Při koupi nemovitosti nesmí kupující zapomínat na povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí. Často se označuje svým dřívějším názvem jako daň z převodu nemovitosti.
Při koupi nemovitosti nesmí kupující zapomínat na povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí. Často se označuje svým dřívějším názvem jako daň z převodu nemovitosti.
Do konce roku 2016 hradil tuto daň v drtivé většině případů prodávající. Pouze pokud se s kupujícím dohodl, platil daň kupující.
Upozornění: Do roku 2019 platila daň z nabytí (převodu) nemovitosti. V roce 2020 došlo novelou zákona ke zrušení této daně. Rozhodným dnem se v tomto ohledu stal 31. březen 2020. Níže uvedené informace se vztahují výhradně ke skutečnostem před tímto datem. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.
Zákon stanovil jasné pravidlo, podle kterého nese daňovou povinnost výlučně kupující. Prodávající nemohl být ani ručitelem a zaplacení daně se ho proto žádným způsobem netýkala. Nebylo ani možné smluvně přenést daňovou povinnost na prodávajícího. Daň tedy hradil vždy pouze ten, kdo si nemovitost pořizoval.
Dani z nabytí nemovitosti podléhaly pouze takzvané úplatné převody, tedy typicky při koupi bytu, domu či pozemku. Mohlo se ale jednat také například o směnu pozemků. Dani naopak nikdy nepodléhaly bezúplatné převody nemovitostí, nejčastěji darování. Zákon také stanovil určité výjimky, kdy se daň nemusela platit, i když se jednalo o úplatný převod. Jednalo se především o první prodej nových domů nebo bytů.
Jak je to s daněmi v případě darování nemovitosti? To si můžete přečíst v dalším článku.
Daňové přiznání bylo třeba podat do konce třetího měsíce po zápisu nového vlastníka. Pokud vás katastr nemovitostí zapsal jako nového vlastníka v lednu, pak jste museli podat daňové přiznání v dubnu.
O provedení vkladu vždy katastr kupujícího písemně vyrozuměl. Daňové přiznání se pak podávalo k finančnímu úřadu, v jehož obvodu se kupovaná nemovitost nacházela. Ve lhůtě pro podání daňového přiznání jste také museli zaplatit samotnou daň. Lhůty bylo potřeba si důkladně hlídat, protože pokud byste nestihnuli zaplatit včas, hrozila vám pokuta a také úrok z prodlení. Pořízení nemovitosti se tak při nedodržení daňových povinností mohlo výrazně prodražit.
V současnosti už formulář daně z převodu nemovitosti není nutné vyplňovat a žádnou daň z nabytí nemovitosti není třeba odvádět. Přesto se občas setkáme s dezinformacemi nebo neaktuálními informacemi na internetu, které mohou budit dojem, že daň stále platí. Pokud kupujete nemovitost, ujistěte se, že pracujete s aktuálními informacemi a vyhnete se tak zbytečnému stresu.
Pro výpočet sazby daně z nabytí nemovitých věcí jste kalkulačku nepotřebovali, neboť výpočet byl zcela snadný. Navíc, tento náš článek jako taková kalkulačka daně z nabytí nemovitosti funguje. Sazba činila čtyři procenta ze základu daně, tedy z ceny kupované nemovitosti. Pro určení její výše bylo třeba porovnat sjednanou kupní cenu s cenou v daném místě obvyklou. Daň se pak vypočítala z vyšší z nich. Nebylo tak možné se s prodávajícím dohodnout na tom, že do smlouvy uvede třeba poloviční kupní cenu, abyste na dani ušetřili.
Pokud byla kupní cena vyšší než 75 % ceny v daném místě obvyklé, případně určené znaleckým posudkem, pak se daň hradila z kupní ceny. Pokud byla kupní cena nižší, daň by se vypočítávala z částky určené znaleckým posudkem nebo z ceny obvyklé.
Chystáte se koupit nemovitost? Zajistíme pro vás kompletní smluvní a právní servis související s koupí nemovitosti. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.
Dnes, ani před zrušením daně z nabytí nemovitých věcí, už v drtivé většině převodů nemovitostí není třeba k daňovému přiznání dokládat znalecký posudek. U běžných úplatných převodů bytů, rodinných domků, chalup nebo garáží znalecký posudek nepotřebujeme. Finanční úřad porovnával sjednanou kupní cenu s cenou obvyklou, kterou zjišťoval podle cenových map, případně podle tabulkových hodnot v závislosti na stavu nemovitosti.
Kdyby kupujícímu toto porovnávání nevyhovovalo, mohl doložit znalecký posudek. Porovnávala se pak kupní cena se 75 % ceny ve znaleckém posudku. Daň se opět hradila z vyšší částky. Náklady na znalecký posudek bylo také možné odečíst od základu daně. Pokud byl například kupovaný dům v extrémně špatném stavu a bylo potřeba provést rozsáhlou rekonstrukci, mohl být pro kupujícího výhodnější doložit znalecký posudek, než nechat porovnat cenu podle tabulek.
Příprava kupní smlouvy sebou nese několik nástrah, které mohou celý převod ohrozit či alespoň zpomalit. Přečtěte se, na co si dát pozor při určování kupní ceny nemovitosti.
Daň z nabytí nemovitých věcí (daň z převodu nemovitosti) byla v roce 2020 zrušena; informace v článku se proto vztahují ke starším případům do 31. března 2020. Do té doby platilo, že daň vždy hradil kupující a týkala se jen úplatných převodů, s výjimkou např. prvního prodeje novostaveb. Přiznání se podávalo do konce 3. měsíce po vkladu do katastru a ve stejné lhůtě se i platilo; příslušný byl finanční úřad podle místa nemovitosti a zpoždění znamenalo pokuty a úroky.
Sazba činila 4 % ze základu daně: porovnávala se sjednaná kupní cena s cenou obvyklou (nebo znaleckým posudkem) a vycházelo se z vyšší částky; pokud kupní cena dosáhla alespoň 75 % obvyklé ceny, vycházelo se z kupní ceny. U běžných převodů se znalecký posudek nedokládal (finanční úřad vycházel z cenových map), ale kupující jej mohl dobrovolně předložit a náklady na posudek si snížit ze základu daně.
Dnes už daň z nabytí neplatíte. Počítat však musíte se správním poplatkem za vklad do katastru, případnými náklady na úschovu kupní ceny, prověrku právních vad, odhadem pro banku a s DPH u některých novostaveb.
Ano — typicky přiznání k dani z nemovitých věcí. Podává se po prvním nabytí nemovitosti do zákonné lhůty v následujícím roce. Poté se už jen platí každoroční daň (pokud nedojde ke změně).
Cena obvyklá se dál používá v řadě situací: pro účely daně z příjmů při prodejích, v dědictví, při vypořádání SJM, v exekuci či insolvenci a často i pro bankovní odhady.
Primárně daň z příjmů fyzických osob — ovšem často s osvobozením (typicky při prokazatelném bydlení po zákonem stanovenou dobu nebo po uplynutí delší doby mezi nabytím a prodejem).
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Nejste si jistí, jak správně postupovat v oblasti daní, abyste nešlápli vedle? Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
