Co obnáší rekonstrukce bytového domu

Bytové domy stejně jako jiné nemovitosti stárnou a jednoho dne přijde čas, kdy vyžadují rekonstrukci. Velká část historických budov v centru českých měst většinou již rekonstrukcí prošla.

Tyto domy byly velmi zanedbané a často i zchátralé hlavně vinou toho, že patřili „všem“. Problémem můžou dnes být spíše panelové domy, které se u nás hojně stavěly od šedesátých let. Některé měly odhadovanou životnost jen třicet až padesát let, tedy dnes jsou na hranici deklarované životnosti. Žije v nich pak často velké množství různorodých lidí, kteří těžko hledají společnou řeč o prioritách rekonstrukce.

Platí také, že ceny bytových domů i jednotlivých bytů po rekonstrukci jsou vyšší než u těch před rekonstrukcí. Nejlepší variantou je tedy získat byt v domě, který už rekonstrukcí prošel, a dokonce se podařilo rekonstrukci již splatit. To znamená, že majetek není nijak právně zatížen zástavou, což může znamenat velkou úsporu na poplatcích.

Jak je to tedy z právního hlediska s daným rozhodováním? Záleží vždy na stanovách, ať už jde o bytové družstvo či dům spravovaný společenstvím vlastníků. O běžných záležitostech se zpravidla rozhoduje většinou hlasů. Tedy jde o většinu z přítomných na příslušné schůzi. Ta může být usnášeníschopná, pokud se sejde alespoň 50 procent lidí oprávněných hlasovat. Do toho se započítávají i plné moci nepřítomných osob. Tedy k běžným rozhodnutím vlastně stačí souhlas jen více než čtvrtiny všech obyvatel domu.

V družstvu má každý jeden hlas. Ve společenství vlastníků se váha hlasu počítá podle poměru podílu na společných částech domu. Tedy, kdo má větší byt či jich vlastní několik, má více hlasů. To je problém zejména v domech, kde přes polovinu bytů vlastní developer či nějaký jiný jednotlivec.

O schválení rekonstrukce rozhodují v SVJ vlastníci jednotek na shromáždění, kde bude často potřeba kvalifikovaná většina a nestačí jen většina přítomných jako u schvalování běžných věcí. Záležet bude na tom, o jaký zásah do společných prostor jde a zda je zvláštní většina upravena ve stanovách. Pokud je v SVJ vyřešen problém, zda rekonstrukci provést a jak, přichází nutně rozhodování, kdo to zaplatí. O tom rozhodují opět vlastníci bytových jednotek na shromáždění.

Většinou se jedná o jedno rozhodnutí, kdy výbor předloží i výsledky nějakého “výběrového řízení” již s konkrétními cenovými nabídkami. Taková praxe je vhodná, ale na rozdíl od státních a příspěvkových organizací zde výběrové řízení zákon nepožaduje.

Jednou z možností je financovat práce z tzv. “fondu oprav”. Jde o jakýsi „pytlík peněz“, který je určen právě na opravy a rekonstrukci domu. Peníze do něho vkládají vlastníci v rámci příspěvků na správu domu. Zahrnují jednak platby na běžný provoz domu (pojištění, osvětlení chodeb, provoz výtahu, svoz odpadu) a také právě platby do tzv. “fondu oprav”.

Příspěvky do něj mohou tvořit nezanedbatelnou částku u těch SVJ, které šetří na zásadnější opravy. Příspěvky tak mohou mít v případě konkrétního vlastníka jak pozitivní bilanci (např. vlastník „naspořil“ sto tisíc do fondu oprav), tak negativní bilanci (vlastník dluží SVJ na úhradách za tyto příspěvky). Na to je třeba si dát pozor při koupi nemovitosti. Pro prodávající i kupujícího je mimořádně důležité, aby se dohodli ohledně vyrovnání příspěvků za správu domu.

Nejlépe tak učiní přímo v kupní smlouvě. Samo SVJ v tomto příliš nápomocno nebude, protože dle nového občanského zákoníku nemá povinnost příspěvky při prodeji bytu jakkoli vypořádat.

Pokud má prodávající ve “fondu oprav” našetřenu nezanedbatelnou částku, nejedná se o nic jiného než o prostředky na budoucí zhodnocení bytu, které může prodávající spolu s bytem kupujícímu prodat.

Další možností je financovat rekonstrukci ze zvláštního úvěru zajištěného ovšem většinou zástavním právem. To je však u společenství vlastníků velmi problematické, jelikož zástavu můžou jednotliví nespokojení vlastníci zablokovat.

V bytovém družstvu je situace poněkud jednodušší, Dům je často celý ve vlastnictví družstva, které tedy vlastní i všechny byty. Na členské schůzi musí rozhodnutí o nové střeše či výtahu odhlasovat většina přítomných. Aby schůze byla usnášeníschopná, musí se dostavit alespoň polovina všech členů družstva.

Pokud se to nepovede, lze svolat schůzi náhradní, kde již zmíněné kvorum neplatí. Bytová družstva někdy svolávají náhradní schůzi hned, třeba půl hodiny po té řádné. A to tak, že zároveň s běžnou pozvánkou rozešlou i pozvánku na tuto potencionální schůzi náhradní. To je ale v rozporu se zákonem a takovéto svolání není v pořádku. Schůze včetně jejího usnesení může být napadena u soudu pro neplatnost.

Když se vše „prohlasuje“, bytové družstvo své rozhodnutí realizuje, nehledě na přehlasované členy. Ti se můžou bránit maximálně žalobou u soudu. Můžou napadnout rozhodnutí členské schůze nebo použít členskou žalobu, kterou se domáhají náhrady škody proti členovi orgánu družstva, pokud by například překročil schválený rozpočet, nebo se jinak nechoval jako řádný hospodář a způsobil družstvu škodu.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

2. Jak na hypotéku

3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?

5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí

7. Koupě nemovitosti od developera

8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

10. Co je to anuita?

11. Jak správně darovat nemovitost

12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?

13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví

14. Co je to kolace

15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

16. Kdy se může zvyšovat nájemné

17. Ukončení nájmu

18. Dohoda o ukončení nájmu

19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem

20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

22. Domovní řád

23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

24. Povinnosti člena výboru bytového domu

25. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

26. Společné prostory v bytovém domě

27. Co obnáší rekonstrukce bytového domu

28. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?

29. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

30. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?

31. Stavba domu na „zelené louce“

32. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu