Rychlý přehled
-
Kupní cena se běžně vyplácí až po povolení vkladu do katastru.
-
Nejčastější je advokátní úschova.
-
Peníze musí být vedeny odděleně od majetku schovatele.
-
Identifikace stran je povinná podle AML zákona.
-
Podmínky výplaty musí být přesně definované ve smlouvě o úschově.
Pokud si chcete nastavit bezpečnou úschovu kupní ceny, připravíme vám kompletní smluvní dokumentaci i úschovu pod dohledem advokáta
Jak probíhá převod nemovitosti?
Převod vlastnického práva k nemovitosti, která je zapsána v katastru nemovitostí, neprobíhá totiž okamžitě po podpisu smlouvy z ruky do ruky.
Katastr zkoumá správnost údajů v kupní smlouvě a další okolnosti celého převodu a na tuto činnost má zhruba měsíc (minimální lhůta je 20 dní). Pokud se však objeví nějaký problém, může se vklad vlastnického práva k nemovitosti táhnout i několik měsíců. Do té doby není kupující vlastníkem nemovitosti. Čím déle řízení na katastru trvá, tím více roste riziko, že celá realitní transakce neproběhne k plné spokojenosti obou smluvních stran.
Právě proto doporučujeme mít nejen správně nastavenou úschovu, ale i kvalitně připravenou kupní smlouvu a návrh na vklad. Pokud chcete mít převod bez chyb, zkontrolujeme vám smlouvu i zajistíme bezpečnou úschovu kupní ceny.
Jaké jsou možnosti co se týče úschovy kupní ceny?
Proti takovému riziku se lze pojistit vcelku jednoduše. Existuje tzv. úschova kupní ceny, která je výhodná pro obě strany – kupujícího i prodávajícího. Advokátní úschova se řídí zákonem o advokacii a stavovskými předpisy České advokátní komory.
Můžete si vybrat hned z několika variant:
1. Advokátní úschova – každý advokát musí mít ze zákona uzavřeno pojištění profesní odpovědnosti v minimální výši 7 000 000 Kč. Pokud by částka, kterou chcete uschovat, byla vyšší, musí se advokát připojistit na celkovou sumu. Pojištění kryje případy, kdy advokát vyplatí peníze neoprávněně nebo pozdě a tím naruší postup prodeje bytu. Podmínky advokátní úschovy jsou pak přísně určeny předpisy, kdy je pro každou úschovu zřízen samostatný bankovní účet oddělený od majetku advokáta a vše se registruje u České advokátní komory do Elektronické knihy úschov.
Dostupný advokát radí: „V Dostupném advokátovi účtujeme za úschovu bez ohledu na její výši. Ačkoliv pojištění profesní odpovědnosti musí být uzavřeno na minimální výši 7 milionů Kč, jak uvádíme výše, jsme pojištěni na 50 000 000 Kč.“
2. Notářská úschova – stejně jako v případě advokátů, mají i notáři povinnost profesního pojištění. Podmínky jsou téměř totožné jako v předchozím případě, nicméně notářská úschovy bývá průměrně nákladnější a méně flexibilní. Poplatek za úschovu je většinou založen na sazbě stanovené na základě zákona a k finální ceně si notáři ve většině případů připočtou ještě 21 % DPH.
3. Bankovní úschova – u banky budete muset počítat s tím, že neumožňuje úschovu kupní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí a bude tak třeba sjednat si ji zvlášť u advokáta nebo notáře, pokud bude v transakci potřeba. Zároveň využívá standardizované vzory smluv, které často neodpovídají konkrétní situaci. V praxi se také setkáváme s tím, že banky neumožňují úschovu kupní ceny bez uzavření úvěrové smlouvy. Bankovní úschova může být vhodná, ale podmínky banky jsou často rigidní. Setkali jsme se s případy, kdy banka odmítla upravit standardní vzor smlouvy, což komplikovalo převod.
Kupující na některý z těchto speciálních účtů (po předchozím uzavření smlouvy o úschově) pošle celou nebo část kupní ceny za nemovitost. Když je kupní cena na účtu, prodávající získá jistotu, že za nemovitost dostane zaplaceno. Advokát či prodávající následně podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Peníze jsou nicméně v úschově až do okamžiku, kdy je vlastnické právo ve prospěch kupujícího k nemovitosti do katastru nemovitostí skutečně zapsáno.
Poté, co proběhne vklad vlastnického práva, uvolní se úschova a peníze se převedou prodávajícímu. Pokud se naopak cokoli pokazí, vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího neproběhne a celá realitní transakce ztroskotá, vrátí se kupní cena kupujícímu a prodávající si ponechá svou nemovitost.
V naší praxi připravujeme úschovu tak, aby byly přesně definované podmínky výplaty – například až po výmazu zástavního práva nebo doložení potvrzení banky. Chcete mít jistotu, že podmínky budou nastavené správně? Kontaktujte nás.
Související služba
Zajistíme úschovu kupní ceny při koupi nemovitosti
Při koupi nemovitosti jde o statisíce až miliony korun — chybné nastavení úschovy může vést ke ztrátě peněz nebo komplikacím s převodem. Pomůžeme vám připravit bezpečnou úschovu kupní ceny i smluvní dokumentaci, která zajistí, že peníze odejdou až po povolení vkladu a splnění všech podmínek. Svěřte nám kontrolu smluv, identifikaci klientů i komunikaci s katastrálním úřadem a mějte jistotu, že vaše peníze jsou v bezpečí.
Více informací
- Při objednání služby přesně víte, co dostanete a kolik vás to bude stát.
- Vše zvládneme on-line nebo osobně v jedné z našich 6 kanceláří.
- 8 z 10 požadavků vyřešíme do 2 pracovních dnů.
- Pro každý právní obor máme specialistu.
Úschovu je možné také doporučit v případě převodu družstevního bytu, protože tento převod je účinný vůči družstvu až v okamžiku, kdy je bytovému družstvu doručena kupní smlouva. Zde je ideální výplatu nevázat jen na doručení, ale na potvrzení od družstva, že s převodem souhlasí. Opět zde však nutně vzniká mezidobí mezi podpisem smlouvy a skutečným převodem, a tudíž obdobné riziko jako v případě vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Navíc tím, že není družstevní “vlastnictví” vedeno v katastru nemovitostí, může snáze dojít k podvodu a převodu jednoho členského podílu více lidem.
V úschovní smlouvě je potřeba ohlídat především to, aby prostředky byly vyplaceny na správný účet až po převodu vlastnictví a také po vymazání předešlých zástavních či jiných práv.
V praxi často vidíme, že ve smlouvě o úschově chybí právě podmínka výmazu původního zástavního práva. To může znamenat, že kupující zaplatí, ale nemovitost zůstane zatížená. Takové chyby řešíme poměrně často.
Prodávající a kupující by také měli být připraveni, že advokát, notář nebo banka budou vyžadovat přesnou identifikaci obou stran převodu kvůli boji proti terorismu a praní špinavých peněz. Pokud totiž někdo přijímá do úschovy cizí prostředky, musí znát jejich skutečného vlastníka a také toho, komu jsou určeny. Když tedy neuzavíráte smlouva přímo v advokátní kanceláři, je potřeba se identifikovat formálním způsobem na poště nebo na pracovišti Czechpointu. To probíhá pouze podpisem zvláštního prohlášení a identifikací občanským průkazem či pasem.
Shrnutí
Úschova kupní ceny je bezpečný způsob, jak při převodu nemovitosti ochránit prodávajícího i kupujícího v období mezi podpisem kupní smlouvy a povolením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vlastnictví totiž vzniká až zápisem do katastru, a proto se kupní cena obvykle skládá do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy a vyplácí se až po splnění přesně stanovených podmínek – typicky po provedení vkladu a případném výmazu zástavních práv. Advokátní i notářská úschova podléhají zákonné regulaci a profesnímu dohledu, bankovní úschova zase vychází z interních pravidel banky. Součástí procesu je také povinná identifikace účastníků podle AML předpisů. Klíčem k bezpečné transakci je správně nastavená smlouva o úschově, jasně definované podmínky výplaty a koordinace s návrhem na vklad do katastru, aby peníze odešly správné osobě ve správný okamžik.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
- Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
- Jak na hypotéku
- Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
- Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
- Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
- Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
- Koupě nemovitosti od developera
- Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
- Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
- Co je to anuita?
- Jak správně darovat nemovitost
- K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
- Sepsání závěti a vypořádání dědictví
- Co je to kolace
- Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
- Kdy se může zvyšovat nájemné
- Ukončení nájmu
- Dohoda o ukončení nájmu
- Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
- Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
- Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
- Domovní řád
- Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
- Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
- Společné prostory v bytovém domě
- Co obnáší rekonstrukce bytového domu
- Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
- Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
- Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
- Stavba domu na „zelené louce“
- Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu
Často kladené dotazy
Je advokátní úschova povinná?
Ne. Zákon ji nevyžaduje, ale je běžným bezpečnostním standardem při převodu nemovitostí.
Kdo podává návrh na vklad do katastru?
Obvykle advokát nebo jedna ze smluvních stran. Záleží na dohodě v kupní smlouvě.
Může advokát vyplatit peníze bez souhlasu stran?
Ne. Musí postupovat přesně podle podmínek uvedených ve smlouvě o úschově.
Co když katastr vklad zamítne?
Peněžní prostředky se vracejí podle podmínek sjednaných ve smlouvě o úschově.
Je možné uschovat jen část kupní ceny?
Ano. Často se do úschovy skládá celá kupní cena, ale možné jsou i dílčí úschovy.
Jak dlouho trvá úschova?
Obvykle do pravomocného povolení vkladu a splnění dalších podmínek uvedených ve smlouvě.
