Chystáte se odejít z bytu, který jste si pronajali, a potřebujete nájemní smlouvu co nejdříve vypovědět? Nebo chcete ze svého bytu vyhodit problémového nájemníka? Je potřeba si dát pozor, protože ukončení nájmu často provázejí spory.
Chystáte se odejít z bytu, který jste si pronajali, a potřebujete nájemní smlouvu co nejdříve vypovědět? Nebo chcete ze svého bytu vyhodit problémového nájemníka? Je potřeba si dát pozor, protože ukončení nájmu často provázejí spory.
Ne vždy mezi stranami panuje shoda na klidném ukončení nájmu. Pak je nutné postupovat jednostrannou výpovědí. Zákon však pro takové situace stanoví poměrně jasná pravidla.
Výpověď musí mít v prvé řadě písemnou formu, nájem nelze vypovědět po telefonu nebo ústně. Doporučujeme zaslat ji pomocí doporučeného dopisu, abyste měli jistotu, že byla doručena. Výpověď musí obsahovat informace o obou smluvních stranách a označení bytu nebo domu.
Nutnost odůvodnění výpovědi a poučení pro nájemce závisí především na tom, jestli je nájem vypovídán z:
Pokud jde o první variantu, je nutné důvod výpovědi jasně uvést. Podmínky, kdy lze nájem ukončit, ať už ze strany pronajímatele nebo nájemce, závisí zejména na tom, zda je smlouva uzavřena na dobu určitou, či neurčitou.
Tip: Končí vám nájemní smlouva s vaším nájemníkem? Do jaké doby po skončení nájmu musí nájemník byt vyklidit? Kdy můžete do bytu sami vstoupit a co lze dělat, pokud jej nájemník vyklidit odmítá? Na to jsme se zaměřili v našem samostatném článku.
Nájemní smlouva uzavřená na konkrétní dobu přirozeně končí jejím uplynutím. Lze ji však ukončit i dříve, než je sjednaná doba nájmu, pokud je taková možnost přímo ve smlouvě. Musí to však být sjednáno pro obě strany, ne jen pro pronajímatele. Pokud si to takto strany výslovně nesjednají, nelze nájem na dobu určitou vypovědět bez udání konkrétního zákonného důvodu čistě z libovůle jedné ze stran.
Tip: Nejvhodnějším řešením je jednoznačně dohoda o skončení nájmu.
S čím jsme se setkali v praxi?
Náš klient, zeměměřič Pavel, uzavřel nájemní smlouvu na 5 let bez možnosti předčasné výpovědi. Po 2 letech ovšem dostal práci v jiném městě a přestěhoval se tak z Brna do Prahy, kam nemohl pravidelně dojíždět. Pronajímatel ho však nechtěl “pustit” a trval na doplacení bezmála 3 let nájmu.
„Zákon na takovou situaci pamatuje. Nájemce může smlouvu na dobu určitou vypovědět v tříměsíční výpovědní době, změní-li se okolnosti, z nichž strany při jejím vzniku vycházely. V tomto případě tak nelze po nájemci požadovat, aby v nájmu pokračoval. Podobným případem je změna zdravotních poměrů.“
Ať už momentálně řešíte nesouhlas pronajímatele s vaší výpovědí, nebo jste se ocitli v situaci, kdy vám byl neprávem ukončen nájem bytu, poradíme vám. Do 48 hodin jsme schopni navrhnout konkrétní řešení pro váš případ.
Vyřešit situaci s problémovým ukončením nájmu bytu
Pronajímatel může smlouvu na dobu určitou vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, tedy:
Zákon těmito přesnými důvody chrání nájemce jakožto slabší smluvní stranu.
Advokát radí: Pozor také na příliš dlouhou dobu “určitou”. Ujednáte-li si totiž nájem na dobu delší než 50 let, má se za to, že byl ve skutečnosti sjednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních 50 letech lze nájem vypovědět, pouze jako by byl ujednán na dobu určitou.
Pro pronajímatele je ovšem výhodnější zvolit smlouvu na dobu určitou naopak na krátké období. To je totiž nejúčinnější způsob, jakým se pronajímatel může chránit před nezodpovědným nájemníkem a nemusí prokazovat porušování povinností. Otevírá se mu tak navíc prostor pro možné zvyšování nájemného při prodlužování smlouvy.
Tip: Zjistěte, na co si dát pozor při pronájmu bytu z pohledu nájemníka.
Výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou může dát nájemce kdykoliv, a to i bez uvedení důvodů. Je nutné jen dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu, pokud se s pronajímatelem ve smlouvě nedohodl jinak.
Tip: V tomto případě nemusíte výpověď nijak odůvodnit. Nic ovšem nebrání tomu, abyste tak učinili.
Pokud chce ukončit smlouvu na dobu neurčitou naopak pronajímatel, může tak učinit jen ze zákonných důvodů. Konkrétně ze stejných jako u smlouvy na dobu určitou (uvedli jsme je výše) a vedle toho ještě tehdy, když se do bytu chce sám nastěhovat nebo ho chce pro svého manžela při rozvodu manželství. To platí také v situaci, kdy ho potřebuje pro své příbuzné, např. děti, které začaly studovat na univerzitě. Příbuzní by se však do bytu skutečně měli nastěhovat. Fingovaná “potřeba” může vést k požadavku náhrady škody a vůbec zpochybnění platnosti takové výpovědi.
Navíc platí pro pronajímatele povinnost nájemci byt znovu pronajmout či mu nahradit škodu, jestliže jako důvod výpovědi uvedl bytovou potřebu svou či někoho z rodiny.
Tip: Přečtěte si také, na co nezapomenout při uzavírání nájemní smlouvy na byt.
Zákon pohlíží na nájemce jako na slabší stranu. Aby se však mohl bránit, musí se s výpovědí a jejím obsahem seznámit.
„Například paní Karla, bezpečnostní pracovnice, se vyhýbala zásilkám od pronajímatele. Když zjistila, že dostala výpověď z nájmu, bylo to čtvrt roku po tom, co ji majitel bytu poslal. S výpovědí už nešlo nic dělat, i když byl důvod zcela nerelevantní a soud by jinak určitě vyhrála. Nepřebírání písemností doručovaných pronajímatelem je většinou chyba a nikoliv výhoda pro nájemce. Taková výpověď se totiž podle zákona považuje za doručenou ve chvíli, kdy je doručena do sféry adresáta. Měla by tedy být vyhotovena písemně, odeslána všem osobám, kterých se týká (například jsou-li v nájmu manželé, pak oběma), zaslána na adresu, kde se reálně zdržují a pro případný doklad o odeslání je vhodné zaslání doporučeně.
Po doručení výpovědi má nájemce 2 měsíce na to, aby proti takové výpovědi jednak vznesl námitky, ale také podal u soudu žalobu. To je jedna z největších změn v oblasti nájemního práva. Přenáší totiž odpovědnost na nájemce a ulehčuje pronajímatelům. Ti dříve museli soud žádat o takzvané „přivolení k výpovědi nájmu“. Teď jen počkají, zda se bude nájemce včas bránit. Pokud to nestihne, i neplatná výpověď se stane vymahatelnou a nájemník proti ní nic nezmůže.
Pozor! O právu vznést proti výpovědi námitky by ovšem měl pronajímatel nájemce poučit a současně navrhnout možnost přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Neučiní-li tak, je výpověď neplatná.
Byt se považuje za odevzdaný ve chvíli, kdy obdrží pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Může se ale stát, že podle všech okolností lze nájem považovat za skončený, nájemce ho opustil a o jeho úmyslu není pochyb. pak se nájem považuje rovněž za ukončený.
Jaké další články z oblasti nemovitostního práva by vás mohly zajímat?
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
