Kupujete nemovitost a dozvíte se, že v bytě je nájemník? A jaké pak máte vůči nájemníkovi povinnosti? Jak se vypořádat s takovou situací se dozvíte v dnešním článku.
Kupujete nemovitost a dozvíte se, že v bytě je nájemník? A jaké pak máte vůči nájemníkovi povinnosti? Jak se vypořádat s takovou situací se dozvíte v dnešním článku.
Podle občanského zákoníku platí obecně (nejenom pro nemovitosti), že pokud se změní vlastník věci (např. na základě kupní smlouvy), přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. To znamená, že i pokud se o to nový vlastník nebo zájemce o koupi nijak nestará, bude nájem platit dál a co je velmi důležité, za naprosto stejných podmínek jako u dosavadního vlastníka. Jedinou změnou v nájemním vztahu bude, že pronajímatelem se stane (automaticky) nový vlastník.
Ještě před koupí je rozumné se informovat o tom, zda je v bytě nájemník a případně, zda má smlouvu na dobu určitou nebo dobu neurčitou.
Pokud zájemci o koupi nájemník vadí, je možné se s prodávajícím předem dohodnout na tom, že nájem bude ukončen (buď se na tom prodávající s nájemníkem dohodne, nebo se nájem nechá doběhnout, případně podá prodávající výpověď nájemníkovi – podle toho, co bude možné). V takové situaci je důležité si nechat minimálně předložit písemné potvrzení (výpověď, dohodu).
Dále je možné se „zajistit“ proti nájmu v samotné kupní smlouvě. Prodávající v ní např. může prohlásit, že byt není zatížený žádným nájmem ani podobným právním vztahem. Pro případy, že se takové prohlášení ukáže jako nepravdivé, je možné sjednat smluvní pokutu, případně pak do smlouvy zakotvit možnost kupujícího od smlouvy v takovém případě odstoupit.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Tip: Zájemci o koupi bytu často spoléhají pouze na informace, které jim podá realitní kancelář nebo vlastník nemovitosti. Prodávající, ani realitní kancelář však často nemají zájem některé informace s potenciálním kupujícím sdílet a ten by si je tak měl sám vyžádat či ověřit. Na co se při získávání informací zaměřit a jaké jsou praktické tipy při koupi, které často ve smlouvě nenajdete?
V takovém případě dojde spolu s převodem bytu i k „převodu“ nájemníka. Zároveň speciálně pro byty pak platí, že pokud byl pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel (a to ani pokud je jím nový vlastník bytu) právo takový nájem vypovědět z důvodu toho, že došlo ke změně vlastnictví. I kdyby bylo v nájemní nebo jiné smlouvě takové ustanovení výslovně napsáno, občanský zákoník stanoví, že se k takovému ustanovení nebude vůbec přihlížet (tj. jakoby tam vůbec nebylo, tím pádem nebude použitelné).
Pokud byl pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel (a to ani pokud je jím nový vlastník bytu) právo takový nájem vypovědět z důvodu toho, že došlo ke změně vlastnictví
Dobrá zpráva pro nového vlastníka je, že je (ale jenom částečně) chráněný občanským zákoníkem. Pro nového vlastníka nejsou závazná ujednání v nájemní smlouvě o pronajímatelových (tj. nově jeho) povinnostech, které jdou nad rámec zákona. To ale neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl (např. mu byla předložena, nebo nejlépe zaslána kopie nájemní smlouvy před uzavřením koupě).
V případě, že dojde k převodu nemovitosti včetně nájemníka, musí jakékoliv změny týkající se nájemní smlouvy už vyjednávat sám kupující jako nový vlastník. Tedy například uzavírat dodatky týkající se smlouvy (zejména pokud smlouva může být dle svého znění měněna jenom formou číslovaných dodatků ke smlouvě podepsaných oběma stranami ) a jejich prostřednictvím měnit práva a povinnosti ve smlouvě (např. nájemné, jeho zvyšování apod.). Totéž pak platí pro vypovězení nájmu – už to musí zařídit nový vlastník a je v tomto omezen výpovědními důvody a lhůtami (a obecně podmínkami), které jsou v nájemní smlouvě, přestože ji uzavřel předchozí vlastník, a občanským zákoníkem pro důvody, které jsou dané zákonem.
Tip: Kupujete byt a už se svého nového bydlení nemůžete dočkat, jenže radost najednou kazí zmínka o exekuci… Je lepší dát od takové koupě ruce pryč, nebo to nemusí být tak hrozné, jak se na první pohled zdá? V dnešním článku si povíme, jak postupovat a na co si dát pozor. Na to jsme se zaměřili v našem článku.
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Služby dostupného advokáta jsem využila již 2x. Jednou cca před pěti lety a jednou letos. Pokaždé mě nachystali smlouvy do pár hodin, byli pro mě vždy po ruce na telefonu, nemusela jsem nikam jezdit, za mě doopravdy profesionálové ve svém oboru. Velké díky zejména panu Mgr. Marku Svobodnému který mi během pár hodin nově připravil (zobrazit více) správně důležitou smlouvu, která okamžitě prošla a kterou mi právníci z jiné společnosti připravili 3x chybně. I v budoucnu bych se vždy obrátila již jenom na ně v záležitostech ohledně nemovitostí.
Pronajímám a podnajímám řadu nemovitostí a s Dostupným advokátem spolupracuji pravidelně a dlouhodobě. Oceňuji zejména spolehlivost. Také obdivuji flexibilní a odborné služby i obratný systém advokátních služeb na dálku. Nejvíc si cením toho, že Dostupný advokát mi radí s mladým duchem, tzn. zná i novoty. S touto právní službou mohu být klidná.
Potřebovali jsme poradit a sepsat smlouvu na výměnu bytů. Smlouva, po dodání potřebných podkladů byla to třech dnů napsána, a pak kancelář zařídila i podání dokumentů na katastrálním úřadu. Všech proběhlo rychle a bez problémů. Vynikající přístup a mohu jen chválit. Děkujeme.
