Ukončení nájmu | Dostupný advokát

Ukončení nájmu

Ukončení nájmu

7. 6. 2018 / autor: Ondřej Preuss

Chystáte se odejít z bytu, který jste si pronajali, a potřebujete nájemní smlouvu co nejdříve vypovědět? Nebo chcete ze svého bytu vyhodit problémového nájemníka? Je potřeba si dát pozor, protože ukončení nájmu často provázejí spory.

Ne vždy mezi stranami panuje shoda na klidném ukončení nájmu. Pak je nutné postupovat jednostrannou výpovědí. Zákon však pro takové situace stanoví poměrně jasná pravidla.

Výpověď musí mít v prvé řadě písemnou formu. Nájem nelze vypovědět po telefonu či ústně. Z výpovědi musí být také jasné kdo, kdy a vůči komu výpověď činí. Nutnost odůvodnění výpovědi a poučení pro nájemce závisí především na tom, jestli je nájem vypovídán z některého ze zákonem či smluvními stranami stanovených důvodů, nebo jestli ho lze vypovědět i bez důvodu. Pokud jde o první variantu, je nutné důvod výpovědi jasně uvést. Podmínky, kdy lze nájem ukončit, ať už ze strany pronajímatele nebo nájemce, závisí zejména na tom, zda je smlouva uzavřena na dobu určitou, či neurčitou.

Výpověď smlouvy na dobu určitou

Nájemní smlouva uzavřená na konkrétní dobu přirozeně končí jejím uplynutím. Nájemní smlouvu na dobu určitou lze však ukončit i dříve, než je sjednaná doba nájmu, pokud je taková možnost přímo ve smlouvě. Musí to však být sjednáno pro obě strany, ne jen pro pronajímatele. Pokud si to takto strany výslovně nesjednají, nelze nájem na dobu určitou, na rozdíl od nájmu na dobu neurčitou, vypovědět bez udání konkrétního zákonného důvodu čistě z libovůle jedné ze stran.

Co když ale uzavře nájemník smlouvu na pět let bez možnosti předčasné výpovědi a po dvou letech dostane práci v jiném městě, kam není možné pravidelně dojíždět? To se stalo zeměměřiči Pavlovi, který se i s rodinou přestěhoval z Brna do Prahy. Pronajímatel ho však nechtěl “pustit” a trval na doplacení bezmála tří let nájmu.

Zákon na takovou situaci pamatuje. Nájemce může smlouvu na dobu určitou v tříměsíční výpovědní době vypovědět, změní-li se okolnosti, z nichž strany při jejím vzniku vycházely. A to do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Kromě stěhování za prací to může být třeba změna zdravotních poměrů.

Pronajímatel může smlouvu na dobu určitou vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, tedy poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, třeba přestane platit nájemné. Další z důvodů nastává, je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti, případně na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Pronajímatel také může nájem vypovědět, má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu. Například musí být zbourán, aby ustoupil městskému okruhu. Zákon těmito přesnými důvody chrání nájemce jakožto slabší smluvní stranu.

Pozor také na příliš dlouhou dobu “určitou”. Ujednáte-li si totiž nájem na dobu delší než 50 let, má se za to, že byl ve skutečnosti ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních 50 letech lze nájem vypovědět, pouze jako by byl ujednán na dobu určitou.

Pro pronajímatele je ovšem výhodnější zvolit smlouvu na dobu určitou naopak na krátké období. To je totiž nejúčinnější způsob, jakým se pronajímatel může chránit před nezodpovědným nájemníkem a nemusí prokazovat porušování povinností. Otvírá se mu tak navíc prostor pro možné zvyšování nájemného při prodlužování smlouvy.

Výpověď smlouvy na dobu neurčitou

Výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou může dát nájemce kdykoliv, a to i bez uvedení důvodů, v tříměsíční výpovědní době, není-li ovšem smluvně sjednaná výpovědní doba jiná. Taková výpověď pak zcela logicky nemusí být odůvodněná. Nájemci samozřejmě nic nebrání v tom, aby důvod svého rozhodnutí uvedl.

Pokud chce ukončit smlouvu na dobu neurčitou naopak pronajímatel, může tak učinit jen ze zákonných důvodů. Konkrétně ze stejných jako u smlouvy na dobu určitou a vedle toho ještě tehdy, když se do bytu chce sám nastěhovat nebo ho chce pro svého manžela při rozvodu manželství. To platí také v situaci, kdy ho potřebuje pro své příbuzné, např. děti, které začaly studovat na univerzitě. Příbuzní by se však do bytu skutečně měli nastěhovat. Fingovaná “potřeba” může vést k požadavku náhrady škody a vůbec zpochybnění platnosti takové výpovědi.

Jak se bránit neoprávněné výpovědi?

Zákon pohlíží na nájemce jako na slabší stranu. Aby se však mohl bránit, musí se s výpovědí a jejím obsahem seznámit. Např. paní Karla, bezpečnostní pracovnice se vyhýbala zásilkám od pronajímatele. Když zjistila, že dostala výpověď z nájmu, bylo to čtvrt roku po tom, co ji majitel bytu poslal. S výpovědí už nešlo nic dělat, i když byl důvod zcela nerelevantní a soud by jinak určitě vyhrála. Nepřebírání písemností doručovaných pronajímatelem je většinou chyba a nikoliv výhoda pro nájemce. Taková výpověď se totiž podle zákona považuje za doručenou třetím dnem od odeslání adresátovi.

Po doručení výpovědi má nájemce dva měsíce na to, aby proti takové výpovědi jednak vznesl námitky, ale také podal u soudu žalobu. To je jedna z největších změn v oblasti nájemního práva. Přenáší totiž odpovědnost na nájemce a ulehčuje pronajímatelům. Ti dříve museli soud žádat o takzvané „přivolení k výpovědi nájmu“. Teď jen počkají, zda se bude nájemce včas bránit. Pokud to nestihne, i neplatná výpověď se stane vymahatelnou a nájemník proti ní nic nezmůže.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

2. Jak na hypotéku

3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?

5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí

7. Koupě nemovitosti od developera

8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

10. Co je to anuita?

11. Jak správně darovat nemovitost

12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?

13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví

14. Co je to kolace

15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

16. Kdy se může zvyšovat nájemné

17. Ukončení nájmu

18. Dohoda o ukončení nájmu

19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem

20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

22. Domovní řád

23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

24. Povinnosti člena výboru bytového domu

25. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

26. Společné prostory v bytovém domě

27. Co obnáší rekonstrukce bytového domu

28. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?

29. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

30. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?

31. Stavba domu na „zelené louce“

32. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu


Nájemní smlouvu sepíšeme i zkontrolujeme do 2 dnů. V celém Česku!

Ať už nemovitost pronajímáte, nebo si chcete nemovitosti pronajmout, díky nám máte jistotu, že nájemní smlouva bude po právní stránce naprosto v pořádku.

Nájem bezpečně a bez právních komplikací

Dohlédneme na to, aby nájemní smlouva obsahovala vše tak, aby nájem proběhl hladce a bez zbytečných konfliktů. Pomůžeme vám i s prodloužením nájemní smlouvy - stejně jako panu Jaroslavovi, který řešil problém s nájemníky. Také poradíme, jak nájemní smlouvu nejlépe ukončit dohodou či výpovědí. Připravíme předávací protokol a potvrzení o složení jistoty (kauce) a ochráníme vás jako paní Sašu proti dvojím platbám.

Pokud pojímáte byt jako investiční příležitost a chcete jej pronajímat například přes Airbnb, u nás jste správně.

Ochráníme vaše práva při pronajímání nemovitosti

Díky naší pomoci se vám nestane, že kvůli chybě v nájemní smlouvě bude nájemní smlouva neplatná nebo pronajímateli neoprávněně zůstane po skončení smlouvy kauce (jistota), jako tomu bylo v případě paní Miluše a pana Antonína.

Poradíme vám i s problematikou zřízení trvalého pobytu ze strany nájemníka nebo jak vyřešit situaci, když se nájemník odmítá po uplynutí doby nájmu odstěhovat z bytu. V akutních případech reagujeme neprodleně.

Co pro vás uděláme:

Varianty naší nabídky Vzor nájemní smlouvy Premium
Poskytneme vám aktuální a bezpečný vzor obecné nájemní smlouvy
Sepíšeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu
Zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu
Připravíme předávací protokol a potvrzení o platbě kauce nájemníkem
Poskytneme konzultaci s advokátem pro zhodnocení rizik a dalšího postupu30 minut
Jak rychle vše zpracujeme a najdeme pro vás řešení?do 48 hodin
Konečná cena včetně DPHzdarma = 029002396,56 Kč bez DPH

Rychlé představení služby

Rychlá služba pro pronajímatele a nájemníky

Díky našim službám máte jistotu, že ani po skončení nájmu nevzniknou mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasné nájemní smlouvy. V případě problému s nájemní smlouvou vám poradíme, jak váš problém co nejrychleji vyřešit. Pokud spolupracujete s realitním makléřem, ale i tak chcete mít jistotu, že předložená nájemní smlouva je pro vás bezpečná, jsme tu pro vás. Objednáte-li si expresní a individuální služby, bude takový i náš přístup. Ať už jste z Prahy, Brna, Plzně, Hradce Králové, Liberce či Ostravy, nenecháme vás čekat.

Anonymní vzory smluv a neodborné rady vás mohou finančně poškodit

Anonymní vzor nájemní smlouvy zdarma, ať už pronajímáte byt, pozemek, garáž nebo nebytové prostory, vám může zkomplikovat život na mnoho let a velmi zásadně vás poškodit. I když si vzor nájemní smlouvy můžete stáhnout i u nás, jedině nájemní smlouva vytvořená nebo zkontrolovaná advokátem, který se specializuje na nemovitostní právo, vás opravdu účinně ochrání. Garantujeme správnost všech smluv podle nového občanského zákoníku (NOZ).

S čím jsme už klientům pomohli?

Každý měsíc připravujeme nebo kontrolujeme mnoho nájemních smluv. Nejčastěji to jsou nájemní smlouvy pro vlastníky nemovitostí. Nájemní smlouvy také často kontrolujeme pro studenty, kteří si pronajímají sdílené bydlení, nebo pro cizince, kteří přijíždějí do České republiky za prací.

Co říkají lidé, kteří využili našich služeb?

PhDr. Helena Hoffmanová, Praha: (pronajímatelka nemovitostí): “Pronajímám a podnajímám řadu nemovitostí a s "DostupnyAdvokat.cz" spolupracuji pravidelně a dlouhodobě. Oceňuji zejména spolehlivost. Také obdivuji flexibilní a odborné  služby i obratný systém advokátních služeb na dálku. Nejvíc si cením toho, že DostupnyAdvokat.cz mi radí s mladým duchem, tzn. zná i novoty. S touto právní službou mohu být klidná.”
Ing. Jana Žáčková, Praha (pracovnice odpadového hospodářství): “Nechali jsme si s přítelem zkontrolovat nájemní smlouvu na náš první byt a byli jsme rádi, že nám někdo řekl, jaká máme práva, a vysvětlil, co nás čeká."
Další reference našich zákazníků naleznete v záložce Reference.

Radíme vám i v médiích:


Ohodnoťte tento článek:

Mohlo by vás také zajímat: