Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti? | Dostupný advokát

Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti

Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

8. 6. 2018 / autor: Ondřej Preuss

Při rekonstrukci bytu nebo domu není radno zapomenout nejen na stavební předpisy, ale i na sousedy. Ač se přístup úřadů stává stále benevolentnějším, někdy je stále zapotřebí stavební povolení, jehož získání může být náročnější než samotná rekonstrukce. Nespokojený soused také může vše zdržet.

V první řadě si představme, jak bychom se asi cítili, kdyby nám soused, který se nově přistěhoval a kterého ani pořádně neznáme, započal s rekonstrukcí bez jediného slova. Vrtačky a sbíječky by běžely ve dne v noci, na chodbách prach, odložené pracovní nářadí a kýble plné suti. Takový soused si jistě v domě moc přátelské vztahy neudělá.

Rekonstrukci však samozřejmě nelze vlastníkovi bytu zakázat. S vlastní věcí si může každý dělat, co chce, pokud tím však neomezuje práva ostatních. Je proto slušnost oznámit sousedům, co se bude v našem bytě odehrávat. Pokud je nezastihneme doma, je možné jim vhodit lístek do schránky, nebo vyvěsit na nástěnce, že se u nás koná rekonstrukce a od kdy do kdy budou probíhat práce. V některých případech takové oznámení vyžaduje domovní řád a jindy je třeba získat souhlasy sousedů pro ohlášení stavby nebo pro vydání stavebního povolení. Může to tedy být i povinnost, nikoliv jen slušnost.

Při realizaci drobné stavby kolem domu, rekonstrukci koupelny v bytě nebo domě, výměně střešní krytiny za krytinu novou, ale podobnou, nemusíte vaše plány nijak oznamovat stavebnímu úřadu. Před započetím s rekonstrukcí se ale vždy vyplatí navštívit stavební úřad v místě stavby a zjistit, jaké jsou požadavky v daném konkrétním případě.

Při rekonstrukci běžně velkého rodinného domu nebo chalupy v zástavbě podobných domů pak stačí tzv. ohlášení. Jde o zjednodušený postup, kdy neprobíhá stavební řízení. Po obdržení ohlášení zkoumá stavební úřad, zda-li ohlášená stavba splňuje všechny podmínky stavebního zákona. Při kladném zjištění vydá stavební úřad do 30 dnů souhlas s provedením ohlášené stavby. Doručením souhlasu počíná běžet dvouletá lhůta, ve které musí práce začít. Pokud stavební úřad dospěje k závěru, že pouhé ohlášení nestačí, nařídí usnesením provedení řádného stavebního řízení.

Spolu s ohlášením musí stavebník předat stavebnímu úřadu mimo jiné i souhlasy sousedů, kteří mohou být rekonstrukcí dotčeni. Pokud nebudou souhlasy kompletní nebo se ozve nějaký opomenutý soused, že s rekonstrukcí nesouhlasí, stavební úřad přejde do režimu stavebního řízení a bude rozhodovat o vydání stavebního povolení. Co v případě, že souhlas souseda nelze získat například proto, že je dlouhodobě v zahraničí? V takovém případě ohlášení nestačí. Je nutné požádat o stavební povolení.

Ohlášení dále nestačí, pokud rekonstrukce při přestavbě bytu v domě zasáhne do nosných zdí nebo panelů. Tam je třeba také stavební povolení, které stavební úřad nevydá bez posouzení zamýšleného zásahu do nosné zdi statikem.

Stavební povolení vydává stavební úřad na základě písemné žádosti. Spolu s ní musí stavebník přinést i souhlasy dotčených osob, tedy opět sousedů, ale také souhlas SVJ. Nosné zdi domu patří totiž všem vlastníkům jednotek. K ohlášení nebo k žádosti o vydání stavebního povolení je nutné připojit i projektovou dokumentaci, aby mohl stavební úřad celou věc posoudit.

Alternativou k vydání stavebního povolení může být tzv. certifikát autorizovaného inspektora. Autorizovaný inspektor vše odborně posoudí, provede zkrácené stavební řízení a vydá certifikát, jehož oznámení stavebnímu úřadu má stejnou váhu jako stavební povolení.

V jednom bytovém domě se dlouho o vše starala paní Zlata, která měla byt v nejvyšším patře. Byla předsedkyní SVJ a velmi dbala na dodržování domovního řádu a vůbec na chod celého SVJ. Nikoho ani nenapadlo, že právě ona provedla zcela bez povšimnutí rekonstrukci svého bytu, ale také jeho rozšíření o část společné chodby, na jejímž stropě byl i vstup na půdu. Bez stavebního povolení i bez souhlasů SVJ a sousedů. Vlastníci jednotek dali podnět stavebnímu úřadu, který věc prošetřil a nařídil odstranění stavby. Paní Zlatě se tak její rekonstrukce značně nevyplatila, musela nakonec skutečně vše na společné chodbě na své náklady uvést do původního stavu.

Další omezení souvisí s památkovou ochranou. Vlastnictví domu nebo bytu v památkové zóně, nebo přímo památkově chráněného objektu s vysokými stropy, dřevěnými okny, mozaikami a dalšími prvky má své nevýhody. Památkáři jsou totiž oprávněni požadovat, aby se kulturní dědictví neměnilo v lunapark. V závazném stanovisku tak nařídí, jaké postupy, materiály a součásti se při rekonstrukci smí použít. Nejčastěji v takových domech nelze vyměnit dřevěná okna za plastová, domy nelze zateplit zvenčí a tím úplně zruinovat jejich původního ducha. Můžou být přijata i další omezení, závisející na konkrétní situaci. Za nedodržení pokynů památkářů může být samozřejmě uložena pokuta.

Ústavní soud již kdysi rozhodl, že tato omezení nejsou protiprávní. Vlastnictví totiž zavazuje a navíc stát poskytuje pro majitele kulturních památek různorodé pobídky a dotace, které jim alespoň část nákladů na zvýšenou péči, byť určitě nedostatečně, nahradí.

Každý, kdo provádí rekonstrukci bytu, musí také dodržovat noční klid. Ten trvá mezi desátou hodinou večerní a šestou hodinou ranní. Obec může určit odlišnou dobu, například z důvodu místní slavnosti nebo jarmarku, ale může ho pouze zkrátit a nikoliv prodloužit. Za rušení nočního klidu může přivolaný strážník uložit na místě pokutu až 10 000 korun.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

2. Jak na hypotéku

3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?

5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí

7. Koupě nemovitosti od developera

8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

10. Co je to anuita?

11. Jak správně darovat nemovitost

12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?

13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví

14. Co je to kolace

15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

16. Kdy se může zvyšovat nájemné

17. Ukončení nájmu

18. Dohoda o ukončení nájmu

19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem

20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

22. Domovní řád

23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

24. Povinnosti člena výboru bytového domu

25. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

26. Společné prostory v bytovém domě

27. Co obnáší rekonstrukce bytového domu

28. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?

29. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

30. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?

31. Stavba domu na „zelené louce“

32. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu


Zajistíme, že vytvoření a dodání díla bude po právní stránce bez nejasností a kliček. Běžně už do dvou dnů!

Vše proběhne jednoduše, on-line, na míru tomu, co potřebujete, a za předem danou cenu. Většinu případů vyřídíme do dvou pracovních dnů. Se sepisováním i kontrolou smluv o dílo máme bohaté zkušenosti.

Ať už jste zadavatel, nebo zhotovitel, díky nám máte jistotu, že při tvorbě díla snadno předejdete právním rizikům, stejně jako stejně jako Honza s Janou.

Anonymní vzor smlouvy o dílo ke stažení zdarma vás účinně neochrání. Smlouva vytvořená na míru od odborníků ano. Špatně uzavřená smlouva o dílo si vybírá svou daň. Předcházejte problémům s neuhrazenými fakturami nebo neuznanými reklamacemi. Nečekejte, až vám zbude pouze odstoupení od smlouvy o dílo nebo řešení situace soudní cestou. Garantujeme správnost všech smluv podle nového občanského zákoníku (NOZ).

Co pro vás uděláme:

Varianty naší nabídky Standard Premium
Sepíšeme smlouvu o dílo na míru vašemu případu
Zkontrolujeme existující smlouvu o dílo na míru vašemu případu
Konzultace s advokátem - zhodnocení rizik a dalšího postupu30 minut60 minut
Jak rychle vše zpracujeme a najdeme pro vás řešení?do týdnedo 48 hodin
Konečná cena včetně DPH44003636,16 Kč bez DPH59004875,76 Kč bez DPH

Rychlé představení služby

S čím jsme už klientům pomohli?

Smlouvy o dílo nejčastěji sepisujeme nebo kontrolujeme pro:

  • nejrůznější řemeslníky provádějící stavební práce (stavby, vestavby, rekonstrukce, úpravy),
  • externisty poskytující služby korporacím,
  • vývojáře software, programů a aplikací na míru,
  • překladatele, copywritery, SEO analytiky, webdesignery, nebo
  • grafické a módní návrháře.

Poradíme vám i s vhodnou právní formou dohody, například smlouvou o smlouvě budoucí o dílo.

Co říkají lidé, kteří využili našich služeb?

Jan Vrátný (podnikatel ve stavebnictví): „DostupnýAdvokát.cz mi velice pomohl se smlouvou o dílo na stavební práce, kterou jsem potřeboval upravit. Na můj dotaz ihned reagovali …..“ Celou referenci si můžete přečíst zde.
Mg.A Tomáš Klein (majitel grafického studia): „Nechal jsem si tu sepsat smlouvu o dílo pro rok 2018 a poradili mi ohledně zdanění v roce 2017. Jednou mi dokonce pomáhali s odstoupením od smlouvy o dílo kvůli neuhrazeným fakturám. Služby dobré, nemusím nikam za advokátem, značka ideál.“
Další reference našich zákazníků naleznete v záložce Reference.

Radíme vám i v médiích:


Ohodnoťte tento článek:

Mohlo by vás také zajímat: