Jako člen společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva jste vlastně tak trochu nedobrovolně společníkem firmy, tedy podnikatelem s bydlením. Co taková role obnáší a na co se připravit?
Jako člen společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva jste vlastně tak trochu nedobrovolně společníkem firmy, tedy podnikatelem s bydlením. Co taková role obnáší a na co se připravit?
Pokud jste dokonce členem orgánu bytového domu, jste ředitel či člen představenstva takové společnosti, tedy máte odpovědnost za dění v domě.
A není to vůbec lehký úkol. Je nutné znát svá práva a povinnosti, zároveň také práva a povinnosti vašeho bytového domu a jeho orgánů. Podstatné je, zda jde o “družstevní byty” nebo byty takzvaně v “osobním” vlastnictví.
Družstevníci vlastní pouze členský podíl v družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu bytu. Samotný byt však zůstává ve vlastnictví družstva. Toto družstvo pak vykonává vlastnická práva (ale i povinnosti) k bytu a většinou i spravuje celý dům. Členové platí družstvu nájemné (příspěvek), z něhož se mimo jiné hradí správa domu, ale i fungování družstva.
Nejvyšším orgánem družstva je samozřejmě schůze všech členů. Praktické otázky však rozhoduje statutární orgán, tedy představenstvo. To má obvykle tři členy, stanovy však mohou určit vyšší počet. Dalším důležitým orgánem družstva je kontrolní komise. Jak již z názvu vyplývá, tato komise kontroluje veškerou činnost družstva, zejména představenstva, projednává stížnosti členů a může nahlížet do všech družstevních dokumentů. Nikdo samozřejmě nemůže být členem jak kontrolní komise, tak představenstva.
U bytů v osobním vlastnictví je situace odlišná. Každému vlastníkovi patří nejen jeho byt, ale i podíl na společných částech domu. Ty jsou blíže vymezeny v takzvaném prohlášení vlastníka, kterým se dům rozdělí na konkrétní jednotky – jde o právní zkratku pro byt a podíl na společných částech. Co jsou ale tedy ty společné části? Dle zákona to jsou části domu, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Nezáleží však na tom, zda skutečně slouží, jde o jejich „povahu sloužit společně“. Společnými jsou pak vždy pozemek, na němž dům stojí. Společnými jsou pak dále stavební části podstatné pro zachování domu. Jde zejména o hlavní konstrukce, nosné sloupy, zdi, chodby atd.
Můžeme sem však počítat i sklepy, lodžie, balkony a terasy, fasády, zábradlí u teras nebo pergoly. U teras a balkónů je pak většinou společné vlastnictví jen formální a výlučně je smí užívat jen konkrétní členové, k jejichž bytům náleží. Jelikož by se vlastníci na společné správě obtížně dohadovali, vytváří zákon zvláštní spolek, ve kterém se povinně sdružují a rozhodují společné záležitosti.
Jde o takzvané společenství vlastníků jednotek (SVJ). Jeho nejvyšším orgánem je shromáždění vlastníků, které musí proběhnout minimálně jednou ročně a rozhoduje nejzásadnější otázky jako úpravu stanov či způsob účtování za služby. Toto shromáždění se svolává pozvánkou, která musí být zaslána všem členům SVJ. Ve stanovách je možné určit, jakou konkrétní formou. Velmi praktické je ustanovit, že tak může být učiněno např. e-mailem či smskou. K pozvánce musí být přiloženy všechny podklady, o kterých se má jednat. Nebo musí být alespoň určeno, kde je bude možné získat.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Tip: Družstvo je specifický typ korporace, který se vám vyplatí založit z mnoha důvodů. Typicky, když potřebujete spravovat bytový dům, ale také třeba když chcete poskytovat sociální služby nebo se sdružit pro zemědělskou činnost. Jak postupovat, pokud záměr založit družstvo pojali?
Příklad z praxe: Setkali jsme se s tím, že hudebník, pan Olda, jako předseda pražského SVJ svolával v malém kolektivu sedmi jednotek schůze neformálně telefonem. Tato možnost ve stanovách nebyla zakotvena, i když ji doposud nikdo nezpochybňoval. Jednou mu však nový soused poslal dopis s tím, že zpochybňuje všechny závěry z poslední schůze. i když s nimi všichni kromě něj souhlasili. Doporučili jsme panu Oldovi schůzi svolat znovu již s formální pozvánkou a do té doby se konkrétní rozhodnutí pozdrželo.
Neformálně svolaná schůze bez jakéhokoliv záznamu by totiž skutečně mohla být napadena. Musí totiž vždy být jasné, o jakých podkladech se hlasuje a pokud je schůze zmatečná, soud může vše zneplatnit. Soudy ovšem v posledních letech spíše dávají za pravdu činovníkům SVJ, i chybně svolnou schůzi či jiná rozhodnutí “podrží” proti formálním námitkám některých kverulantů.
Jménem společenství jednají právě zmínění činovníci, tedy statutární orgán, který volí všichni vlastníci. Nejčastěji jde o výbor, který má minimálně tři členy, případně můžou stanovy určit, že to bude jen jedna osoba, tedy předseda SVJ. I společenství si může zřídit kontrolní komisi, není to však na rozdíl od družstva povinnost.
Vedle výše zmíněných orgánů může v domě působit ještě správce. Ten vykonává faktickou správu budovy, například zajišťuje samotný úklid v domě, řeší opravy výtahu a jiných zařízení, vybírá poplatky za služby nebo v družstvu nájemné. Dnes na trhu najdeme mnoho společností zabývajících se běžnou správou domu, účetnictvím a administrativou s tím spojenou.
Dnes již je také ulehčen jeden z největších problémů souvisejících se správou domu, a sice problém s neplatiči. Tedy s obyvateli bytů, kteří neplatí příspěvky na správu domu a další povinné poplatky. Tyto pohledávky musely být nejprve vymáhány u soudu a teprve s pravomocným rozhodnutím soudu bylo možné přistoupit k exekuci. Stávalo se, že než skončil soud, nezbylo z majetku dlužníka nic, neboť si jej rozebraly banky poskytující úvěr. Dluhy tak museli de facto zaplatit ostatní obyvatelé v domě.
Novela občanského soudního řádu však přinesla novinku. Při dražbě nemovitosti má SVJ nebo družstvo možnost přihlásit svou pohledávku i bez exekučního titulu. Na její uspokojení je vyhrazeno 10 procent z výtěžku dražby.
Z novely vyplývá, že exekutor, který vede exekuci, upozorní dané SVJ, že se může domáhat uspokojení své pohledávky. Může ji přihlásit rovnou do exekuce, ovšem nejpozději do zahájení dražebního jednání.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Tip: Družstva pracují na principu členství a demokratické kontroly, což umožňuje jejich členům sdílet zisky a rozhodovat o směřování podnikání. Jak ale přesně družstva fungují a jaké jsou jejich výhody? Na to jsme se zaměřili v našem samostatném článku. Odhalíme, proč by mohlo být právě družstvo tou správnou volbou pro vaše podnikání nebo komunitní projekt.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
