Kdy se může zvyšovat nájemné a o kolik?

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Rychlý přehled

• Kdy se může zvyšovat nájemné? Podle ujednání v nájemní smlouvě, na základě dohody stran nebo postupem podle občanského zákoníku.
• O kolik lze zvýšit nájemné? Při zákonném postupu bez sjednaného mechanismu zvyšování činí limit nejvýše 20 % za poslední tři roky, zároveň však nesmí být překročeno obvyklé nájemné v daném místě.
• Jak často lze nájemné zvyšovat? Zákonný návrh nelze účinně podat dříve než po 12 měsících, během nichž se nájemné nezvýšilo.
• Musí nájemce se zvýšením souhlasit? Pokud nejde o předem sjednaný mechanismus, nemusí návrh přijmout. Pronajímatel se poté může za splnění zákonných podmínek obrátit na soud.
• Lze zvýšit nájemné při prodloužení smlouvy? Při sjednávání nové nájemní smlouvy se mohou strany dohodnout na nové výši nájemného, aniž by se automaticky uplatnil limit 20 %.

Nejste si jistí, zda pronajímatel postupuje při zvýšení nájemného správně, nebo chcete pravidla navyšování bezpečně nastavit ve smlouvě? Nechte si nájemní smlouvu zkontrolovat naším advokátem. Prověříme její podmínky a upozorníme vás na případná rizika.

Kdy se může zvyšovat nájemné?

Zvyšování nájemného závisí především na podmínkách nájemní smlouvy. Pronajímatel a nájemce si mohou předem sjednat pravidelné navyšování, například prostřednictvím inflační doložky. Stejně tak mohou zvyšování nájemného výslovně vyloučit.

Pokud smlouva pravidla zvyšování neupravuje ani jej nevylučuje, může pronajímatel využít postup podle občanského zákoníku. Nájemci musí doručit písemný návrh a dodržet zákonné limity. Samotné oznámení vyšší částky ale ještě neznamená, že ji nájemce musí začít platit.

Studentka Tereza z Českého Krumlova dostala najednou od pronajímatele dopis, že od začátku ledna bude za její pražský byt požadovat o 5 000 korun navíc. Nárok na zvýšení nájemného ve smlouvě nebyl. Smlouva však končila ke konci roku a navýšení byla podmínka uzavření smlouvy nové. Pro pokračování nájmu tedy nezbývalo, než požadavek akceptovat.

O kolik lze zvýšit nájemné podle zákona?

Pokud nájemní smlouva neobsahuje dohodu o zvyšování nájemného ani zvyšování výslovně nevylučuje, řídí se postup § 2249 občanského zákoníku. Pronajímatel může písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

Musí přitom dodržet dvě důležitá omezení. Celkové zvýšení nájemného za poslední tři roky nesmí překročit 20 % a nový návrh nelze účinně podat dříve než po uplynutí 12 měsíců, během nichž nebylo nájemné zvýšeno. Tím zákon zamezil skokovému nárůstu nájemného, který by pro řadu nájemníků znamenal nutnost ukončit nájemní smlouvu. Pronajímatel tedy nemůže zvýšit nájemné libovolně a tím se zbavit nájemníků, které před tím nalákal na nízké nájemné.

Příklad výpočtu: Pokud nájemce platí 15 000 Kč měsíčně a během posledních tří let se nájemné nezvyšovalo, představuje 20% navýšení částku 3 000 Kč. Pronajímatel tak může podle uvedeného pravidla navrhnout zvýšení maximálně na 18 000 Kč měsíčně. Pokud je ale obvyklé nájemné za srovnatelný byt pouze 17 000 Kč, nemůže v tomto režimu požadovat 18 000 Kč.

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí zvýšené nájemné tak, jak bylo navrženo, a to počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu. Pokud nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od doručení návrhu nesdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Nájemce má zase právo namítnout, že byl návrh podán opožděně. Pak by mu soud nevyhověl. Na návrh pronajímatele může soud rozhodnout o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá. Nájemník by pak platil víc ode dne podání návrhu na soud.

Existuje však výjimka, kdy se neuplatní ustanovení o zákazu skokového navýšení nájemného. Konkrétně v případě, že jde o tzv. regulované nájemné. Zejména v minulosti existovaly nemovitosti v místech, kde bylo nájemné určeno právním předpisem, a nebylo tak stanoveno ujednáním stran ani soudem.

V případě velmi nízkého nájemného by se totiž mohlo stát, že jeho velmi pomalé navyšování povede k nespravedlivému znevýhodnění pronajímatele. Ten tedy může zvýšit nájemné rovnou na míru v místě obvyklou. O podobný případ se jedná v mediálně známém případu bytů v panelových domech v Praze Písnici. Společnost ČEZ prodala panelové domy se 700 byty novému vlastníkovi, který nájemné skokově navýšil, proti čemuž tamní obyvatelé i demonstrovali.

Pronajímatel vám oznámil vyšší nájemné a nevíte, zda na něj má právo? Než začnete platit více nebo podepíšete dodatek, nechte si nájemní smlouvu prověřit advokátem. Pomůžeme vám posoudit podmínky zvýšení i možnosti dalšího postupu.

Shrnutí

Zvýšení nájemného není automatickým právem pronajímatele a vždy záleží na podmínkách nájemní smlouvy a zvoleném postupu. Pokud si strany zvyšování předem nesjednaly ani nevyloučily, může pronajímatel podle občanského zákoníku navrhnout navýšení maximálně o 20 % za poslední tři roky, nejvýše však do úrovně obvyklého nájemného v daném místě. Návrh zároveň nesmí přijít dříve než po 12 měsících bez zvýšení. Nájemce nemusí s navrženou částkou souhlasit a případný spor může rozhodnout soud. Jiná pravidla platí při sjednané inflační doložce nebo uzavírání nové nájemní smlouvy. Před každým zvýšením se proto vyplatí zkontrolovat smlouvu, předchozí navýšení i zákonné lhůty.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
2. Jak na hypotéku
3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
7. Koupě nemovitosti od developera
8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
10. Co je to anuita?
11. Jak správně darovat nemovitost
12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví
14. Co je to kolace
15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
16. Kdy se může zvyšovat nájemné
17. Ukončení nájmu
18. Dohoda o ukončení nájmu
19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
22. Domovní řád
23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
24. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
25. Společné prostory v bytovém domě
26. Co obnáší rekonstrukce bytového domu
27. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
28. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
29. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
30. Stavba domu na „zelené louce“
31. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu