Koupě bytu s nájemníkem | Dostupný advokát

Koupě bytu s nájemníkem

Kupujete nemovitost a dozvíte se, že v bytě je nájemník? A jaké pak máte vůči nájemníkovi povinnosti? Jak se vypořádat s takovou situací se dozvíte v dnešním článku.
Koupě bytu s nájemníkem
4 minut čtení
Ondřej Preuss
6. 5. 2019

Co se stane při převodu domu / bytu s nájemníkem:

Podle občanského zákoníku platí obecně (nejenom pro nemovitosti), že pokud se změní vlastník věci (např. na základě kupní smlouvy), přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. To znamená, že i pokud se o to nový vlastník nebo zájemce o koupi nijak nestará, bude nájem platit dál a co je velmi důležité, za naprosto stejných podmínek jako u dosavadního vlastníka. Jedinou změnou v nájemním vztahu bude, že pronajímatelem se stane (automaticky) nový vlastník.

Jak vyřešit problém s nájemníkem ještě před koupí a převodem bytu:

Ještě před koupí je rozumné se informovat o tom, zda je v bytě nájemník a případně, zda má smlouvu na dobu určitou nebo dobu neurčitou.

Pokud zájemci o koupi nájemník vadí, je možné se s prodávajícím předem dohodnout na tom, že nájem bude ukončen (buď se na tom prodávající s nájemníkem dohodne, nebo se nájem nechá doběhnout, případně podá prodávající výpověď nájemníkovi – podle toho, co bude možné). V takové situaci je důležité si nechat minimálně předložit písemné potvrzení (výpověď, dohodu).

Dále je možné se „zajistit“ proti nájmu v samotné kupní smlouvě. Prodávající v ní např. může prohlásit, že byt není zatížený žádným nájmem ani podobným právním vztahem. Pro případy, že se takové prohlášení ukáže jako nepravdivé, je možné sjednat smluvní pokutu, případně pak do smlouvy zakotvit možnost kupujícího od smlouvy v takovém případě odstoupit.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Problém s nájemníkem se neřešil / nevyřešil předem a zájemce koupil byt i s tím, že se stal pronajímatelem bytu namísto stávajícího vlastníka

V takovém případě dojde spolu s převodem bytu i k „převodu“ nájemníka; zároveň speciálně pro byty pak platí, že pokud byl pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel (a to ani pokud je jím nový vlastník bytu) právo takový nájem vypovědět z důvodu toho, že došlo ke změně vlastnictví. I kdyby bylo v nájemní nebo jiné smlouvě takové ustanovení výslovně napsáno, občanský zákoník stanoví, že se k takovému ustanovení nebude vůbec přihlížet (tj. jakoby tam vůbec nebylo, tím pádem nebude použitelné).

Dobrá zpráva pro nového vlastníka je, že je (ale jenom částečně) chráněný občanským zákoníkem. Pro nového vlastníka nejsou závazná ujednání v nájemní smlouvě o pronajímatelových (tj. nově jeho) povinnostech, které jdou nad rámec zákona. To ale neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl (např. mu byla předložena, nebo nejlépe zaslána kopie nájemní smlouvy před uzavřením koupě).

V případě, že dojde k převodu nemovitosti včetně nájemníka, musí jakékoliv změny týkající se nájemní smlouvy už vyjednávat sám kupující jako nový vlastník. Tedy například uzavírat dodatky týkající se smlouvy (zejména pokud smlouva může být dle svého znění měněna jenom formou číslovaných dodatků ke smlouvě podepsaných oběma stranami – pozn. tak to píšeme do námi vytvářených smluv) a jejich prostřednictvím měnit práva a povinnosti ve smlouvě (např. nájemné, jeho zvyšování apod.). Totéž pak platí pro vypovězení nájmu – už to musí zařídit nový vlastník a je v tomto omezen výpovědními důvody a lhůtami (a obecně podmínkami), které jsou v nájemní smlouvě, přestože ji uzavřel předchozí vlastník, a občanským zákoníkem pro důvody, které jsou dané zákonem.

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

od 4400 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Líbil se vám článek?
Sdílejte ho s přáteli


Mohlo by vás také zajímat

Seznam.cz: Od ledna platí předkupní právo

Pokud vlastníte část nemovitosti, pak pozor. Od začátku roku se změnila pravidla, pokud chcete svůj podíl prodat. Do občanského zákoníku se totiž vrátilo předkupní právo.

25. 1. 2018
Ondřej Preuss

Podmínky prodloužení nájemní smlouvy na byt je dobré mít ošetřené už při jejím uzavírání

Uzavírání nájemní smlouvy na byt provází celá řada otázek: Na co při jejím sjednávání nezapomenout? Je nutné od začátku myslet na prodloužení nájemní smlouvy? A kdy se smlouva prodlouží automaticky?

29. 7. 2017
Ondřej Preuss

Kamery v bytových domech

Nové stanovisko Úřadu pro ochranu osobních údajů upřesňuje podmínky za kterých lze provozovat kamerové systémy v bytových domech, případně na jejich vnějších pláštích....

29. 1. 2016
Ondřej Preuss

Jsme členy

ČAK logo

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2019