Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě | Dostupný advokát

Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

Nepodceňujte stanovy vašeho společenství vlastníků jednotek (SVJ) či bytového družstva. Je to určující řád nebo dokonce nadneseně ústava vašeho spolubydlení. Kromě povinných náležitostí je vždy dobré podchytit i několik praktických ustanovení pro konkrétní situace, které mohou v domě nastat.
Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
10 minut čtení
Ondřej Preuss
8. 6. 2018

Při založení společenství vlastníků je nutné schválit nové stanovy. K tomu je třeba ze zákona souhlasu vlastníků všech jednotek v domě a schůze se musí účastnit notář. Nabízí se tedy otázka, zda i ke změně stanov je nutná tato nesmírně přísná většina. Praxe se přiklonila k tomu, že zde potřeba 100 procent hlasů není, postačí tedy prostá většina přítomných, případně kvalifikovaná většina, pokud tak určují platné stanovy. Je totiž zřejmé, že požadavek stoprocentní většiny by v řadě společenství vlastníků jakoukoliv změnu stanov naprosto zablokoval.

Samotné stanovy pak mohou požadovat větší než prostou většinu k jakémukoliv rozhodnutí (např. 60 procent ze všech či tři pětiny přítomných). Taková úprava je však většinou diskutabilní nebo dokonce problematická, protože může zapříčinit zablokování společenství do budoucna.

V družstvu se ke schválení nových stanov vyžaduje taktéž souhlas 100 procent všech členů. Zda tato drakonická většina na rozdíl od SVJ po členech družstva bude vyžadována i na změny stanov, se teprve rozhoduje v nejvyšších patrech justice. Pokud jste tedy družstevník, můžete být zatím v klidu a nemusíte se bát žádné změny proti vaší vůli. Členové bytového družstva jsou de facto ve svých bytech v nájmu, a je to tedy podobné, jako byste uzavřeli nájemní smlouvu, kterou by ale pronajímatel mohl kdykoliv jednostranně změnit. To zatím nehrozí.

Stanovy je nutné měnit při změně názvu, při přemístění sídla, při úpravě práv členů, při úpravě orgánů, při změně základních pravidel správy domu, pozemku a užívání společných částí, při změně pravidel pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše.

Změna stanov v SVJ

Společenství vlastníků jednotek stály po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku před nepříjemnou otázkou. Musí každou změnu stanov stvrdit notář tak, jak je tomu u bytových družstev? Vrchní soudy však před časem sjednotily výklad. Notář není u většiny společenství vlastníků potřeba, a tak SVJ ušetří nemalé výdaje.

Zdrojem nejasností je samotný “nový” občanský zákoník. Ten povinnost notářského zápisu o změnách stanov SVJ od roku 2014 zavedl. Vznikla však otázka, zda se tato povinnost vztáhne i na starší SVJ, která byla zvyklá na méně přísnou úpravu. Ty však občanský zákoník úplně opomněl, a tak zákon nedával jasnou odpověď. Na scénu mohl vpochodovat klasický žert, že co dva právníci, to tři právní názory. Nikdo si nebyl jist, a tak se z opatrnosti doporučovalo notářské zápisy dělat i u starších SVJ, i když je to velmi zatěžující. Náklady mohou být až v desítkách tisíc korun.

Přesto některá SVJ notáře nevyužila a riskovala neúspěch zápisu. Soudy se k tomu postavily různě. Některé změnu stanov akceptovaly, jiné ne. Např. v Praze nebo Ostravě byly takové stanovy soudy odmítány a SVJ musely celý proces zopakovat. Dokonce Vrchní soud v Olomouci a v Praze se ve svých názorech zcela rozcházely.

Pak se soudci obou Vrchních soudů sešli na pracovním jednání a nakonec se dohodli, že budou postupovat konzistentně, vstřícně ke starším SVJ. A dnes již nejsou známy nové případy odmítnutí stanov. Převládlo tedy stanovisko, že účast notáře je potřeba jen u SVJ založených podle nového občanského zákoníku, tedy po prvním lednu 2014. Ostatní nemusí notáře zvát, pokud ovšem takovou povinnost nemají přímo ve svých starých stanovách.

Stanovy SVJ mohou výslovně upravovat i možnost zastoupení na základě plné moci nebo možnost svolávat schůze prostřednictvím e-mailu.

Ve stanovách je možné rovněž umožnit hlasování mimo schůzi pomocí oběžníku (tzv. per rollam). Funguje to tak, že se návrh rozhodnutí „nechá kolovat“, sousedé s ním vyjádří souhlas svým podpisem a nemusí se scházet na jednom místě. Tato varianta však předpokládá samozřejmě obecnou shodu a vylučuje diskuzi. Pokud svůj souhlas spoluvlastníci nevyjádří v určité lhůtě, předpokládá se, že s návrhem nesouhlasí.

Stanovy SVJ rovněž mohou upravovat domovní řád a pravidla chování v domě. Zároveň mohou určit pokuty, které lze uložit vlastníku jednotky porušujícímu pravidla v domě.

Zde je důležité podotknout, že stanovy nemohou zakázat vlastníku jednotky, jak s ní naloží. Je na každém, zda se rozhodne svůj byt pronajímat, a to třeba krátkodobě turistům. Problémy mohou nastat v situaci, kdy jednotky nemají své vlastní plynoměry či vodoměry. SVJ pak ve stanovách mohou uložit vlastníkům, kteří svůj byt krátkodobě pronajímají, zaplatit paušálně vyšší částky. To vede k tomu, že tito lidé podobné pronájmy nenahlásí. Všímaví sousedé však takovou činnost snadno odhalí.

Pro bytové družstvo je situace jednodušší. Vlastníkem bytu je totiž družstvo jako celek, jednotliví členové mají byty pouze v nájmu. Družstvo tedy nemusí podle stanov udělit souhlas s podnájmem vůbec.

Obecným problémem společenství vlastníků a bytových družstev je často nedostatek diskuze. Jsou to přitom vlastně platformy pro rozhodování společných otázek. Vedení není v opozici k členům, většinou v domě také bydlí. Proto se někdy konají vyhrocené schůze, na kterých chce jedna “frakce” pouze hlasovat, nic nediskutovat.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

2. Jak na hypotéku

3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?

5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí

7. Koupě nemovitosti od developera

8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

10. Co je to anuita?

11. Jak správně darovat nemovitost

12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?

13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví

14. Co je to kolace

15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

16. Kdy se může zvyšovat nájemné

17. Ukončení nájmu

18. Dohoda o ukončení nájmu

19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem

20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

22. Domovní řád

23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

24. Povinnosti člena výboru bytového domu

25. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

26. Společné prostory v bytovém domě

27. Co obnáší rekonstrukce bytového domu

28. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?

29. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

30. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?

31. Stavba domu na „zelené louce“

32. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu

Právník SVJ a BD na rok

Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Právník SVJ a BD na rok

Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.

od 11400 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Líbil se vám článek?
Sdílejte ho s přáteli


Mohlo by vás také zajímat

Podmínky prodloužení nájemní smlouvy na byt je dobré mít ošetřené už při jejím uzavírání

Uzavírání nájemní smlouvy na byt provází celá řada otázek: Na co při jejím sjednávání nezapomenout? Je nutné od začátku myslet na prodloužení nájemní smlouvy? A kdy se smlouva prodlouží automaticky?

29. 7. 2017
Ondřej Preuss

Soudy ruší stanovy bytových družstev

Bytová družstva musela do půlky roku 2015 přizpůsobit své stanovy novému zákonu o obchodních korporacích (ZOK)....

26. 7. 2016
Ondřej Preuss

Kamery v bytových domech

Nové stanovisko Úřadu pro ochranu osobních údajů upřesňuje podmínky za kterých lze provozovat kamerové systémy v bytových domech, případně na jejich vnějších pláštích....

29. 1. 2016
Ondřej Preuss

Jsme členy

ČAK logo

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2019