Pořídili jste si starší chatu nebo domek a plánujete si z něj udělat parádní sídlo, ať už na víkendy nebo na stálé bydlení?
Pořídili jste si starší chatu nebo domek a plánujete si z něj udělat parádní sídlo, ať už na víkendy nebo na stálé bydlení?
Pokud se zdá, že bude z praktických důvodů výhodnější starý dům zbourat a vše postavit na zelené louce”, pozor na to, zda je to vůbec možné z právního hlediska. Množství nemovitostí je památkově chráněno, nebo se jen nachází v památkově zóně. V takovém případě zbourání nebude příslušnými úřady povoleno. Nezbude nic jiného než se vrhnout do rekonstrukce. Ta může být výhodnější i z důvodů místních předpisů, kdy nová stavba by nemusela dostát stejných možností, jako již stojící nemovitost.
Před rekonstrukcí staršího domu je potřeba v první řadě ověřit, zda nebude k daným úpravám potřeba stavební povolení. Takovou informaci lze získat na příslušném stavebním úřadě nebo poradí advokát. Dozvíte se tak, zda bude potřeba územní rozhodnutí, stavební povolení nebo postačí stavbu jen ohlásit. Pro úspěšné absolvování stavebního řízení je nezbytné obstarat také stavební dokumentaci (projekt). Stavebník by si měl nechat na sebe převést od projektanta veškerá práva, včetně autorských, aby pak měl možnost projekt dle potřeby upravit, nebo aby ho mohl prodat někomu jinému, například osobě, která rozestavěnou nemovitost koupila a chce stavbu dokončit podle prvotního projektu.
Územní rozhodnutí bude třeba hlavně v případech, kdy má dojít ke změnám půdorysu stavby nebo se bude měnit její výška. Stavební úřad totiž v územním řízení posuzuje vliv stavby na okolí a krajinu. Například vám nepovolí v malé vesničce postavit věžák.
Stavební povolení je obecně potřeba, když se zasahuje do nosných konstrukcí, a tím může dojít k ovlivnění stability větší stavby, požární bezpečnosti nebo vzhledu celé budovy, dále při zásazích do rozvodů (plyn, voda, elektřina) atd. Stavební povolení je potřeba i v případě, že budeme rekonstruovat, rozšiřovat či prohlubovat studnu.
Pokud je v plánu méně radikální rekonstrukce, kdy se do nosných konstrukcí nezasáhne, nebudou se měnit rozvody, nezmění se nějak výrazně vzhled domu nebo chaty (například bourání nenosných příček a stavění nových), postačí jen ohlášení stavby. To je jednodušší proces oproti řízení o vydání stavebního povolení. Stavebník vyplní předepsaný formulář, k němu přidá předepsané přílohy a podá ohlášení stavby na příslušný stavební úřad. Tam úředníci pouze zkontrolují, zda ohlášení pro danou stavbu postačí, pokud ano, obdrží stavebník souhlas s provedením ohlášené stavby. Pokud ohlášení v případě konkrétní stavby nepostačí (například stavebník nedodal souhlasy sousedů se stavbou), rozhodne stavební úřad o provedení klasického stavebního řízení a pak buď vydá, nebo nevydá stavební povolení.
Tip: Podání žádosti na stavbu může být noční můrou. Přečtěte si, co je třeba vyřídit a kde, a co vám hrozí, pokud patřičné povolení nezískáte a rozhodnete se stavět na černo.
V této souvislosti je potřeba upozornit nejen naše pražské čtenáře na další možná omezení. Typicky jde o pražské stavební předpisy a tzv. pravidlo dopravy v klidu. To zjednodušeně řečeno požaduje, aby bylo zajištěno vždy dost odpovídajících parkovacích míst. Dotýká se tak nástaveb na domy v zastavěných čtvrtích, přeměn půdních prostorů apod. Je z něj možné žádat o výjimku, ale není na ní právní nárok. Dopravním odborům se v poslední době žádné výjimky nelíbí. Přitom objektivně často parkovací místo vytvořit nelze, jedině snad pronajmutím blízkého soukromého parkoviště.
I úředníci jsou však lidé a zákon někdy nedává jasnou hranici, a tak i každý stavební úřad může posuzovat stejná podání různě. Snadno se může stát, že shodná rekonstrukce bude u jednoho stavebního úřadu jen na ohlášení, u jiného bude potřeba i územní rozhodnutí.
Z toho všeho tedy vyplývá, že udržovací práce nebo stavební úpravy lze provést bez jakéhokoliv uvědomění stavebního úřadu, pokud jimi nemůže být negativně ovlivněno zdraví osob, požární bezpečnost, stabilita, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce, nebo stavební úpravy na kulturní památce.
Česká republika je země oplývající mimořádným kulturním dědictvím. Proto máme vedle kulturních památek ještě památkové zóny a památkové rezervace. To jsou krajinné celky, které jsou pod ochranou Národního památkového ústavu. Pro každou stavební úpravu nebo opravu je pak potřeba závazné stanovisko tohoto ústavu. Před tím, než stavebník začne promýšlet, co si jak ve svém domě zvelebí, měl by vše konzultovat s památkáři, aby nevynaložil zbytečně energii a čas do plánování úprav, které pak památkáři nepovolí. Typicky je problém v památkově chráněných místech instalovat moderní plastová okna, zateplit dům zvenčí, nebo dům natřít nějakou do očí bijící barvou. V tomto se nicméně vkus lidí začíná měnit a ubývá lidí toužících za každou cenu ušetřit, bitvy s památkáři se tak dějí spíše, když se chovají iracionálně. Rekonstrukce památkově chráněné nemovitosti nakonec samozřejmě může vyjít na velké peníze, proto nabízí stát, kraje nebo někdy i obce různé dotační programy na podporu zachování historických budov.
Sepíšeme pro vás smlouvu o dílo nebo zkontrolujeme tu stávající. Můžete si tak být jisti, že doručení díla bude po právní stránce v pořádku a bez nejasností. Záležitost vyřešíme rychle, ať už jste z jakéhokoli koutu ČR. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Podobná omezení vás čekají, i pokud se chcete pustit do úprav nebo udržovacích prací domku na území Chráněné krajinné oblasti nebo Národního parku a v jejich ochranných pásmech. Kdo chce tedy provádět nějaké stavební úpravy (například přístavby, nástavby, změny staveb), musí požádat místní správu o vydání závazného stanoviska. Tyto instituce chrání vzhled krajiny v daném místě a často vydávají i příručky o tom, jak by zástavba měla vypadat. Například v horském prostředí, které se pyšní travnatými loukami s roubenkami, by nově postavený skleněný moderní dům byl jako pěst na oko. Omezení se týká všeho možného, například barvy střešní krytiny, barvy omítky, tvarů vikýřů, výšky budov, oken a dalších prvků. Stejně jako v případě památkové ochrany, je vhodné konzultovat úpravy předem s památkáři.
Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Sepíšeme pro vás smlouvu o dílo nebo zkontrolujeme tu stávající. Můžete si tak být jisti, že doručení díla bude po právní stránce v pořádku a bez nejasností. Záležitost vyřešíme rychle, ať už jste z jakéhokoli koutu ČR. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Využil jsem službu k sepsání darovací smlouvy na nemovitost a návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Vyhotovení proběhlo rychle a dokumenty byly v pořádku.
Spokojenost s přístupem advokátů, s jejich trpělivostí i naceněním.
Obrátil jsem se o právní poradu – moje žádost byla vyřízena velmi rychle, kvalitně a hlavně kvalifikovaně. Všichni byli milí a ochotní. Mohu jen doporučit!
