Společné prostory v bytovém domě | Dostupný advokát

Společné prostory v bytovém domě

Společné prostory v bytovém domě

10. 6. 2018 / autor: Ondřej Preuss

Bytová jednotka obsahuje jednak byt, ale také podíl na společných částech domu. Jsou to ty části, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.

To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Takové užívání společné části musí být uvedeno v prohlášení vlastníka. Což je vlastně listina, kterou se všichni vlastníci bytových jednotek dohodli na rozdělení toho, co je v domě společné a co ne, případně komu byly prostory svěřeny k výlučnému užívání. To znamená, že nikdo jiný tento jinak společný prostor užívat nemůže. Osoba, která výlučně takový prostor užívá, nese zpravidla i náklady na jeho údržbu a opravy.

V bytových domech se často najdou i společné prostory, které vlastníci bytových jednotek nevyužijí. Jsou to například kočárkárny, nebo dokonce protiatomové kryty, případně prostory určené pro obchody nebo provozovny. Spoluvlastníci se mohou rozhodnout tyto prostory pronajímat, výnos z těchto pronájmů však nepatří SVJ, ale samotným spoluvlastníkům. Jsou to jejich společné části. Zisk se tedy rozdělí mezi ně dle podílů na společných částech domu.

O běžném hospodaření s takovou společnou věcí, tedy i o jejím pronájmu a nakládání s výnosy, rozhodují všichni spoluvlastníci většinou hlasů, které se počítají podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Spoluvlastníci mohou také rozhodnout o tom, že svěří hospodaření s domem společnému zástupci, kterým může být např. SVJ. Tady je však potřeba souhlas nadpoloviční většiny všech spoluvlastníků. SVJ bude oprávněno uzavírat nájemní smlouvy, kontrolovat plnění těchto smluv, vymáhat dlužné nájemné a bude předkládat spoluvlastníkům vyúčtování. Někdy se dokonce dává do stanov, že výnos z těchto prostor bude započítán jako příspěvek členů svému SVJ, což zpřehledňuje účetní situaci. Je to však na hraně zákona.

V souvislosti se společnými prostorami je také potřeba zdůraznit, že od ledna 2018 začal v České republice opět platit institut předkupního práva na spoluvlastnický podíl na nemovitosti přímo ze zákona. To znamená, že pokud dům nebo jinou nemovitost má více vlastníků ve spoluvlastnictví, tak nemůže jeden z nich svůj podíl prodat cizí neznámé osobě, ale musí jej nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Cílem této úpravy je zmenšit počet spoluvlastnictví, ve kterých často dochází k neshodám a rozbrojům.

Tato úprava se však přímo netýká oněch společných částí domu - ty jsou přímo ze zákona součástí jednotky. Když tedy vlastníte byt samostatně, nemusíte ho nabízet ostatním, i když zároveň máte podíl na domě. Bytových jednotek se to týká, jen pokud přímo konkrétní byt vlastní více osob (třeba následkem dědictví).

Problém ovšem může nastat, pokud například podzemní garáž v bytovém domě je v prohlášení vlastníka vymezena jen jako jedna jednotka a každý spoluvlastník ji využívá částečně. Při prodeji bytu musí spoluvlastnický podíl na garáži nabídnut ostatním spoluvlastníkům. Kupující pak nemá jistotu, že s bytem získá i možnost parkování právě kvůli předkupnímu právu.

Existuje však výjimka z předkupního práva - není povinnost nabízet nemovitost spoluvlastníkům v případě prodeje tzv. osobě blízké. Těmi jsou například příbuzní v řadě přímé, sourozenci, manžel, partner podle zákona o registrovaném partnerství nebo třeba osoby, které spolu trvale žijí, případně osoby takzvaně „sešvagřené“.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

2. Jak na hypotéku

3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?

5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí

7. Koupě nemovitosti od developera

8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

10. Co je to anuita?

11. Jak správně darovat nemovitost

12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?

13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví

14. Co je to kolace

15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

16. Kdy se může zvyšovat nájemné

17. Ukončení nájmu

18. Dohoda o ukončení nájmu

19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem

20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

22. Domovní řád

23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

24. Povinnosti člena výboru bytového domu

25. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

26. Společné prostory v bytovém domě

27. Co obnáší rekonstrukce bytového domu

28. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?

29. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

30. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?

31. Stavba domu na „zelené louce“

32. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu


Co pro vás můžeme udělat Standard Premium
Konzultace s právníkem k jakékoli právní otázce
(Hodiny jsou volně převoditelné do dalšího měsíce.)
2 hodiny měsíčně5 hodin měsíčně
Sepsání nebo kontrola smlouvy nebo jiného právního dokumentu
Zastoupení při jednání s protistranou nebo u soudu či úřadu
Jak dlouho vám budeme pomáhat6 měsíců12 měsíců
Zpracování stanov SVJ nebo bytového družstva za zvýhodněnou cenu — popis služby
Konečná cena včetně DPH114001900 Kč/měsíc9420,96 Kč bez DPH480004000 Kč/měsíc39667,20 Kč bez DPH

Pomůžeme vám s jakoukoli právní otázkou

Zkontrolujeme pro vás předloženou smlouvu nebo vám sepíšeme novou, zastoupíme vás u soudu nebo při jednání s úřady, zanalyzujeme zapeklitý právní problém nebo sepíšeme zápis z členské schůze i shromáždění. Budeme tu pro vás vždy, když budete potřebovat.

Nespoléhejte na rady od Máňi ze skříně, zeptejte se odborníka

Výkon funkce v orgánech SVJ či BD s sebou nese velkou zodpovědnost. A spoléhat v takové situaci na vzorové dokumenty, anonymní rady nebo bezplatné právní poradny, to se vám může pořádně prodražit. S našimi radami budete mít jistotu, že vaše kroky povedou tím správným směrem. Předcházejte problémům a nedorozuměním ve svém domě a spravujte dům jako profesionál. Ať už jste z Prahy, Brna, Ostravy, Plzně nebo Českých Budějovic, vždy vám garantujeme správnost všech našich rad.

Co říkají lidé, kteří využili našich služeb?

Jitka Salačová, předseda SVJ pro dům Šimonova 1108, 1109 a 1110, Praha 6 – Řepy:: „Naše společenství vlastníků dlouhodobě spolupracuje s portálem DostupnyAdvokat.cz. Ve prospěch této služby hovoří garance dostupnosti v podstatě v kteroukoli dobu bez navýšení odměny za kontakt mimo pracovní dobu, dostupnost nejen na telefonu či mailu, ale dokonce i na Skypu, a velmi seriózní vystupování. Jednoznačně můžeme potvrdit kvalitu služeb, serióznost i dostupnost online, což je pro zaměstnané členy výboru nadmíru přínosné. Vaše služby doporučujeme!“
Další reference našich zákazníků naleznete v záložce Reference.

Radíme vám i v médiích


Ohodnoťte tento článek:

Mohlo by vás také zajímat: