Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě | Dostupný advokát

Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

Občanský zákoník chrání primárně slabší smluvní stranu. U nájemní smlouvy za ní považuje nájemce, a pronajímatele tak omezuje v mnoha ohledech.
Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
10 minut čtení
Ondřej Preuss
6. 6. 2018

I tady jde řadu věcí upravit ve smlouvě, některé naopak obejít nepůjdou. Jaká jsou tedy práva a povinnosti při nájemním bydlení? Co je výhodné pro pronajímatele a co pro nájemce?

Nájem určený k bydlení je jedním z nejzákladnějších právních vztahů. Realizuje se jím bytostná potřeba člověka - bydlení. V evropském srovnání v ČR sice nadprůměrné množství lidí žije “ve vlastním”, nájemní bydlení však stále více získává na atraktivitě a v některých lokalitách je jedinou dostupnou variantou.

Např. pan Adam, designer, chtěl bydlet v trendy pražské čtvrti ve Vršovicích. Pronajímatel mu však nabídl velmi nevýhodnou smlouvu, která se navíc podivně obnovovala každé čtyři měsíce. Neměl by tedy žádnou jistotu. Nakonec dal tedy Adam přednost jiné nabídce, kde smlouva obsahovala transparentně vše, co má.

Náležitostmi každé nájemní smlouvy jsou označení smluvních stran, přesné určení pronajímaného bytu či domu. Nesmí se zapomenout ani na výčet příslušenství, tedy vybavení, jako je lednička či myčka na nádobí. A samozřejmě na jasnou výši nájmu a úpravu dalších plateb za služby.

Pro pronajímatele je podstatné, zda jde o smlouvu na dobu neurčitou nebo určitou. To je totiž nejjistější způsob ukončení smlouvy, kdy se prostě neprodlouží. Pozor však na to, že smlouva se dalším plněním při pasivitě stran po třech měsících může automaticky obnovit sama.

Jelikož o finanční nároky ze smlouvy jde často především, nezapomeňte ve smlouvě kromě výše nájemného jasně určit a doplnit i splatnost. Úprava plateb za služby je možná v několika variantách: Nájemné může již obsahovat veškeré další náklady, nebo se služby mohou platit zvlášť – ať už formou záloh nebo doplatků přímo pronajímateli, nebo jednotlivým dodavatelům. Vše je na domluvě. Pro pronajímatele může být o něco výhodnější nechat odběry např. plynu, vody a elektřiny napsané na svou osobu. Nájemníkům tak určí částku, kterou budou platit, a z ní za služby zaplatí sám. Nájemníci si pak nechají každý rok předložit vyúčtování se skutečnou spotřebou. Záleží však primárně na tom, co je ujednáno ve smlouvě, například příspěvky na tzv. fond oprav jsou primárně odpovědností pronajímatele, nikoliv nájemníka.

Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu. Pronajímatel ale nemůže namítat, že je smlouva neplatná, když povinnou písemnou formu nedodrží a dohodne se jen ústně.

Častým dotazem také je, zda nájem automaticky končí při převodu vlastnictví k bytu. Odpověď je jednoznačná. Nekončí a přechází bez dalšího na nového majitele podle původní dohody.

Nájem nemovitosti

Postaráme se o to, aby pronájem bytu či jiné nemovitosti proběhl bez právních komplikací. Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu a poradíme, jak nájem ukončit nebo prodloužit.Vše zvládneme rychle a bezchybně. Zaplatit přitom můžete až po poskytnutí služby.

Pronajímatel je oprávněn požadovat při sjednání nájemní smlouvy, aby nájemce složil peněžitou jistotu, tedy kauci jako záruku, že bude hradit nájemné a byt zpět po skončení nájmu předá v pořádku. Kauce však nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného (poslední novela občanského zákoníku tak snížila rozsah z původního šestinásobku). Při skončení nájmu vrátí pronajímatel složenou jistotu nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží či případnou náhradu za škody na bytě. Pronajímatel by takovou škodu měl ale řádně vyúčtovat, a to v obvyklých cenách. Nájemci mají právo nejen na vrácení jistoty, ale i na úroky – alespoň ve výši zákonné sazby. Zákon v takovém případě považuje za obvyklé sazby, které vycházejí z úroků za úvěry bank v místě bydliště nebo sídla pronajímatele, a to v době uzavření smlouvy.

Pokud jde o další povinnosti, tak zákon stanoví, že se ve smlouvě o pronájmu bytu nepřihlíží k ujednáním, která zkracují práva nájemce. Toto ustanovení nelze vyloučit a odchýlit se od něj.

Např. úředník, pan František, před léty uzavřel smlouvu o pronájmu svého bytu, který v Praze zdědil. Smlouvu měl vyšperkovanou mnoha povinnostmi nájemníka – od zákazu kouření, podnikání, zákazu zvířat až po zákaz byť přechodného ubytování kohokoliv dalšího. A na každé pochybení nájemníka měl připravenu smluvní pokutu. Když nám pan František svou smlouvu předložil, museli jsme mu oznámit, že mnoho ustanovení není vymahatelných. Smlouva byla sice uzavřena ještě před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, ale ten se zpětně vztahuje i na již uzavřené smlouvy.

K ujednání zakládající právo vymáhat smluvní pokutu se nepřihlíží. To v praxi znamená, že i když smluvní pokuta ve smlouvě je, dané ujednání je bez právní relevance a soud bude k této skutečnosti přihlížet již z moci úřední a pokutu nepřizná. Nelze zakázat ani chov zvířete v bytě, za předpokladu, že jeho chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě nebo v bytě. Zakázat psa tedy patrně ve většině případů nebude možné, zakázat nebezpečné exotické zvíře však už ano. Pokud zvíře znečisťuje společné prostory, může po nájemci být požadována náhrada za tyto zvýšené náklady na úklid. Zákaz podnikání v bytě nebo domě pod hrozbou smluvní pokuty je také vyloučen. A konečně zákaz kouření v nájemní smlouvě je stejně jako předešlé zákazy problematický. Nájemce může kouřit, ale nesmí tím nepřiměřeným způsobem obtěžovat sousedy či jakkoliv poškozovat byt.

Klasický podnájem může pronajímatel zakázat, respektive je vázán na jeho souhlas. Výjimkou je situace, kdy nájemce podnajme třetí osobě část bytu nebo domu a zároveň tam sám trvale bydlí. Zakázat návštěvy možné není.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

2. Jak na hypotéku

3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?

5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí

7. Koupě nemovitosti od developera

8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

10. Co je to anuita?

11. Jak správně darovat nemovitost

12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?

13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví

14. Co je to kolace

15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

16. Kdy se může zvyšovat nájemné

17. Ukončení nájmu

18. Dohoda o ukončení nájmu

19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem

20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

22. Domovní řád

23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

24. Povinnosti člena výboru bytového domu

25. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

26. Společné prostory v bytovém domě

27. Co obnáší rekonstrukce bytového domu

28. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?

29. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

30. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?

31. Stavba domu na „zelené louce“

32. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Nájem nemovitosti

Postaráme se o to, aby pronájem bytu či jiné nemovitosti proběhl bez právních komplikací. Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu a poradíme, jak nájem ukončit nebo prodloužit.Vše zvládneme rychle a bezchybně. Zaplatit přitom můžete až po poskytnutí služby.

od 2900 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Líbil se vám článek?
Sdílejte ho s přáteli


Mohlo by vás také zajímat

Podmínky prodloužení nájemní smlouvy na byt je dobré mít ošetřené už při jejím uzavírání

Uzavírání nájemní smlouvy na byt provází celá řada otázek: Na co při jejím sjednávání nezapomenout? Je nutné od začátku myslet na prodloužení nájemní smlouvy? A kdy se smlouva prodlouží automaticky?

29. 7. 2017
Ondřej Preuss

Soudy ruší stanovy bytových družstev

Bytová družstva musela do půlky roku 2015 přizpůsobit své stanovy novému zákonu o obchodních korporacích (ZOK)....

26. 7. 2016
Ondřej Preuss

Kamery v bytových domech

Nové stanovisko Úřadu pro ochranu osobních údajů upřesňuje podmínky za kterých lze provozovat kamerové systémy v bytových domech, případně na jejich vnějších pláštích....

29. 1. 2016
Ondřej Preuss

Jsme členy

ČAK logo

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2019