Na co si dát pozor při koupi nemovitosti | Dostupný advokát

Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

Ne nadarmo se říká, že co je psáno, to je dáno. V právu to platí dvojnásob. Ať už nemovitost kupujete, nebo prodáváte, ve smlouvě by mělo být sepsáno vše podstatné. Ušetří to vaše nervy i peněženku. Jsou věci, které kupní smlouva musí obsahovat, pak samozřejmě také ty, které je dobré v ní mít.
Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
10 minut čtení
Ondřej Preuss
2. 6. 2018

Realitní kanceláře, ale i někteří prodávající často odsouvají jednání o kupní smlouvě až na poslední chvíli. Pak předloží dokument psaný několika fonty, ještě k tomu s otřesným formátováním i pravopisnými hrubkami. A trvají na okamžitém podpisu, neboť času je již málo a musí se přece dodržet závazky ze smlouvy o smlouvě budoucí. Na formě samozřejmě tolik nezáleží, ale nezřídka jde ruku v ruce i s obsahovou úrovní dohody, a tedy i věcnou správností. Na druhou stranu ani na první pohled dokonalá a mnohastránková smlouva na hlavičkovém papíře nemusí být bez zásadní vady.

Při koupi nemovitosti je potřeba dodržet písemnou formu smlouvy. Ta musí obsahovat minimálně následující údaje, které jsme pro vás shrnuli do pěti jednoduchých bodů:

1. Smluvní strany – Jasné vymezení prodávajícího a kupujícího je naprostou nezbytností. Prodávající musí být samozřejmě majitel nemovitosti zapsaný v katastru nemovitostí. Ideální je identifikovat ho nejen podle jména a adresy, ale i podle rodného čísla. Pokud je vlastníků více, musí být uvedeni všichni.

2. Nemovitost – Nejvíc chyb se dělá při specifikaci nemovitosti. Ta musí být přesně označena tak, jak je vymezena v katastru nemovitostí. Jinak hrozí, že katastr celou koupi odmítne a nemovitost nepřevede na nového vlastníka. Stačí například, když se ve smlouvě opomene vlastnický podíl na budově nebo na pozemku.

3. Kupní cena – Určení výše kupní ceny je vždy zásadním bodem ve smlouvě. V kupní smlouvě musí být však i přesně specifikováno, jakým způsobem budou peníze uhrazeny. A také kdy. Obvykle se využívá úschovy, ostatně to vždy klientům doporučujeme. Sjednejte si podmínky i případné smluvní sankce, když něco nebude realizováno včas.

4. Převzetí nemovitosti – Ve smlouvě se uvádí i to, kdo a v jakém termínu dá návrh na vklad do katastru, kdo zaplatí poplatek, kdy přesně bude byt či dům předán, nebo kdy se původní majitel vystěhuje. I zde je vhodné sjednat sankce za nedodržení dohodnutých termínů.

5. Podpisy – Podpisy nechte v každém případě ověřit, stačí na poště nebo pracovišti Czech Pointu. Strany však nemusí podepisovat zároveň na jednom místě. Je běžné, že kupující podepíše smlouvu na Žižkově a prodávající třeba v Berouně.

Například pan Tomáš, marketingový poradce z Brna, kupoval byt bez realitní kanceláře. Prodávající mu však předložil tak složitou a nepřehlednou smlouvu, že si s ní Tomáš sám nevěděl rady. Jako by toho nebylo málo, prodávající navíc ve smlouvě opomněl uvést, že na bytě vázne hypotéka a zástavní právo. Jakmile se to dostalo k bance, ve které panu Tomášovi přislíbili úvěr, celý převod se málem zhatil. Bankovní úředník zuřil a nikdo si nevěděl rady, jak přesně smlouvu upravit.

Z pohledu kupujícího je tedy víc než vhodné trvat na tom, aby v kupní smlouvě prodávající výslovně prohlásil, že byt či jiná převáděná nemovitost není zatížena žádnými právními ani faktickými vadami. To může být třeba i nájem „nepřiznaným“ nájemníkům nebo rozbité vestavěné spotřebiče.

Prodávající by měl dále prohlásit, že na jeho majetek nebyl prohlášen konkurs, vedena exekuce nebo že v bytě nemá nikdo nahlášen trvalý pobyt.

Prodávající by měl naopak trvat na prohlášení, že se kupující s bytem dobře seznámil, vše viděl, vše zná a všude byl takříkajíc třikrát (tedy všude - máme tím na mysli v bytě a jeho okolí). Ideální je, pokud kupující vyloženě prohlásí, že se vzdává případných vad, které by se na bytě později objevily.

Kupní cenu pak chce mít prodávající zajištěnou předem přes úschovu, aby nepřišel o byt i o peníze.

Pro ochranu kupujícího i prodávajícího je do smlouvy vhodné doplnit i smluvní pokutu, kterou by bylo možné uplatnit v případě, že se některé z prohlášení kterékoli ze smluvních stran ukáže jako nepravdivé. Na takové smluvní pokutě doporučujeme trvat. Prodávající nebo kupující, který má „čisté svědomí“, by proti smluvní pokutě neměl nic namítat.

Kromě smluvní pokuty však doporučujeme trvat i na povinnosti nahradit případnou skutečnou škodu v případě porušení smlouvy, třeba právě tím, že jedna ze stran uvede nepravdivé údaje, a zakotvit i možnost od smlouvy odstoupit. I toto všechno je možné popsat jednoduše, střídmě a srozumitelně a není k tomu nutné popsat stohy papírů. V jednoduchosti je síla, na to myslete i při přípravě kupní smlouvy.

Správně napsaná kupní smlouva předejde řadě problémů, které mohou nastat. Pokud vše proběhne v pořádku, ani nemáme možnost docenit její kvalitu. Když ale dojde na situaci, kterou smlouva neupravuje, postupuje se podle zákona a může dojít i k soudnímu sporu. Pro tento případ je vhodné shromažďovat důkazy a jiné podklady. Například uchovávat e-mailovou komunikaci s realitní kanceláří, prodávajícím nebo kupujícím, ale také s vlastním advokátem. Je tedy rozhodně lepší vše řešit písemně, i když to může být časově delší cesta. Dále je třeba kontrolovat, jestli máte kopie všech potřebných smluv a jestli na nich jsou všechny podpisy.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

2. Jak na hypotéku

3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?

5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí

7. Koupě nemovitosti od developera

8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

10. Co je to anuita?

11. Jak správně darovat nemovitost

12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?

13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví

14. Co je to kolace

15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

16. Kdy se může zvyšovat nájemné

17. Ukončení nájmu

18. Dohoda o ukončení nájmu

19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem

20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

22. Domovní řád

23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

24. Povinnosti člena výboru bytového domu

25. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

26. Společné prostory v bytovém domě

27. Co obnáší rekonstrukce bytového domu

28. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?

29. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

30. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?

31. Stavba domu na „zelené louce“

32. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu

Využijte jednu z našich stálých služeb — Koupě nebo prodej nemovitosti
Připravíme nebo zkontrolujeme kupní smlouvu na nemovitost, rezervační smlouvu i případné další dokumenty. Pomůžeme vám i se zápisem do katastru nemovitostí či daněmi.

Líbil se vám článek?
Sdílejte ho s přáteli


Mohlo by vás také zajímat

Podmínky prodloužení nájemní smlouvy na byt je dobré mít ošetřené už při jejím uzavírání

Uzavírání nájemní smlouvy na byt provází celá řada otázek: Na co při jejím sjednávání nezapomenout? Je nutné od začátku myslet na prodloužení nájemní smlouvy? A kdy se smlouva prodlouží automaticky?

29. 7. 2017
Ondřej Preuss

Soudy ruší stanovy bytových družstev

Bytová družstva musela do půlky roku 2015 přizpůsobit své stanovy novému zákonu o obchodních korporacích (ZOK). Ten bytovým družstvům přikazuje, aby ve svých stanovách podrobně upravila práva a povinnosti svých...

26. 7. 2016
Ondřej Preuss

Kamery v bytových domech

Nové stanovisko Úřadu pro ochranu osobních údajů upřesňuje podmínky za kterých lze provozovat kamerové systémy v bytových domech, případně na jejich vnějších pláštích. Lze očekávat, že mnoho bytových domů nebude...

29. 1. 2016
Ondřej Preuss

Jsme členy

ČAK logo

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2019