Jak ukončit nájemní smlouvu | Dostupný advokát

Jak ukončit nájemní smlouvu

Chystáte se odejít z bytu, který jste si pronajali, a potřebujete nájemní smlouvu co nejdříve vypovědět? Nebo chcete ze svého bytu vyhodit problémového nájemníka? Je potřeba si dát pozor, protože ukončení nájmu často provázejí spory.
Ukončení nájmu
10 minut čtení
Ondřej Preuss
7. 6. 2018

Ne vždy mezi stranami panuje shoda na klidném ukončení nájmu. Pak je nutné postupovat jednostrannou výpovědí. Zákon však pro takové situace stanoví poměrně jasná pravidla.

Výpověď musí mít v prvé řadě písemnou formu. Nájem nelze vypovědět po telefonu či ústně. Z výpovědi musí být také jasné kdo, kdy a vůči komu výpověď činí. Nutnost odůvodnění výpovědi a poučení pro nájemce závisí především na tom, jestli je nájem vypovídán z některého ze zákonem či smluvními stranami stanovených důvodů, nebo jestli ho lze vypovědět i bez důvodu. Pokud jde o první variantu, je nutné důvod výpovědi jasně uvést. Podmínky, kdy lze nájem ukončit, ať už ze strany pronajímatele nebo nájemce, závisí zejména na tom, zda je smlouva uzavřena na dobu určitou, či neurčitou.

Výpověď smlouvy na dobu určitou

Nájemní smlouva uzavřená na konkrétní dobu přirozeně končí jejím uplynutím. Nájemní smlouvu na dobu určitou lze však ukončit i dříve, než je sjednaná doba nájmu, pokud je taková možnost přímo ve smlouvě. Musí to však být sjednáno pro obě strany, ne jen pro pronajímatele. Pokud si to takto strany výslovně nesjednají, nelze nájem na dobu určitou, na rozdíl od nájmu na dobu neurčitou, vypovědět bez udání konkrétního zákonného důvodu čistě z libovůle jedné ze stran.

Co když ale uzavře nájemník smlouvu na pět let bez možnosti předčasné výpovědi a po dvou letech dostane práci v jiném městě, kam není možné pravidelně dojíždět? To se stalo zeměměřiči Pavlovi, který se i s rodinou přestěhoval z Brna do Prahy. Pronajímatel ho však nechtěl “pustit” a trval na doplacení bezmála tří let nájmu.

Zákon na takovou situaci pamatuje. Nájemce může smlouvu na dobu určitou v tříměsíční výpovědní době vypovědět, změní-li se okolnosti, z nichž strany při jejím vzniku vycházely. A to do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Kromě stěhování za prací to může být třeba změna zdravotních poměrů.

Nájem nemovitosti

Postaráme se o to, aby pronájem bytu či jiné nemovitosti proběhl bez právních komplikací. Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu a poradíme, jak nájem ukončit nebo prodloužit.Vše zvládneme rychle a bezchybně. Zaplatit přitom můžete až po poskytnutí služby.

Pronajímatel může smlouvu na dobu určitou vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, tedy poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, třeba přestane platit nájemné. Další z důvodů nastává, je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti, případně na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Pronajímatel také může nájem vypovědět, má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu. Například musí být zbourán, aby ustoupil městskému okruhu. Zákon těmito přesnými důvody chrání nájemce jakožto slabší smluvní stranu.

Pozor také na příliš dlouhou dobu “určitou”. Ujednáte-li si totiž nájem na dobu delší než 50 let, má se za to, že byl ve skutečnosti ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních 50 letech lze nájem vypovědět, pouze jako by byl ujednán na dobu určitou.

Pro pronajímatele je ovšem výhodnější zvolit smlouvu na dobu určitou naopak na krátké období. To je totiž nejúčinnější způsob, jakým se pronajímatel může chránit před nezodpovědným nájemníkem a nemusí prokazovat porušování povinností. Otvírá se mu tak navíc prostor pro možné zvyšování nájemného při prodlužování smlouvy.

Výpověď smlouvy na dobu neurčitou

Výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou může dát nájemce kdykoliv, a to i bez uvedení důvodů, v tříměsíční výpovědní době, není-li ovšem smluvně sjednaná výpovědní doba jiná. Taková výpověď pak zcela logicky nemusí být odůvodněná. Nájemci samozřejmě nic nebrání v tom, aby důvod svého rozhodnutí uvedl.

Pokud chce ukončit smlouvu na dobu neurčitou naopak pronajímatel, může tak učinit jen ze zákonných důvodů. Konkrétně ze stejných jako u smlouvy na dobu určitou a vedle toho ještě tehdy, když se do bytu chce sám nastěhovat nebo ho chce pro svého manžela při rozvodu manželství. To platí také v situaci, kdy ho potřebuje pro své příbuzné, např. děti, které začaly studovat na univerzitě. Příbuzní by se však do bytu skutečně měli nastěhovat. Fingovaná “potřeba” může vést k požadavku náhrady škody a vůbec zpochybnění platnosti takové výpovědi.

Jak se bránit neoprávněné výpovědi?

Zákon pohlíží na nájemce jako na slabší stranu. Aby se však mohl bránit, musí se s výpovědí a jejím obsahem seznámit. Např. paní Karla, bezpečnostní pracovnice se vyhýbala zásilkám od pronajímatele. Když zjistila, že dostala výpověď z nájmu, bylo to čtvrt roku po tom, co ji majitel bytu poslal. S výpovědí už nešlo nic dělat, i když byl důvod zcela nerelevantní a soud by jinak určitě vyhrála. Nepřebírání písemností doručovaných pronajímatelem je většinou chyba a nikoliv výhoda pro nájemce. Taková výpověď se totiž podle zákona považuje za doručenou třetím dnem od odeslání adresátovi.

Po doručení výpovědi má nájemce dva měsíce na to, aby proti takové výpovědi jednak vznesl námitky, ale také podal u soudu žalobu. To je jedna z největších změn v oblasti nájemního práva. Přenáší totiž odpovědnost na nájemce a ulehčuje pronajímatelům. Ti dříve museli soud žádat o takzvané „přivolení k výpovědi nájmu“. Teď jen počkají, zda se bude nájemce včas bránit. Pokud to nestihne, i neplatná výpověď se stane vymahatelnou a nájemník proti ní nic nezmůže.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

2. Jak na hypotéku

3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?

5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí

7. Koupě nemovitosti od developera

8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

10. Co je to anuita?

11. Jak správně darovat nemovitost

12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?

13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví

14. Co je to kolace

15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

16. Kdy se může zvyšovat nájemné

17. Ukončení nájmu

18. Dohoda o ukončení nájmu

19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem

20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

22. Domovní řád

23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

24. Povinnosti člena výboru bytového domu

25. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

26. Společné prostory v bytovém domě

27. Co obnáší rekonstrukce bytového domu

28. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?

29. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

30. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?

31. Stavba domu na „zelené louce“

32. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Nájem nemovitosti

Postaráme se o to, aby pronájem bytu či jiné nemovitosti proběhl bez právních komplikací. Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu a poradíme, jak nájem ukončit nebo prodloužit.Vše zvládneme rychle a bezchybně. Zaplatit přitom můžete až po poskytnutí služby.

od 2900 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Líbil se vám článek?
Sdílejte ho s přáteli


Mohlo by vás také zajímat

Podmínky prodloužení nájemní smlouvy na byt je dobré mít ošetřené už při jejím uzavírání

Uzavírání nájemní smlouvy na byt provází celá řada otázek: Na co při jejím sjednávání nezapomenout? Je nutné od začátku myslet na prodloužení nájemní smlouvy? A kdy se smlouva prodlouží automaticky?

29. 7. 2017
Ondřej Preuss

Soudy ruší stanovy bytových družstev

Bytová družstva musela do půlky roku 2015 přizpůsobit své stanovy novému zákonu o obchodních korporacích (ZOK)....

26. 7. 2016
Ondřej Preuss

Kamery v bytových domech

Nové stanovisko Úřadu pro ochranu osobních údajů upřesňuje podmínky za kterých lze provozovat kamerové systémy v bytových domech, případně na jejich vnějších pláštích....

29. 1. 2016
Ondřej Preuss

Jsme členy

ČAK logo

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2019