Stavba domu na „zelené louce“ | Dostupný advokát

Stavba domu na „zelené louce“

Po dlouhém hledání jste si vyhlédli pozemek, na kterém chcete postavit rodinný dům nebo chatu. Vězte, že to nejhorší máte teprve před sebou. Vyřizování všech povolení a souhlasů může být noční můrou. Nový stavební zákon sice stavební proces v některých případech zjednodušil, i tak si připravte pevné nervy.
Stavba domu na „zelené louce“
10 minut čtení
Ondřej Preuss
13. 6. 2018

Stavební řízení má určité fáze. Těmi základními je územní řízení a stavební řízení. Pak navazuje kolaudace stavby, která probíhá po jejím dokončení. Jedná se o jakési svolení k jejímu užívání.

Smyslem územního řízení je povolení stavby ve vztahu k jeho okolí, zasazení stavby do určité oblasti, posouzení, zda se tam hodí. U větších staveb je potřeba územní rozhodnutí, které se vydává ve správním řízení, případně územní souhlas. Ten je jakýmsi zjednodušeným režimem jen pro stavby s určitými parametry. Územnímu řízení se více věnujeme v článku o přeměně zemědělské půdy v cennější stavební pozemky.

Pokud se rozhodnete na vhodném pozemku stavět dům nebo jinou budovu, v první řadě je nutné nahlédnout do stavebního zákona a zjistit, zda tak můžete konat bez jakéhokoliv uvědomění stavebního úřadu. Nejlepší je se předem na příslušném stavebním úřadě dotázat, jestli pro daný stavební záměr bude potřeba nějaké povolení. V tu chvíli není potřeba investovat do drahého projektu, ale základní parametry zamýšlené stavby již musí být zřejmé.

Zákon, jehož výklad může být někdy sporný, nebo neurčuje zcela přesně hranice, mohou vykládat úředníci různých stavebních úřadů odlišně. Z praxe plyne, že se může stát, že na severu republiky umožní postavit nějakou konkrétní stavbu na základě územního souhlasu a například na jihu Čech bude možné ji postavit zcela bez jakéhokoliv úkonu vůči úřadům. Stavební řízení má na starosti obecný stavební úřad, v jehož obvodu bude stavba stát. Většinou jde o obecní úřad obce s rozšířenou působností v daném místě. V případech některých zvláštních druhů staveb jsou ale příslušné k vedení stavebního řízení tzv. speciální stavební úřady. Například silniční správní úřady, které povolují stavby pozemních komunikací, vodoprávní úřady, které povolují vodní díla a další.

V řízení o vydání stavebního povolení se pak zkoumají technické parametry stavby. Posuzuje se, zda je stavba v souladu se všemi technickými normami dnešní doby. I v této fázi lze v určitých případech využít zjednodušeného postupu, tedy ohlášení stavby.

Pokud chcete stavět, na úřadě vám sdělí, co vše musíte pro váš záměr učinit. Kupříkladu stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci nevyžaduje ani územní rozhodnutí, ani souhlas. To ale ještě neznamená, že nevyžaduje nějaké rozhodnutí ve stavebním řízení. Je tedy nutné vše dopředu zjistit z jiného ustanovení stavebního zákona, kde se dočteme, že stavební povolení ani ohlášení stavby nevyžadují mimo jiné stavby se stejnými parametry, ale nepodsklepené. Pokud si tedy někdo chce postavit zahradní domek nebo přístřešek bez vyřizování formalit, musí dodržet tyto parametry.

Poslední novela stavebního zákona umožnila postavit stavbu pro bydlení a pro rodinnou rekreaci s jedním podzemním podlažím do hloubky tří metrů a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, a to pouze na základě ohlášení stavebnímu úřadu a bez omezení velikosti.

Novela také přinesla možnost využít sloučení dvou nebo i tří jinak oddělených povolovacích procesů do jednoho tzv. společného řízení zakončeného vydáním společného povolení. Stavebník tak může na základě jedné žádosti využít například společné územní a stavební řízení.

Někteří lidé však i přes tato zjednodušení dávají přednost zakoupení domu starého a jeho rekonstrukci. Podobu novostaveb totiž svazuje stále více norem upravující technické požadavky, než tomu bylo dříve. Pořízení staršího domu může být výhodné i z toho důvodu, že některé obce vyhláškou stanoví maximální zastavitelnost pozemků, která se u již postavených staveb neřeší. Určuje procentuální část pozemku, která musí zůstat nezastavěna.

Například pan Michal si chtěl postavit domek na druhé polovině pozemku patřícímu jeho otci. Tu mu měl bezplatně darovat. Získal tedy stavební povolení a skutečně domek po delší době a s investováním veškerých svých finančních prostředků i sil postavil. Když ale mělo dojít k rozdělení pozemku, sdělili mu na stavebním úřadě, že neudělí s rozdělením souhlas, protože by pak obě stavby na pozemku nesplňovaly parametry maximální zastavitelnosti dle vyhlášky. Jiným způsobem pozemek rozdělit nešlo. Takže nový domek, stejně jako celý pozemek, patřil také Michalovu otci. Naštěstí se ale povedlo dojednat s obcí výjimku. Kdyby ovšem došlo k nějaké nenadálé události, například by otec zemřel, přešel by celý pozemek včetně obou domů do dědického řízení. Dědici, včetně Michala, by všichni získali podíl na celé nemovitosti včetně obou budov.

Obtížnější stavební proces bude nutné absolvovat, pokud chcete stavět v památkové zóně, národním parku (NP) nebo chráněné krajinné oblasti (CHKO). K získání stavebního povolení je totiž obecně potřeba řada tzv. závazných stanovisek jiných orgánů, ke kterým v těchto případech přibudou další potřebná stanoviska Národního památkového úřadu nebo Správy NP a CHKO. Jinými slovy, pokud se stavbou tyto dotčené orgány nevysloví souhlas ve formě závazného stanoviska, stavební povolení nedostanete. Což však může být dobře. Velikášský dům s obrovským plotem opravdu v CHKO nemá místo.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

2. Jak na hypotéku

3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?

5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí

7. Koupě nemovitosti od developera

8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

10. Co je to anuita?

11. Jak správně darovat nemovitost

12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?

13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví

14. Co je to kolace

15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

16. Kdy se může zvyšovat nájemné

17. Ukončení nájmu

18. Dohoda o ukončení nájmu

19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem

20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

22. Domovní řád

23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

24. Povinnosti člena výboru bytového domu

25. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

26. Společné prostory v bytovém domě

27. Co obnáší rekonstrukce bytového domu

28. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?

29. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

30. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?

31. Stavba domu na „zelené louce“

32. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu

Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.

Využijte jednu z našich stálých služeb — Smlouva o dílo
Chcete sepsat novou smlouvu o dílo nebo zkontrolovat existující? Ať už jste zhotovitel, nebo zadavatel, díky nám máte jistotu, že s naší smlouvou o dílo snadno předejdete právním rizikům.

Líbil se vám článek?
Sdílejte ho s přáteli


Mohlo by vás také zajímat

Podmínky prodloužení nájemní smlouvy na byt je dobré mít ošetřené už při jejím uzavírání

Uzavírání nájemní smlouvy na byt provází celá řada otázek: Na co při jejím sjednávání nezapomenout? Je nutné od začátku myslet na prodloužení nájemní smlouvy? A kdy se smlouva prodlouží automaticky?

29. 7. 2017
Ondřej Preuss

Soudy ruší stanovy bytových družstev

Bytová družstva musela do půlky roku 2015 přizpůsobit své stanovy novému zákonu o obchodních korporacích (ZOK). Ten bytovým družstvům přikazuje, aby ve svých stanovách podrobně upravila práva a povinnosti svých...

26. 7. 2016
Ondřej Preuss

Kamery v bytových domech

Nové stanovisko Úřadu pro ochranu osobních údajů upřesňuje podmínky za kterých lze provozovat kamerové systémy v bytových domech, případně na jejich vnějších pláštích. Lze očekávat, že mnoho bytových domů nebude...

29. 1. 2016
Ondřej Preuss

Jsme členy

ČAK logo

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2019