody a lhůtami (a obecně podmínkami), které jsou v nájemní smlouvě, přestože ji uzavřel předchozí vlastník, a občanským zákoníkem pro důvody, které jsou dané zákonem.


Zajistíme, že koupě i prodej nemovitosti proběhne bez právních komplikací. V celém Česku!

Provedeme vás celým procesem prodeje a koupě bytu, domu, pozemku, garáže či nebytového prostoru a dohlédneme na bezchybnost smluvních vztahů. Vše vám pomůžeme vyřešit už do dvou dnů, pohodlně a on-line.

Rezervační smlouvu pro vás zkontrolujeme do druhého dne

Ať už nemovitost kupujete nebo prodáváte, garantujeme vám, že rezervační smlouva i kupní smlouva na nemovitost bude po právní stránce naprosto v pořádku. Nenecháme vás podepsat smlouvu, která by vás poškodila, a zároveň vám díky rychlosti spolupráce nikdo nevyfoukne vysněné bydlení. Klientům jsme schopni ušetřit až desítky tisíc za provize realitní kanceláři.

Kupní smlouva za dva dny, zápis do katastru na první pokus

Každý měsíc zabezpečujeme několik desítek realitních transakcí. Řešíme kupní smlouvy na míru pro všechny možné typy nemovitostí (byty, domy, nebytové prostory, pozemky, garáže, sklady), nejčastěji to jsou bytové jednotky v osobním vlastnictví. Radíme také při zřizování nebo výmazu zástavního práva. Dbáme na bezpečnost procesu složení a výplaty kupní ceny, ten pro naše klienty často osobně zajišťujeme. Hlídáme vše tak, aby se vám nepřihodilo to, co paní Haně, a v kupní smlouvě byly uvedeny všechny potřebné náležitosti.

Pomůžeme vám i se zápisem do katastru nemovitostí tak, aby hladce proběhl už na první pokus. Poradíme vám, kdo zaplatí daň z nabytí (dříve převodu) nemovitosti, s převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví nebo se zástavním právem smluvním. S našimi službami si rovněž kupujete pojistku, že koupě dopadne po právní stránce dle vašich představ. To vše obvykle jen za promile z kupní ceny nemovitosti! V akutních případech reagujeme neprodleně.

Co pro vás uděláme:

Varianty naší nabídky Základ Standard Premium
Sepíšeme kupní smlouvu na byt, dům, pozemek nebo družstevní podíl na míru vašemu případu. Abyste opomenutím nebo důvěrou v makléře nepřišli o 250 tisíc korun jako paní Hana.
Zkontrolujeme kupní smlouvu na byt, dům, pozemek nebo družstevní podíl na míru vašemu případu
Zkontrolujeme výhodnost rezervační smlouvy na nemovitost. Třeba Petrovi jsme úpravou rezervační smlouvy na byt ušetřili 60 tisíc korun.
Zkontrolujeme smlouvu o úschově kupní ceny
Zkontrolujeme úvěrovou a zástavní smlouvu
Vypracujeme návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí
Poskytneme advokátní úschovu kupní ceny a její uvolnění prodávajícímu
Vypracujeme daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti
Poskytneme konzultaci s advokátem pro zhodnocení rizik a dalšího postupu30 minut60 minut90 minut
Jak rychle vše zpracujeme a najdeme pro vás řešení?do týdnedo týdnedo 48 hodin
Konečná cena včetně DPH44003636,16 Kč bez DPH59004875,76 Kč bez DPH96007933,44 Kč bez DPH

Rychlé představení služby

Nezávislý právní pohled během vaší spolupráce s realitní kanceláří

Prodáváte nebo kupujete nemovitosti přes realitního makléře a chcete mít jistotu, že předložená smlouva je pro vás bezpečná? Díky našim radám budete mít ve všem brzy jasno:

  • potřebujete rychle poradit, zda je pro vás bezpečné uzavírat rezervační smlouvu nebo smlouvou o smlouvě budoucí kupní v podobě, kterou máte podepsat v realitní kanceláři?
  • vázne na nemovitosti zástava a vy si nejste jisti, co z toho pro vás může vyplývat za rizika?
  • chcete mít ošetřenu výplatu kupní ceny?
  • chcete převést družstevní podíl (tj. družstevní byt)?
  • nevíte, v jaké výši a jak zaplatit daň, která souvisí s převodem nemovitosti?

Objednáte-li si expresní a individuální služby, bude takový i náš přístup. Ať už jste z Prahy, Brna, Plzně, Hradce Králové nebo Ostravy, s námi vše vyřídíte rychle.

Anonymní vzory smluv a neodborné rady vás můžou finančně poškodit

Anonymní vzor kupní smlouvy na nemovitost, kupní smlouvy na byt, pozemek, nebytový prostor nebo garáž vám může zkomplikovat život na mnoho let a velmi zásadně vás poškodit. Smlouva vytvořená nebo zkontrolovaná avokátem se specializací na nemovitostní právo vás účinně ochrání. Garantujeme správnost všech smluv podle nového občanského zákoníku (NOZ).

S čím už jsme klientům pomohli?

Každý měsíc pomůžeme s koupí několika desítek nemovitostí. Přečtěte si příběhy některých z našich klientů:

  • Pan Jindřich Krčmář měl potíže s realitní kanceláří i prodávajícím, porušili rezervační smlouvu. Pan Krčmář proto požadoval vrácení rezervačního poplatku. Pomohli jsme mu vymoct rezervační poplatek a získali jsme pro něj odškodnění za způsobenou újmu. Celý příběh si přečtěte zde.
  • Paní Hana Maxová měla problém s katastrem nemovitostí. Odmítli zapsat převod jejího bytu. Ani její tehdejší advokát si nevěděl rady. Obrátila se proto na nás. Obratem jsme připravili příslušné dokumenty a problém se podařilo vyřešit. Celý příběh si přečtěte zde.
  • Pan Jiří I. si nechal zkontrolovat kupní smlouvu od právníka a dobře udělal. Pan Jiří II. tak neučinil a přišel o nemalé peníze. Příběh Jiřího I. a Jiřího II. si můžete přečíst zde.

Co říkají lidé, kteří využili našich služeb?

Lukáš Řezníček, Praha (řízení letového provozu): „Web i odvedenou službu hodnotím rozhodně pozitivně. Dostupný advokát odhalil v mé smlouvě o převodu bytu „nenápadné“ riziko, které by mě stálo hodně peněz.”
Hana Maxová, Praha (administrativa): „Můj bývalý advokát nevěděl, jak odstranit vadu při podání na katastr nemovitostí. Nadvakrát to zkoušel a nic. Pak jsem se obrátila na Dostupného advokáta. Hned napoprvé to u katastru prošlo.“
Další reference našich zákazníků naleznete v záložce Reference.

Radíme vám i v médiích:


Ohodnoťte tento článek:

Mohlo by vás také zajímat: