Co obnáší funkce ve výboru bytového domu? | Dostupný advokát

Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

Jako člen společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva jste vlastně tak trochu nedobrovolně společníkem firmy, tedy podnikatelem s bydlením. Pokud jste dokonce členem orgánu bytového domu, jste ředitel či člen představenstva takové společnosti, tedy máte odpovědnost za dění v domě.
Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
10 minut čtení
Ondřej Preuss
10. 6. 2018

A není to vůbec lehký úkol. Je nutné znát svá práva a povinnosti, zároveň také práva a povinnosti vašeho bytového domu a jeho orgánů.

Podstatné je, zda jde o “družstevní byty” nebo byty takzvaně v “osobním” vlastnictví. Družstevníci vlastní pouze členský podíl v družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu bytu. Samotný byt však zůstává ve vlastnictví družstva. Toto družstvo pak vykonává vlastnická práva (ale i povinnosti) k bytu a většinou i spravuje celý dům. Členové platí družstvu nájemné (příspěvek), z něhož se mimo jiné hradí správa domu, ale i fungování družstva.

Nejvyšším orgánem družstva je samozřejmě schůze všech členů. Praktické otázky však rozhoduje statutární orgán, tedy představenstvo. To má obvykle tři členy, stanovy však mohou určit vyšší počet. Dalším důležitým orgánem družstva je kontrolní komise. Jak již z názvu vyplývá, tato komise kontroluje veškerou činnost družstva, zejména představenstva, projednává stížnosti členů a může nahlížet do všech družstevních dokumentů. Nikdo samozřejmě nemůže být členem jak kontrolní komise, tak představenstva.

U bytů v osobním vlastnictví je situace odlišná. Každému vlastníkovi patří nejen jeho byt, ale i podíl na společných částech domu. Ty jsou blíže vymezeny v takzvaném prohlášení vlastníka, kterým se dům rozdělí na konkrétní jednotky - jde o právní zkratku pro byt a podíl na společných částech. Co jsou ale tedy ty společné části? Dle zákona to jsou části domu, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Nezáleží však na tom, zda skutečně slouží, jde o jejich „povahu sloužit společně“. Společnými jsou pak vždy pozemek, na němž dům stojí. Společnými jsou pak dále stavební části podstatné pro zachování domu. Jde zejména o hlavní konstrukce, nosné sloupy, zdi, chodby atd.

Můžeme sem však počítat i sklepy, lodžie, balkony a terasy, fasády, zábradlí u teras nebo pergoly. U teras a balkónů je pak většinou společné vlastnictví jen formální a výlučně je smí užívat jen konkrétní členové, k jejichž bytům náleží. Jelikož by se vlastníci na společné správě obtížně dohadovali, vytváří zákon zvláštní spolek, ve kterém se povinně sdružují a rozhodují společné záležitosti.

Jde o takzvané společenství vlastníků jednotek (SVJ). Jeho nejvyšším orgánem je shromáždění vlastníků, které musí proběhnout minimálně jednou ročně a rozhoduje nejzásadnější otázky jako úpravu stanov či způsob účtování za služby. Toto shromáždění se svolává pozvánkou, která musí být zaslána všem členům SVJ. Ve stanovách je možné určit, jakou konkrétní formou. Velmi praktické je ustanovit, že tak může být učiněno např. e-mailem či smskou. K pozvánce musí být přiloženy všechny podklady, o kterých se má jednat. Nebo musí být alespoň určeno, kde je bude možné získat.

Třeba hudebník Olda jako předseda pražského SVJ svolával v malém kolektivu sedmi jednotek schůze neformálně telefonem. Jednou mu však nový soused poslal dopis s tím, že zpochybňuje všechny závěry z poslední schůze. i když s nimi všichni kromě něj souhlasili. Schůze musela být svolána znovu již s formální pozvánkou a do té doby se konkrétní rozhodnutí pozdrželo.

Neformálně svolaná schůze bez jakéhokoliv záznamu by totiž skutečně mohla být napadena. Musí totiž vždy být jasné, o jakých podkladech se hlasuje a pokud je schůze zmatečná, soud může vše zneplatnit. Soudy ovšem v posledních letech spíše dávají za pravdu činovníkům SVJ, i chybně svolnou schůzi či jiná rozhodnutí “podrží” proti formálním námitkám některých kverulantů.

Jménem společenství jednají právě zmínění činovníci, tedy statutární orgán, který volí všichni vlastníci. Nejčastěji jde o výbor, který má minimálně tři členy, případně můžou stanovy určit, že to bude jen jedna osoba, tedy předseda SVJ. I společenství si může zřídit kontrolní komisi, není to však na rozdíl od družstva povinnost.

Vedle výše zmíněných orgánů může v domě působit ještě správce. Ten vykonává faktickou správu budovy, například zajišťuje samotný úklid v domě, řeší opravy výtahu a jiných zařízení, vybírá poplatky za služby nebo v družstvu nájemné. Dnes na trhu najdeme mnoho společností zabývajících se běžnou správou domu, účetnictvím a administrativou s tím spojenou.

Dnes již je také ulehčen jeden z největších problémů souvisejících se správou domu, a sice problém s neplatiči. Tedy s obyvateli bytů, kteří neplatí příspěvky na správu domu a další povinné poplatky. Tyto pohledávky musely být nejprve vymáhány u soudu a teprve s pravomocným rozhodnutím soudu bylo možné přistoupit k exekuci. Stávalo se, že než skončil soud, nezbylo z majetku dlužníka nic, neboť si jej rozebraly banky poskytující úvěr. Dluhy tak museli de facto zaplatit ostatní obyvatelé v domě.

Novela občanského soudního řádu však přinesla novinku. Při dražbě nemovitosti má SVJ nebo družstvo možnost přihlásit svou pohledávku i bez exekučního titulu. Na její uspokojení je vyhrazeno 10 procent z výtěžku dražby.

Z novely vyplývá, že exekutor, který vede exekuci, upozorní dané SVJ, že se může domáhat uspokojení své pohledávky. Může ji přihlásit rovnou do exekuce, ovšem nejpozději do zahájení dražebního jednání.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

2. Jak na hypotéku

3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?

5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí

7. Koupě nemovitosti od developera

8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

10. Co je to anuita?

11. Jak správně darovat nemovitost

12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?

13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví

14. Co je to kolace

15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

16. Kdy se může zvyšovat nájemné

17. Ukončení nájmu

18. Dohoda o ukončení nájmu

19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem

20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

22. Domovní řád

23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

24. Povinnosti člena výboru bytového domu

25. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

26. Společné prostory v bytovém domě

27. Co obnáší rekonstrukce bytového domu

28. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?

29. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

30. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?

31. Stavba domu na „zelené louce“

32. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu

Využijte jednu z našich stálých služeb — Právník SVJ a BD na rok
S naší exkluzivní službou pro společenství vlastníků jednotek a bytová družstva máte neustálý přístup k advokátovi – specialistovi na bytové právo.

Líbil se vám článek?
Sdílejte ho s přáteli


Mohlo by vás také zajímat

Podmínky prodloužení nájemní smlouvy na byt je dobré mít ošetřené už při jejím uzavírání

Uzavírání nájemní smlouvy na byt provází celá řada otázek: Na co při jejím sjednávání nezapomenout? Je nutné od začátku myslet na prodloužení nájemní smlouvy? A kdy se smlouva prodlouží automaticky?

29. 7. 2017
Ondřej Preuss

Soudy ruší stanovy bytových družstev

Bytová družstva musela do půlky roku 2015 přizpůsobit své stanovy novému zákonu o obchodních korporacích (ZOK). Ten bytovým družstvům přikazuje, aby ve svých stanovách podrobně upravila práva a povinnosti svých...

26. 7. 2016
Ondřej Preuss

Kamery v bytových domech

Nové stanovisko Úřadu pro ochranu osobních údajů upřesňuje podmínky za kterých lze provozovat kamerové systémy v bytových domech, případně na jejich vnějších pláštích. Lze očekávat, že mnoho bytových domů nebude...

29. 1. 2016
Ondřej Preuss

Jsme členy

ČAK logo

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2019