Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti? | Dostupný advokát

Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti?

Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti?

2. 6. 2018 / autor: Ondřej Preuss

Zájemci o koupi domu nebo bytu často spoléhají pouze na informace, které se dozvědí od realitní kanceláře nebo vlastníka nemovitosti. Ti vám ale pochopitelně nemusí sdělit úplně všechno, co byste měli vědět. Proto nezbývá, než si podstatné informace sám sehnat. Co všechno je dobré před koupí prověřit?

Vedle stavu samotného bytu je vhodné se dobře seznámit i s celkovým stavem domu, tedy výtahu, stoupaček, rozvodů, sklepů a dalších společných prostor. Potřeba je také zjistit, co všechno s bytem kupujeme a v jakém je to stavu. Často jde třeba o garáž, která ale může být samostatnou nemovitostí.

Právní stav bytu nebo domu

Rozhodně se vyplatí důkladně si ověřit právní stav kupované nemovitosti. Komu patří, jestli na bytě neváznou věcná břemena, nájem nebo zástavní právo.

Například pan Štefan si vyhlédl pozemek za Prahou, kde chtěl postavit kanadský srub. Podle územního plánu byl pozemek skutečně vhodným útočištěm pro takovou výstavbu. V katastru se ale objevilo několik překážek. Na pozemku totiž vázlo víc věcných břemen, než bývá zvykem.

Jednalo se jak o klasická břemena vodáren a plynáren, břemena mělo ale zapsáno i několik sousedů. Ti měli právo průjezdu přes pozemek, a jeden z nich dokonce i právo nechat projít své stádo ovcí.

Právní řečí to lze označit za stav, který by byl s klidným sousedským životem neslučitelný. Prostě a jasně, pan Štefan by ve svém srubu moc klidu neměl. Od svého záměru ale včas ustoupil a vybral si vhodnější pozemek, jen nedaleko od toho původního.

Zcela klíčové je pak nastavení podmínek kupní smlouvy, případně možnosti od ní odstoupit. Převedení kupní ceny by také nemělo opomenout mezikrok, kterým je úschova. Peníze se převedou na účet advokáta, realitní kanceláře nebo notáře a prodávající je dostane až v momentě, kdy je nový vlastník zapsaný v katastru nemovitostí. Tím se zabrání situaci, kdy peníze dorazí na účet prodávajícího, ale vy ještě nejste vlastníkem nemovitosti.

Druh vlastnictví

Je rozdíl, jestli kupujete byt v osobním nebo družstevním vlastnictví. Zatímco byt v osobním vlastnictví patří vám a můžete si s ním prakticky dělat, co chcete, v družstvu jste de facto jenom v nájmu. Vaše možnosti jsou tak dost omezené.

Vždy si tedy zjistěte, jaká máte práva a povinnosti. To se dozvíte ze stanov. Ty vám odpoví na otázky, jestli můžete bez svolení družstva byt podnajímat, jaké jsou poplatky a jaké další povinnosti budete muset plnit. Může se třeba stát, že budete odpovídat za čistotu části chodby a tu budete muset jednou za týden vytřít.

Obdobné je to u bytů v osobním vlastnictví. Opět je dobré vědět základní informace, třeba kolik budete měsíčně platit do fondu oprav a na dalších položkách. Podívejte se také, kdo vlastní ostatní byty v domě. Pokud všechny patří jednomu člověku, je tady velké riziko, že vás na schůzích přehlasuje a prosadí si, co se mu hodí.

Nemile překvapit vás můžou také nedoplatky do fondu oprav, dluhy na daních nebo exekuce na majitele. Tyto informace se můžete dozvědět od advokáta, přímo od prodávajícího, neformálním oslovením jiného obyvatele domu nebo od členů výboru, případně orgánu družstva. Ochota sdílet s vámi informace o životě v domě ovšem nemusí být velká. Vyžádat si tedy můžete zápisy z domovních schůzí nebo projít veřejné zdroje.

Hodně napovědět může důvod, proč majitel byt prodává, vztahy mezi sousedy, skladba obyvatel nebo problémy, které obyvatele tíží. Stejně tak je užitečné vědět, jaké jsou plány na výstavbu v okolí domu. Pokud vám za pár let pojedou pod okny vlaky nebo tisíce aut, moc radosti vám to neudělá.

Co potřebujeme od prodávajícího

Od prodávajícího si vyžádejte hlavně informace o nemovitosti potřebné pro vytvoření a následné podepsání kupní smlouvy. Tu, případně její ověřenou kopii musíte předložit na katastr nemovitostí. Podpisy na kupní smlouvě sice ověřené být nemusí, je to ale vhodnější, protože u neověřených podpisů katastr zkoumá jejich pravost. V některých konkrétních případech pak další listiny, pokud jejich potřeba vyplývá ze zákona.

Písemnosti sepsané v cizím jazyce (s výjimkou slovenštiny) musí účastník řízení předložit v originálním znění a současně v úředně ověřeném překladu do češtiny.

Dále si od prodávajícího bytu nebo domu vyžádejte dokumenty potřebné pro převod energií. V případě, že je budete převádět sami, opište si stavy měřidel, potřebovat budete také plnou moc. Jedná se v podstatě o přihlášení vás jako odběratele a odhlášení bývalého vlastníka. V současné době většinu takových převodů vyřídíte on-line.

Z místa, kde jste doposud energie odebírali, se také nezapomeňte odhlásit. Případně to může udělat stejným způsobem nový majitel.

Příprava na obchod

Ještě před podpisem samotné kupní smlouvy je běžné, že nejprve uzavřeme smlouvu o smlouvě budoucí kupní. K tomu dochází především v momentě, kdy chceme získat čas. Třeba aby nemovitost prohlédl odborník nebo jsme si byt pořádně „proklepli“, stejně tak poměry v domě a podobně. Samotnou kupní smlouvu pak máme možnost vyladit s advokátem, abychom předešli možným problémům a nečekaným nástrahám.

Teoreticky se může stát, že se před podpisem samotné kupní smlouvy objeví nečekaná událost. Třeba povodeň nebo požár, který nemovitost poškodí. Musíme i tak kupní smlouvu podepsat? Podle občanského zákoníku nelze při takové změně okolností požadovat, abychom smlouvu uzavírali, daná povinnost zaniká.

Kupní smlouva

Samotná kupní smlouva pak zavazuje přímo ke koupi nemovitosti, převodu vlastnictví a změně v katastru nemovitostí. Kupující je tedy povinen nemovitost převzít a zaplatit sjednanou kupní cenu. Prodávající naproti tomu musí nemovitost předat a peníze převzít.

Vedle kupní smlouvy se ještě sjednává smlouva o úschově. To znamená, že kupní cena je složena advokátovi, notáři nebo bance na účet, poté se podá návrh na změnu v katastru nemovitostí. Teprve po provedení zápisu v katastru se peníze vyplatí prodávajícímu. To vše kvůli tomu, že změna v katastru nemovitostí trvá úřadu zpravidla kolem 30 dní. Bez úschovy by nastala situace, kdy má prodávající vaše peníze na účtu, ale vy stále nejste vlastníkem nemovitosti. Pokud by z nějakého důvodu k převodu nedošlo, mohl by být problém dostat peníze zpátky.

Když to shrneme – nenechte se ovládnout svými emocemi a pocitem, že vás někdo předběhne a vyfoukne vám vysněný byt. Koupi vlastního bydlení si pořádně rozmyslete a všechny dokumenty podepisujte až v momentě, kdy si je necháte zkontrolovat.

Kupní cenu nepřevádějte přímo prodejci, ale využijte úschovu. Nestane se tak, že nebudete mít ani peníze, ani byt.

Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

2. Jak na hypotéku

3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti

4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?

5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí

7. Koupě nemovitosti od developera

8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

10. Co je to anuita?

11. Jak správně darovat nemovitost

12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?

13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví

14. Co je to kolace

15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

16. Kdy se může zvyšovat nájemné

17. Ukončení nájmu

18. Dohoda o ukončení nájmu

19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem

20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo

21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?

22. Domovní řád

23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?

24. Povinnosti člena výboru bytového domu

25. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě

26. Společné prostory v bytovém domě

27. Co obnáší rekonstrukce bytového domu

28. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?

29. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

30. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?

31. Stavba domu na „zelené louce“

32. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu


Zajistíme, že koupě i prodej nemovitosti proběhne bez právních komplikací. V celém Česku!

Provedeme vás celým procesem prodeje a koupě bytu, domu, pozemku, garáže či nebytového prostoru a dohlédneme na bezchybnost smluvních vztahů. Vše vám pomůžeme vyřešit už do dvou dnů, pohodlně a on-line.

Rezervační smlouvu pro vás zkontrolujeme do druhého dne

Ať už nemovitost kupujete nebo prodáváte, garantujeme vám, že rezervační smlouva i kupní smlouva na nemovitost bude po právní stránce naprosto v pořádku. Nenecháme vás podepsat smlouvu, která by vás poškodila, a zároveň vám díky rychlosti spolupráce nikdo nevyfoukne vysněné bydlení. Klientům jsme schopni ušetřit až desítky tisíc za provize realitní kanceláři.

Kupní smlouva za dva dny, zápis do katastru na první pokus

Každý měsíc zabezpečujeme několik desítek realitních transakcí. Řešíme kupní smlouvy na míru pro všechny možné typy nemovitostí (byty, domy, nebytové prostory, pozemky, garáže, sklady), nejčastěji to jsou bytové jednotky v osobním vlastnictví. Radíme také při zřizování nebo výmazu zástavního práva. Dbáme na bezpečnost procesu složení a výplaty kupní ceny, ten pro naše klienty často osobně zajišťujeme. Hlídáme vše tak, aby se vám nepřihodilo to, co paní Haně, a v kupní smlouvě byly uvedeny všechny potřebné náležitosti.

Pomůžeme vám i se zápisem do katastru nemovitostí tak, aby hladce proběhl už na první pokus. Poradíme vám, kdo zaplatí daň z nabytí (dříve převodu) nemovitosti, s převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví nebo se zástavním právem smluvním. S našimi službami si rovněž kupujete pojistku, že koupě dopadne po právní stránce dle vašich představ. To vše obvykle jen za promile z kupní ceny nemovitosti! V akutních případech reagujeme neprodleně.

Co pro vás uděláme:

Varianty naší nabídky Základ Standard Premium
Sepíšeme kupní smlouvu na byt, dům, pozemek nebo družstevní podíl na míru vašemu případu. Abyste opomenutím nebo důvěrou v makléře nepřišli o 250 tisíc korun jako paní Hana.
Zkontrolujeme kupní smlouvu na byt, dům, pozemek nebo družstevní podíl na míru vašemu případu
Zkontrolujeme výhodnost rezervační smlouvy na nemovitost. Třeba Petrovi jsme úpravou rezervační smlouvy na byt ušetřili 60 tisíc korun.
Zkontrolujeme smlouvu o úschově kupní ceny
Zkontrolujeme úvěrovou a zástavní smlouvu
Vypracujeme návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí
Poskytneme advokátní úschovu kupní ceny a její uvolnění prodávajícímu
Vypracujeme daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti
Poskytneme konzultaci s advokátem pro zhodnocení rizik a dalšího postupu30 minut60 minut90 minut
Jak rychle vše zpracujeme a najdeme pro vás řešení?do týdnedo týdnedo 48 hodin
Konečná cena včetně DPH44003636,16 Kč bez DPH59004875,76 Kč bez DPH96007933,44 Kč bez DPH

Rychlé představení služby

Nezávislý právní pohled během vaší spolupráce s realitní kanceláří

Prodáváte nebo kupujete nemovitosti přes realitního makléře a chcete mít jistotu, že předložená smlouva je pro vás bezpečná? Díky našim radám budete mít ve všem brzy jasno:

  • potřebujete rychle poradit, zda je pro vás bezpečné uzavírat rezervační smlouvu nebo smlouvou o smlouvě budoucí kupní v podobě, kterou máte podepsat v realitní kanceláři?
  • vázne na nemovitosti zástava a vy si nejste jisti, co z toho pro vás může vyplývat za rizika?
  • chcete mít ošetřenu výplatu kupní ceny?
  • chcete převést družstevní podíl (tj. družstevní byt)?
  • nevíte, v jaké výši a jak zaplatit daň, která souvisí s převodem nemovitosti?

Objednáte-li si expresní a individuální služby, bude takový i náš přístup. Ať už jste z Prahy, Brna, Plzně, Hradce Králové nebo Ostravy, s námi vše vyřídíte rychle.

Anonymní vzory smluv a neodborné rady vás můžou finančně poškodit

Anonymní vzor kupní smlouvy na nemovitost, kupní smlouvy na byt, pozemek, nebytový prostor nebo garáž vám může zkomplikovat život na mnoho let a velmi zásadně vás poškodit. Smlouva vytvořená nebo zkontrolovaná avokátem se specializací na nemovitostní právo vás účinně ochrání. Garantujeme správnost všech smluv podle nového občanského zákoníku (NOZ).

S čím už jsme klientům pomohli?

Každý měsíc pomůžeme s koupí několika desítek nemovitostí. Přečtěte si příběhy některých z našich klientů:

  • Pan Jindřich Krčmář měl potíže s realitní kanceláří i prodávajícím, porušili rezervační smlouvu. Pan Krčmář proto požadoval vrácení rezervačního poplatku. Pomohli jsme mu vymoct rezervační poplatek a získali jsme pro něj odškodnění za způsobenou újmu. Celý příběh si přečtěte zde.
  • Paní Hana Maxová měla problém s katastrem nemovitostí. Odmítli zapsat převod jejího bytu. Ani její tehdejší advokát si nevěděl rady. Obrátila se proto na nás. Obratem jsme připravili příslušné dokumenty a problém se podařilo vyřešit. Celý příběh si přečtěte zde.
  • Pan Jiří I. si nechal zkontrolovat kupní smlouvu od právníka a dobře udělal. Pan Jiří II. tak neučinil a přišel o nemalé peníze. Příběh Jiřího I. a Jiřího II. si můžete přečíst zde.

Co říkají lidé, kteří využili našich služeb?

Lukáš Řezníček, Praha (řízení letového provozu): „Web i odvedenou službu hodnotím rozhodně pozitivně. Dostupný advokát odhalil v mé smlouvě o převodu bytu „nenápadné“ riziko, které by mě stálo hodně peněz.”
Hana Maxová, Praha (administrativa): „Můj bývalý advokát nevěděl, jak odstranit vadu při podání na katastr nemovitostí. Nadvakrát to zkoušel a nic. Pak jsem se obrátila na Dostupného advokáta. Hned napoprvé to u katastru prošlo.“
Další reference našich zákazníků naleznete v záložce Reference.

Radíme vám i v médiích:


Ohodnoťte tento článek:

Mohlo by vás také zajímat: