Nájemné by mělo být přesně stanoveno v nájemní smlouvě. Doporučujeme i přímo ve smlouvě vymezit, jak bude navyšováno, například ho vázat na inflační míru. Pro pronajímatele je ale nejvýhodnější navyšování nájemného ve smlouvě složitě neřešit, ale sjednat smlouvu na relativně krátké periody na dobu určitou.
Např. studentka Tereza z Českého Krumlova dostala najednou od pronajímatele dopis, že od začátku ledna bude za její pražský byt požadovat o 5 000 korun navíc. Nárok na zvýšení nájemného ve smlouvě nebyl. Smlouva však končila ke konci roku a navýšení byla podmínka uzavření smlouvy nové. Pro pokračování nájmu tedy nezbývalo, než požadavek akceptovat.
V nájemní smlouvě je tedy možné dohodnout každoroční zvyšování nájemného, nebo naopak zvyšovaní nájemného zcela vyloučit. Co když ale nájemní smlouva nic takového neobsahuje a je sjednána na velmi dlouhou dobu či na dobu neurčitou? Může pronajímatel nájem zvýšit jednostranně?
Pronajímatel skutečně není úplně bez právního zastání. Může v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelné s obvyklým nájemným v daném místě. Má to ovšem podmínku, že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 procent.
Tím zákon zamezil skokovému nárůstu nájemného, který by pro řadu nájemníků znamenal nutnost ukončit nájemní smlouvu. Pronajímatel tedy nemůže zvýšit nájemné libovolně a tím se zbavit nájemníků, které před tím nalákal na nízké nájemné.
Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí zvýšené nájemné tak, jak bylo navrženo, a to počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu. Pokud nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od doručení návrhu nesdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.
Nájemce má zase právo namítnout, že byl návrh podán opožděně. Pak by mu soud nevyhověl. Na návrh pronajímatele může soud rozhodnout o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá. Nájemník by pak platil víc ode dne podání návrhu na soud.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Tip: Nájemné je jednou z nejdůležitějších součástí nájemní smlouvy. Zaměříme se proto právě na něj, především z pohledu pronajímatele. Ještě před podpisem nájemní smlouvy je třeba si pečlivě rozmyslet, jak a v jaké výši je sjednat a zda a jakou formou je v budoucnu navyšovat. Pokud jste již smlouvu uzavřeli, ale nájemník odmítá platit, poradíme vám, jak postupovat. Vše se dozvíte v našem samostatném článku.
Existuje však výjimka, kdy se neuplatní ustanovení o zákazu skokového navýšení nájemného. Konkrétně v případě, že jde o tzv. regulované nájemné. Zejména v minulosti existovaly nemovitosti v místech, kde bylo nájemné určeno právním předpisem, a nebylo tak stanoveno ujednáním stran ani soudem. V případě velmi nízkého nájemného by se totiž mohlo stát, že jeho velmi pomalé navyšování povede k nespravedlivému znevýhodnění pronajímatele. Ten tedy může zvýšit nájemné rovnou na míru v místě obvyklou. O podobný případ se jedná v mediálně známém případu bytů v panelových domech v Praze Písnici. Společnost ČEZ prodala panelové domy se 700 byty novému vlastníkovi, který nájemné skokově navýšil, proti čemuž tamní obyvatelé i demonstrovali.
Spornou však zůstává situace, kdy si pronajímatel a nájemce ujednáním dohodli výši nájemného podle v té době účinného právního předpisu (o regulovaném nájemném). Není totiž zřejmé, zda jde o nájemné na základě právního předpisu nebo stranami dohodnuté. V této věci ještě nemáme judikaturu, tedy rozhodnutí Nejvyššího nebo Ústavního soudu, která by výklad sjednotila.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Služeb Dostupného advokáta jsme využili při koupi bytu. Vše proběhlo v pořádku, kontrola smluv, návrh na katastr, který prošel na první pokus. I když jsem si až za půl roku vzpomněla, že vlastně ještě potřebuji vypsat daňové přiznání, nebyl to problém a do 2 dnů bylo hotové. Dobrá komunikace, rychlá reakce, nic nebylo problém. Doporučuji.
Já osobně jsem člověk, který neví o smlouvách a „právnických“ věcech zhola nic. Naštěstí pro mě je tu služba Dostupný advokát! Potřebovala jsem vypracovat darovací a podnájemní smlouvu na družstevní byt. V DA vše vyřídili bezproblémově, rychle a k tomu si za práci řekli rozumnou cenu. Pokud jste neznalec jako já a chcete mít smlouvy (zobrazit více) v pořádku, doporučuji Vám se na Dostupného advokáta obrátit.
Využil jsem službu k sepsání darovací smlouvy na nemovitost a návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Vyhotovení proběhlo rychle a dokumenty byly v pořádku.
